세종시 생활권 시세 입지 대장아파트 분석 (Feat. 손품왕)

세종시 생활권 시세 입지 대장아파트 분석 (Feat. 손품왕)

오늘은 세종시의 생활권 별로 입지, 시세, 대장아파트 등을 분석해보도록 하겠습니다.

늘 똑같습니다.

이런 지역 분석글은, 저도 아예 모르는 상태에서 글을 써내려가면서 분석하는 것이기에

글을 쓰는 저와 함꼐 세종시에 대해서 공부한다고 생각하시면 될듯합니다.

세종시에 분석이 잘 되어있는 글을 참조해서 같이 볼 예정입니다.

하기 블로그 참조 부탁드립니다.

https://blog.naver.com/khbcta/222101172466

[임장] 세종시 (행정중심복합도시) 답사기

모든 자료들은 손품왕으로 가공되었습니다.

손품왕에서 얼마나 쉽게 지역의 가격을 분석할 수 있는지 아실수 있을겁니다.

너무 많아서 일일이 출처를 손품왕으로 달지못한점 양해부탁드립니다.

세종시 개요

우리가 알고 있는 세종시는 자세히 말하자면 세종특별자치시 입니다.

그리고, 우리가 눈 여겨봐야할 곳은 세종특별자치시 내에서도

행정중심복합도시입니다.

https://blog.naver.com/khbcta/222101172466

생활권은 총 1생활권부터  6생활권까지 나눠져있는데,

각각 생활권마다 그곳의 테마가 있습니다.

하나하나 살펴보고 ,

그곳의 주요시설, 그리고 거기 에있는 주요아파트의 가격까지 모두 살펴보겠습니다.

https://blog.naver.com/khbcta/222101172466

세종1생활권

- 1생활권 법정동 : 고운동, 아름동, 종촌동, 도담동, 어진동

-  1생활권 마을 이름 : 가락마을, 가재마을, 범지기 마을, 도램마을, 한뜰마을, 

-  1생활권 주요시설 : 정부세종청사, 세종충남대병원, 홈플러스, 세종시립도서관, AK플라자세종

생활권 내에서도 법정동으로 들어가면  세부 생활권으로 나뉘는데,

거기서 각자 대장을 뽑아서 최종 대장을 뽑는 방식으로 정해야할 듯합니다.

세종1-1생활권 (고운동, 가락마을)

- 1-1생활권 아파트 연식 : 2014~2023년

- 1-1생활권 아파트 면적 비중

 : 소형평형위주인 가락6단지 프라디움, 가락17단지 제외

 : 대형형형위주인 가락 1단지세종힐데스하임, 가락마을2단지, 가락12단지세종한림풀에버, 가락18단지 힐스테이트 제외

- 1-1생활권 아파트 가격 수준

- 1-1생활권 대장 아파트 : 19년식이지만 세대수가 꽤 많고, 가장 외곽에 위치하고 있는 가락 19단지 파라곤,

다소 안쪽으로 들어와있지만 15년식이고 440세대인 가락 22단지 중흥S클래스에듀힐스가 가장 높은 가격을 보입니다.

빠숑님꼐서 얘기했던 말씀이 생각나네요. 아직 세종시는 갖춰지고 있는 도시라서,

입지랄 게 없고 신축이 가장 비싸다고 했던 말이요.

초등학교는 다소 멀리 있고, 상권도 다소 멀리있지만 세대수 많고 가장 신축인 가락19단지 파라곤이 1-1생활권의 대장일듯합니다.

세종1-2생활권 (아름동, 범지기 마을)

- 1-2생활권 아파트 연식 : 2014~2015년

- 1-2생활권 아파트 면적 비중 : 모두 33평형 가지고 있음.

- 1-2생활권 아파트 가격 수준

- 1-2생활권 대장아파트

범지기 1단지 한양수자인에듀센텀, 그리고 범지기 12단지 에코타운 두 단지가 모두

상권에도 인접했고, 초등학교도 가까워서 좋습니다.

그래도 저는 세대수가 많은 아파트가 높은 시세를 보이는 것이 더 중요하다고 판단하기 때문에,

범지기1단지한양수자인에듀센텀을 대장으로 보겠습니다.

세종1-3생활권 (종촌동, 가재마을)

- 1-3생활권 아파트 연식 : 2014~2016년

- 1-3생활권 아파트 면적 비중 : 모두 33평형 가지고 있습니다. 가재6단지 세경도 31평이지만, 전용84입니다.

- 1-3생활권 아파트 가격 수준

- 1-3생활권 대장 아파트

 : 늘 두단지가 언급이 되는 것 같습니다. 가재 12단지 중흥S클래스,

그리고 가재7단지 중흥S클래스가 비슷한 가격 수준을 보이고 있는 것 같은데요,

더 대단지이고 다른단지들과 연계성이 좋은 가재12단지 중흥S클래스센텀파크를 대장아파트로 하겠습니다.

세종1-4생활권 (도담동, 도램마을)

- 1-4생활권 아파트 연식 : 2014~2015년

- 1-4생활권 아파트 면적 비중

: 소형평형 위주인 도램13단지, 도램2단지, 3단지, 5단지는 제외

  대형평형 위주인 도램 9단지, 도램 14단지는 제외하고 보겠습니다.

- 1-4생활권 아파트 가격 수준

- 1-4생활권 대장 아파트

 : 도램15단지와 도램10단지가 가장 괜찮은 단지로 보이긴하지만,

도램15단지힐스테이트가 브랜드/비교적 더 대단지/양지중 인접 등을 생각하면 좀더 대장인것으로 보입니다.

도램15단지 힐스테이트를 1-3생활권 대장아파트로 보겠습니다.

세종1-5생활권 (어진동, 한뜰마을)

- 1-5생활권 아파트 연식 : 2013년, 2022년

- 1-5생활권 아파트 면적 비중 : 전 단지, 33평이 있습니다.

- 1-5생활권 아파트 가격 수준

- 1-5생활권 대장 아파트

 : 단지가 몇개 없고 ,나눠져있으며 거래가 별로 없어서 결정이 쉽진 않은데..

그나마 신축중에 거래가 되었던, 세종중흥S클래스 센텀뷰를 대장으로 하겠습니다.

그럼 1생활권 단지들이 모두 모였으니 한번 다시 볼까요?

 

생활권 순으로 가격을 매겨보자면,

1-5생활권  > 1-4생활권 > 1-3 생활권 > 1-2 생활권 > 1-1 생활권 순입니다.

가격은 현재 세종중흥s클래스 센텀뷰가 가장 높은 상황인데,

제가 볼때 이건, 세종중흥s클래스 센텀뷰가 유일하게 2생활권과 인접해있기때문이 아닐까 싶습니다.

그래서, 저는 1생활권 총 대장을  1-4생활권의 도램15단지 힐스테이트로 정하겠습니다.

세종2생활권

- 2생활권 법정동 : 다정동, 새롬동, 한솔동, 나성동

- 2생활권 주요시설 : 이마트, 남부통합보건소, 어반아트리움센트럴

세종2-1생활권 (다정동, 가온마을)

- 2-1생활권 아파트 연식 : 2018~2019년

- 2-1생활권 아파트 면적 비중 : 소형 평수 위주인 가온8단지는 제외하겠습니다.

- 2-1생활권 가격 수준

- 2-1생활권 대장 아파트

 : 가온12단지더하이스트와 가온10단지더하이스트가 가장 높은 가격을 보이고 있는데,

그중에 좀더 대단지에 새움초등학교가 가까운 가온12단지더하이스트가 좀더 높은 가격을 보입니다.

따라서, 2-1생활권 대장아파트는 가온 12단지 더 하이스트로 정하겠습니다.

세종2-2생활권 (새롬동, 새뜸마을)

- 2-2생활권 아파트 연식 : 2017년이 대부분이고, 2019년식 한곳있습니다.

- 2-2생활권 아파트 면적 비중 : 전 단지 33평이 있습니다.

- 2-2생활권 아파트 가격 수준

- 2-2생활권 아파트 대장 아파트

 : 새뜸 10단지더샵힐스테이트와 새뜸6단지힐스테이트가 가장 높은 가격을 보이고 있는데,

더 대단지인 새뜸 10단지힐스테이트를 대장으로 하겠습니다.

세종2-3생활권 (한솔동, 첫마을)

- 2-3생활권 아파트 연식 : 2011~2012년

- 2-3생활권 아파트 면적 비중 : 중대형 위주인 첫마을2단지는 제외하겠습니다.

- 2-3생활권 아파트 가격 수준

- 2-3생활권 아파트 대장 아파트

: 압도적으로 첫마을3단지 퍼스트 프라임이 높은 가격을 보이네요.

아무래도 위치상 금강뷰가 나오는 단지들이 있어서 그런 것 같습니다.

2-3생활권 대장은 첫마을 3단지 퍼스트 프라임입니다.

세종2-4생활권 (나성동, 나릿재마을)

- 2-4생활권 아파트 연식 : 전부 2021년

- 2-4생활권 아파트 면적 비중 : 전 평형 30평대 있습니다. 한신더휴리저브도 36평이지만 전용 84입니다.

- 2-4생활권 아파트 가격 수준

- 2-4생활권 아파트 대장 아파트

 : 거래가 많이 없어서 찾기 힘들지만, 위치상으로 봤을 때는 상권을 가장 중심에 끼고 있고,

동시에 나성초, 나성중을 길하나 건너면 바로 이용할 수 있는 

나릿재3단지 제일풍경채위너스카이가 대장이라고 할 수 있을듯합니다.

그럼 2생활권 단지들은 모두 나온 것 같습니다.

비교 한번 해볼까요?

순위는 2-4 > 2-2 > 2-1 > 2-3 순입니다.

아무래도 2-3생활권이 세종시에서의 가장 첫 입주다보니 가장 낮은 가격을 보이고 있습니다.

2-4생활권 나릿재 제일풍경채 위너스카이가 가장 대장으로 볼 수 있을듯하네요.

세종3생활권

- 3생활권 법정동 : 대평동, 보람동, 소담동

- 3생활권 주요시설 : 코스트코, 고속터미널, 세종시청

세종3-1생활권 (대평동,해들마을 )

- 3-1생활권 아파트 연식 : 2107~2018년

- 3-1생활권 아파트 면적 비중 : 대형평형인 해들6단지e편한세상을 빼는게 형평성상 맞긴한데,

 느낌이 해들6단지가 대장일것같아서 못빼겠네요..

- 3-1생활권 아파트 가격 수준 : 

- 3-1생활권 대장 아파트 : 39평이긴 합니다만, 해들6단지E편한세상리버파크를 대장으로 해야할듯합니다.

나머지 단지들과의 격차가 너무 큽니다. 게다가 저 위치면 금강뷰도 나올 수 있는 단지이기 때문입니다.

해들6단지 E편한세상리버파크를 3-1생활권 대장아파트로 지정합니다.

세종3-2생활권 (보람동,호려울마을 )

- 3-2생활권 아파트 연식 : 2016~2019년

- 3-2생활권 아파트 면적 비중 : 대형평형이 있는 호려울10단지는 빼고 보도록 하겠습니다.

- 3-2생활권 아파트 가격 수준 : 

- 3-2생활권 대장 아파트 : 

호려울3단지신동아 파밀리에가 가장 높은 가격을 보이고 있습니다.

아무래도 바로 맞은편이 3-1생활권의 대장인 해들마을6단지E편한세상에 인접해있기도 하고,

이 단지 역시 금강뷰가 나올 수 있는 단지이기 때문에 대장인듯합니다.

호려울3단지신동아파밀리에가 대장으로 볼 수 있겠습니다.

사실 대형평형 포함해서 호려울 10단지도 대장으로 볼 수도 있지만,

호려울10단지는 38평형에서 전면 한강뷰가 나오는 동이 없습니다. (틈새뷰는 가능할수있겠지만)

세종3-3생활권 (소담동,새샘마을 )

- 3-3생활권 아파트 연식 : 2016~2018년, 2020년

- 3-3생활권 아파트 면적 비중 : 모두 30평형대가 있습니다.

- 3-3생활권 아파트 가격 수준 : 

 

- 3-3생활권 대장 아파트 : 

3생활권은 모두 한강뷰가 나오는 단지를 대장으로 보나 봅니다.

세종중흥s클래스리버뷰와 모아미래도리버시티가 가장 높은 가격을 보이네요.

두 단지 모두 33평형은 전면 한강뷰는 안나옵니다.

따라서, 그나마 더 메인 상권에 가까운 세종모아미래도리버시티가 더 대장으로 보입니다.

그럼 다 봤으니까 정리해볼까요?

아무래도, 새샘3단지 모아미래도는 호려울3단지, 해들6단지에 비해 외곽에 위치해서 선호도가 밀립니다.

따라서, 해들 6단지 또는 호려울3단지 둘중에 대장이 있는데,

다른 생활권과 비교를 하기 위해서는

면적을 맞춰야 하기에,

신동아 파밀리에 골든리버를 대장으로 선택해야할듯합니다.

세종4생활권

- 4생활권 법정동 : 반곡동, 집현동

- 4생활권 주요시설 : 세종시공동캠퍼스, 국토연구원, 네이버 데이터센터 세종

세종4-1생활권 (반곡동, 수루배마을)

- 4-1생활권 아파트 연식 : 2019년

- 4-1생활권 아파트 면적 비중 : 전 평형 30평대 가지고 있습니다.

- 4-1생활권 가격 수준 : 

- 4-1생활권 대장 아파트

:  수루배 1단지, 3단지가 대장역할을 하고 있는데, 역시 결국 금강뷰가 나오는 곳입니다.

둘다 33평형은 전면 한강뷰는 아니긴 합니다만,

그래도 둘 중에 대장을 고르라면 세대수가 좀더 많은

수루배1단지 캐슬&파밀리에디아트로 선정해야할듯합니다.

세종4-2생활권 (집현동, 마을이름 없음)

- 4-2생활권 아파트 연식 : 2021~2022년

- 4-2생활권 아파트 면적 비중 : 전 평형 30평대 가지고 있습니다. (세종자이E편한세상 31평도 전용 84입니다.)

- 4-2생활권 가격 수준

- 4-2생활권 대장 아파트

현재 실거래도 없고, 매물도 나온지 얼마되지 않아 명확하게 대장을 따지려면

순전히 입지만 보고 생각해봐야할듯합니다.

세대수 상으로는 세종자이e편한세상이 가장 좋으나, 외곽에 있고

초등학교를 품은 것 기준으로 보려면, 세종더휴예미지인제 비교적 세대수가 적습니다.

브랜드를 따지면 당연히 세종자이e편한세상이 좋습니다.

(갑자기 드는 생각입니다만, 4-2생활권은

마치 외곽으로 떨어져있는 모습이 송도6공구를 보는 느낌입니다.)

일단 세종자이e편한세상이 세종더휴예미지보다 전고점이 높기때문에, 해당 단지를 대장으로 정하겠습니다.

그럼 4생활권 정리되었네요.

비교해보겠습니다.

아무래도 강변에 더 가까운,

4-1생활권이 4-2생활권보다 선호도가 높네요.

4생활권의 대장은 수루배1단지 캐슬&파밀리에디아트입니다.

5생활권, 6생활권은 아직 들어오지 않고, 분양도 하지 않았기때문에

세종시는 현재 4생활권까지 있다고 보시면 됩니다.

그럼 이제 각 생활권별로 대장을 비교하면서 마무리해보겠습니다.

세종시 마무리

생활권별로 대장을 다시 불러와서 비교해보겠습니다.

1생활권 대장 : 도램15단지힐스테이트 (14/876)

2생활권 대장 : 나릿재3단지제일풍경채위너스카이 (21/771)

3생활권 대장 : 호려울3단지신동아파밀리에 (19/713)

4생활권 대장 : 수루배1단지캐슬&파밀리에디아트 (19/1111)

결국은 2생활권 > 3생활권 > 1생활권 > 4생활권 순이네요.

4생활권은 1생활권과 비슷한 가격 수준입니다만,

1생활권의 연식을 고려하면

4생활권의 입지가 1생활권보다는 더 떨어짐을 예상할 수 있습니다.

다시 한번 정리하자면, 다음과 같습니다.

- 생활권 순위 : 2생활권 > 3생활권 > 1생활권 > 4생활권 (2-4생활권이 대장)

- 전체 대장아파트  : 나릿재3단지제일풍경채위너스카이 (21/771)

- 5,6생활권은 아직 공사중

오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)