23년 11월 부동산 시황 정리 (Feat. 손품왕)

23년 11월 부동산 시황

오늘은 11월의 마지막 날인 만큼 전국의 부동산 시황을 살펴보도록 하겠습니다.

전반적인 모든 데이터는 KB의 데이터를 따를 예정입니다.

저 역시도 이렇게 부동산 시장의 흐름을 보는데는 그렇게 익숙하지 않기때문에,

이런 포스팅을 통해 시황을 읽는 연습을 한다고 보시면 될듯합니다.

최근에 다시 부동산 시장이 잠잠해지고 있다는 기사들이 많이 들려옵니다.

동시에 서울에 있는 분양은 일부는 흥행하고 있고, 일부는 완판이 안되었다는 얘기도 나오고 있구요.

전국적인 분위기가 어떤지 매매지수부터, 거래동향까지 하나하나 살펴보겠습니다.

 

매매지수증감 (23.10.23 ~ 23.11.20)

먼저 매매지수 증감을 확인해보겠습니다.

출처 : 손품왕

최근 2년간 매매지수 증감율을 확인해보면,

전국이 2년전 대비해서는 모두 떨어진 것을 확인할 수 있습니다.

특별, 광역시급에선그중에서 가장 많이 떨어진 곳은 세종이고, -16.6% 떨어졌습니다.

그리고 가장 덜 떨어진 곳은 광주로 -3.6% 떨어졌습니다.

이는 더 장기간 보시면 아시겠지만,

광주는 그만큼 덜 올랐기때문에 그만큼 덜 떨어진 것임을 알아야합니다.

기타 지방중에서는 전남이 -5.3%로 가장 많이 떨어졌고,

강원은 오히려 2년전보다 올라서 3.7% 상승한 상황입니다.

최근에 반등이 있었다고 하지만,

이게 2년전 보다 상승율이 더 높은 곳이 있을줄이야. 놀랍네요.

출처 : 손품왕

최근 4주간 매매지수 증감율을 확인해보겠습니다.

상승한 곳은 충북 (0.2), 대전 (0.14), 강원 (0.15)를 제외하고는 모두 하락중입니다.

하락폭이 가장 심한 곳은 순서대로 전북 (-0.33), 부산 (-0.26), 대구 (-0.22), 울산(-0.21) 네요.

전세지수증감 (23.10.23 ~ 23.11.20)

이번엔 전세 지수 증감을 확인해보겠습니다.

출처 : 손품왕

최근 2년간 전세지수 증감율 확인해보면,

특별광역시 기준은 전국 모두 떨어졌습니다.

과하게 오른 가격 탓도 있지만, 금리인상의 여파로 전세가격 급격한 하락이

이번 하락의 전조증상이였지요.

가장 많이 떨어진 곳은 역시 대구로, -20.3% 입니다.

역대급 공급물량이 있고, 그 공급물량때문에 분양도 막아둘 정도로 위험한 상황이기에,

전세가 많이 떨어졌습니다.

하지만 아시죠? 전세가 이렇게 떨어질 때가 실거주자들은 진짜 기회인것을요.

가장 적게 떨어진 곳은 역시 광주로, -4.5% 수준의 하락율입니다.

눈치를 채셨겠지만, 2년전 대비, 매매가의 하락율보다 전세가의 하락율이 높았습니다.

전세가가 일반적으로 매매가보다 낮은 것을 고려해보면,

전세가는 지금 현재 정말 많이 낮아서,

전세선호현상이 훨씬 더 강할거란 생각이 드네요.

기타지방 기준으론,

강원도 는 오히려 6.4% 오른 상황, 충남이 -6.5%로 가장 많이 떨어진 상황입니다.

출처 : 손품왕

최근 4주간 전세지수 증감율을 보겠습니다.

전세지수는 상승한 곳이 많습니다.

세종(0.74)  대전 (0.66) 서울 (0.55) 경기 (0.5)는 현재 상승하는 중이고,

반면에 울산(-0.29), 대구 (-0.24), 부산 (-0.19), 전북 (-0.15)는 하락하는 중입니다.

매수우위지수증감 (23.10.23 ~ 23.11.20)

이번엔 매수우위지수 증감을 확인해보겠습니다.

매수 우위지수는 100을 기준으로 해서,

매수가 많음을 플러스로,

매도가 많음을 마이너스로,

그렇게 100 + 매수 많음 - 매도 많음으로 산정하는 식으로,

100이 넘으면 매수세가 강하다, 100이 안되면 매도세가 강하다고 볼수있는 지표입니다.

최근 2년간은 그 수치가 너무 낮아서 4년치를 가지고 왔습니다.

출처 : 손품왕

20년만해도 매수 우위지수가 170~180까지 가는 상황도 있었습니다. (세종)

각 지역마다 매수우위지수는 다르게 오는데,

거짓말처럼 21년 9월부터 매수우위지수는 지속적으로 떨어지다가,

22년 11월부터 조금씩 반등을 하기 시작했습니다.

그렇지만 다시 23년 9월부터는 다시 떨어지는 모습을 보입니다.

개인적인 생각으로 대출 완화(특례보금자리론)도 큰 역할을 했지만,

특례보금자리론의 출시가 되기도 전에 매수우위지수가 그래도 반등을 했다는 것은,

전국적으로 22년 11월의 가격 자체가 싸다고 판단했기때문에 반등을 한게 아닌가 예상을 해봅니다.

출처 : 손품왕

최근 4주 매수우위지수 증감율을 보면,

아까 9월부터 하락한다고 말씀드린것과 같이 전국의 대부분 하락중입니다.

상승하고 있는 지역은 경북(2.6) 전남 (1.6)을 제외하면 전국이 모두 하락중입니다.

하락이 심한 곳은

충북 (-13.2), 세종 (-10.7), 대전 (-10.3), 인천 (-8.7), 경기 (-8.4) 울산(-8.3), 순입니다.

전세수급지수증감 (23.10.23 ~ 23.11.20)

이번엔 전세수급지수 증감을 확인해보겠습니다.

전세수급지수는 100을 기준으로 해서,

공급부족은 플러스,

공급충분은 마이너스로 계산,

100 + 공급부족 - 공급충분으로 나오는 수치로,

100을 넘어가면 전세가 부족하다, 100이 안되면 전세가 충분하다고 보시면 됩니다.

즉, 매수우위지수의 전세버전이라고 생각하면 편합니다.

최근 4년치를 보실까요.

출처 : 손품왕

19년부터 21년8월까지는 전국이 150이상의 수치를 보이고 있었고,

가장 피크를 찍었을 때는 임대차법이 발의된 20년 7월 이후의 시장이네요.

임대차2법 기인 전세가 급상승 + 금리 급상승의 콜라보로,

21년 가을이후로 전세수급지수는 점점 떨어지더니,

23년 초에 반등을 했네요.

이렇게 보면 전세수급지수가 매수우위지수보다 늦게 반등을 한 것으로 보아,

전세가격이 매매를 밀어올렸다기보단,

매매가격이 저렴하다고 판단한 시장 참여자들에 의해 매수우위지수는 올라간것이라고 판단됩니다.

결국 가장 중요한 것은 가격이라고 생각되네요.

아무튼, 23년초에 반등해서 또 급격히 오르던 전세는 23년 9월부터 다시 꺾이고 있는 상황입니다.

다만, 특별광역시 기준으로는 꺾인게 맞는데, 기타지방은 아직 오르고 있는 곳도 많네요.

출처 : 손품왕

4주치를 살펴보겠습니다.

전세수급지수 변동율을 보면,

1달 누적합계가 0을 넘는 곳은 강원 (6.4), 광주 (3.6) 충남 (1.4) 충북 (1.2)이고,

나머지는 모두 하락중입니다.

세종 (-22.6) 대전 (-15.2) 울산 (-12.1) 경남 (-9.7) 경기 (-9.2) 인천 (-7) 순이네요.

이렇게 매수우위지수와 전세수급지수가 함께 떨어지는 것은, 둘다 가격이 비싸다고 판단이 되기때문일까요.

고정적인 이사수요는 계속 있을 텐데, 둘중에 하나는 올라야하지 않나 생각이들고,

전세수요는 올라야하지않을까 생각되는데 잘모르겠습니다.

전국적으로 동조화되서 움직이는 것은 이는 공급이 아니라 그 외부변수가 원인일꺼라는 생각이 점점 드네요.

매매거래동향증감 (23.10.23 ~ 23.11.20)

이번엔 거래량을 예측해볼 수 있는 매매거래동향 증감을 확인해보겠습니다.

매매거래 동향은 100 기준으로,

매매거래 활발은 플러스, 한산함은 마이너스로 계산해서

100 이 넘으면 활발함, 100이 안되면 한산함으로 계산합니다.

출처 : 손품왕

그래도 4년치의 매매거래동향을 보시면,

100을 넘어가는 경우는 거의 없습니다.

즉 그 숫자 자체를 보기보다는,

현재 매매거래동향이 증가를 하는 중인지, 감소를 하는중인지를 체크하는게 거래량을 판단하는 기준이 될듯합니다.

출처 : 손품왕

4주간 매매거래동향 증감을 살펴보면,

경북 (8.7)을 제외하면 모두 거래량이 한산한 상황입니다.

그중에 거래량이 가장 많이 줄었다고 판단 되는 곳은

충북(-11.9), 세종 (-11.0), 인천(-7.5), 강원 (-7.2) 제주(-6.5) 순입니다.

전세거래동향증감 (23.10.23 ~ 23.11.20)

이번엔 전세거래동향 증감을 확인해보겠습니다.

매매거래동향과 동일하게

100이 넘으면 활발함, 100이 안되면 한산함이지만,

출처 : 손품왕

4년수치로 봐도, 100을 찍은 상황은 거의 없습니다.

즉 거래지수 동향의 변화로 시장을 판단하는 게 좋을듯합니다.

출처 : 손품왕

4주간 전세거래동향 증감을 살펴보면,

충북 (0.7)을 젱외한 모든 지역이 마이너스입니다.

그중에 가장 많이 줄어들었다고 판단되는 곳은

세종 (-12.6), 대전 (-10.3), 서울(-8.5), 인천 (-8.2), 제주(-6.5)입니다.

미분양증감 (23.08 ~23.09)

이번엔 미분양 증감을 살펴보겠습니다.

미분양은 집계를 하는데 시차가 존재하므로,

거의 2~3달전 데이터가 가장 빠른 데이터라고 보면 됩니다.

출처 : 손품왕

4년 기준,

19년 9월에 많았던 미분양들이 21년 중반엔 대부분 해소되었다가,

다시 늘어나다가 23년 초에 정점을 찍고 지속적으로 하락하는 형국입니다.

출처 : 손품왕

1개월간의 전국미분양 추이를 보면,

인천 488개, 강원만 230개가 늘어났고,

대부분은 감소했습니다.

그중에 가장 많이 감소한 곳은

경북 (-519), 경기 (-430) , 충남 (-420), 대구(-278), 대전(-259) 순입니다.

KB매매/전세전망지수 (23.10 ~23.11)

이번엔 KB전망지수를 살펴보겠습니다.

이는 주간시계열에는 나오지않는 데이터이고, 월간 시계열에 나오는 데이터입니다.

데이터를 나타내는 방식은 이렇다고 합니다.

(KB데이터에서 직접 가지고 왔습니다.)

※ KB부동산 매매/전세가격 전망지수 = 100 +('크게상승'비중 x 1 + '약간상승'비중 x 0.5) - ('크게하락'비중 x 1 + '약간하락'비중 x 0.5)

 → KB부동산 매매/전세가격 전망지수는  0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 '상승' 비중이 높음

즉, 100이 넘으면 상승할거라고 판단하는 사람이 많다고 보시면 되겠네요.

이걸 알고 데이터를 한번 보시죠.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

먼저 4년간의 매매전망지수와 전세전망 지수입니다.

매매전망지수부터 살펴보면,

19년11월부터 21년8월까지는 대부분이 100이상의 수치를 보이다가, 

하락하기시작하더니 22년 12월부터 대부분다시 반등해서는 23년 9월에 정점을 찍고

다시 하락하고 있는 중입니다.

현재 시장의 흐름과 거의 일치합니다.

전세 전망지수는도 매매전망지수와 동일합니다.

21년 8월부터 하락하더니, 22년 12월에 최저점을 찍고, 다시 반등했다가 23년 9월 정점찍고

내려오고 있는 상황이네요.

위에서도 언급했듯,

이는 개별지역의 공급에 의한 전망지수 변동이 아닌 전체적인 환경의 변화의 영향을 받은 것같고,

이는 대출 금리 상승의 영향이 가장 큰 것으로 판단됩니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

4주간의 데이터를 살펴보면,

매매전망은 모두 마이너스 상황이고,

세종(-23.2) 서울 (-15.4) 경기 (-12.8) 인천 (-11.1) 전남 (-10.8) 순으로 모두가 낮은 상황입니다.

전세전망은 매매보단 덜한데요,

세종(-22.1) 전남(-12), 경기 (-8.2) 부산(-6.9) 경북 (-6.9) 대구 (-6.8) 순입니다.

그래도 매매보단 하락전망의 폭이 적긴 하네요.

한동안은 전세가 강한시장으로 가려나 봅니다.

정리

11월 1달간의 부동산 시황을 정리해보겠습니다.

사실상 매매지수, 전세지수는 후행지표기 때문에,

결과를 받아들이면 되는 것이고,

앞으로 될 방향을 보려면 매수/전세 우위지수의 방향, 거래동향 증감, 그리고 전망지수를 봐야하는데

그 기준으로 봤을 때는,

세종이 다소 위험해보이네요.

충북도 매수우위지수 감소하고, 매매거래도 감소하는 것을 봐서,

현재의 매매지수 상승, 전세지수상승이 다음달에는 하락으로 돌아서지 않을까 조심스레 예상해봅니다.

다시 얘기드리지만, 저도 시장을 보는 눈을 키워가는 중이기때문에

제 생각이 다 맞진 않습니다.

모두가 같이 이렇게 시장을 떠나지 않고 지속적으로 살펴보면서,

같이 성장해 나갔으면 좋겠습니다.

그럼 오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)