부산광역시 임장전 준비 (해운대구) (Feat. 손품왕)

부산광역시 임장을 미리 준비해본다.

의식의 흐름대로 준비할 것이기 때문에 체계적인 포스팅이 아님에 미리 양해를 구한다.

시간이 별로 없기 때문에 빠르게 준비해보자.

임장준비는 손품왕 만한게 없다.

 

사전 준비

1. 먼저 자주 갈수 있는 곳이 아니기때문에, 붙어있는 여러개 구를 한번에 볼수 있도록 하자.

해운대구, 수영구, 동래구, 남구를 보려고 했는데

중간에 연제구가 껴있다.

가능하다면 연제구도 같이 볼 수 있도록 한다.

목표 : 해운대구 , 수영구 ,동래구, 남구, 연제구의 대표아파트/생활권/학원가/ 대표 시설 등을 임장해보자.

 

2. 해당 구들의 위상을 비교하기위해 가격을 비교해준다. 

연식은 -4년부터 40년까지로 해준다.

40년까지 고려해주는 이유는 혹여나 같이 검토될 재건축 단지들도 포함하기 위해서이다.

아무래도 수영구,해운대구의 위상이 가장 높고,

그다음이 동래구,

그다음이 남구 연제구가 비슷한 수준을 보이고 있으며

반송동은 해운대구에서 가장 낮은 위상을 보여주고 있다.

사실 이들은 크게 중요하지 않고, 그 주변 생활권을 같이 보는게 중요하다.

스펙 자체는 해운대구가 다른구에 비해서 압도적으로 높고,

수영구는 사실 뭐 없지만 해운대구에 붙어 있는 몇개의 동 정도로 생각하는게 좋을 것 같다.

(수영구 자체는 소득이나, 학원이나, 학교 등이 높지 않기때문이다.)

오히려 학교 수준은 동래구가 해운대구 다음으로 좋다.

학원수는 해운대구 > 동래구 > 남구 순,

병원 역시 해운대구 > 동래구> 남구 순,

일자리 역시 해운대구 > 동래구 > 동래구 순..

확실한건 동래구가 다소 요새 수영구, 남구, 연제구에 밀려서 무시당하는 경향은 있지만

전통의 강자인것은 확실하다.

30년초과 아파트의 비중이 가장 높은 곳은 수영구다.

부산 재건축 최대 대장주 삼익비치가 있는 곳 답다.

그리고 그 다음으로 재건축할만한 곳은 해운대구다. 20~30년식의 아파트들이 많기 때문이다.

하지만 모두들 알고있다시피,

요새 건축비가 너무 많이 올랐기때문에

땅값이 비싼 서울 조차도 사업성때문에 재건축 진행이 잘 안되고 있는 상황이라, 재건축을 보고 들어가기엔 리스크가 있다.

아파트 수는 해운대구가 가장 많고, 그다음이 동래구, 남구, 연제구, 수영구 순이다.

해운대구가 평형분포중에서도 대형평형 분포가 가장 많다.

아무튼 해운대구가 부산의 강남은 맞다.

이쯤하면 가격은 적당히 본 것 같고, 이제 구별로 자세히 들여다 봐야할 것 같다.

1) 동별로 대표 시설을 알아보고, 

2) 동별로 대표 아파트를 알아보고,

3) 학원가 및 상권은 어느 동에 분포가 되어 있는지 확인해보고,

4) 마지막으로 해당 구에서 시세와 상관없이 세대수가 많은 단지는 어디가 있는지 볼 것이다. (이는 그냥 거래량을 많이 일으키는 단지를 찾기 위함이다. 해당 단지가 만약 소형위주면 스킵할것이다.)

해운대구

해운대구의 동별 시세부터 살펴보자

 

우동 > 중동 > 좌동 > 재송동 > 반여동=송정동 > 반송동 순이다.

차례대로 알아보자.

 

1) 우동

- 대표 시설 찾기

 

우동은 사실 마린시티와 센텀시티로 가장 유명한 곳이다.

센텀시티쪽에는 롯데백화점과 신세계백화점이 붙어있고, 바로 옆에 롯데백화점이 있다.

그 맞은편에는 벡스코가 크게 있다.

마린시티에는 고층 아파트들이 있고, 거기 역시 홈플러스가 있다.

그 사이에는 수영만 요트경기장이 있고, 광안대교가 있어서 확실히 고급진 느낌이 난다.

오측에 있는 해운대역 일부도 우동에 포함되는데,

해운대역 주변에는 기피시설인 모텔/유흥주점들이 많이 분포되어있다.

 

- 우동 대표 아파트

난 웬만해선 전용 84만 본다.

그래야 비교가 수월하기 때문이다.

최고가 아파트는 센텀에 붙어있는 트럼프월드센텀으로 봐야겠다.

그리고 마리나시리즈 들 중에서는 대우마리나보다, 경남마리나가 더 가격이 높다.

(원래는 대우마리나가 더 높다고 생각했는데..)

마리나끼리 비교해보자.

비슷한 수준이긴한데, 경남마리나에서 왜인지 바다뷰가 나와서인지

좀더 호가가 높은 것 같긴하다.

하지만 나는 시장이 언제 움직이는지를 볼 수있는게 더 중요하기 때문에,

대우마리나1차를 보는게 더중요할 듯하다.

그리고 해운대역 주변에 있는 해운대센트럴푸르지오까지 해서,

우동의 주요 단지 3개는 다음과 같다.

트럼프월드센텀 / 대우마리나1차 / 해운대센트럴푸르지오

(마린시티에 있는 두산위브더제니스, 해운대아이파크도 있지만 그들은 제외하기로 한다. 어차피 그들은 다른시장이니까)

 

2) 중동

- 대표 시설 찾기

중동역 주변에 있는 이마트,

그리고 지도에 나타나진 않지만 해운대해수욕장 주변에 있는 엘시티 등이 있겠다.

 

- 대표 아파트 찾기

1등은 누가봐도 해운대롯데캐슬스타이다.

해운대역 옆에 있고, 이는 아까 봤던 해운대센트럴푸르지오 옆에 있는 단지다.

그리고, 그 다음에 모여있는 단지들 중에 가장 비싼 단지는

래미안해운대, 그리고 해운대힐스테이트위브 두 단지다.

둘만 따로 비교해봐야겠다.

저정도면 해운대힐스테이트위브가 더 선호도가 높다고 봐도 될듯하다.

아무래도 중간중간 튀는 가격은 오션뷰의 여부 차이일듯하다.

대표 단지는,

해운대롯데캐슬스타, 해운대힐스테이트위브 단지다.

해운대힐스테이트위브 오르막이 정말 상당했던게 저번에 기억나는데 임장할 생각하니까 숨이 턱 막힌다.

 

3) 좌동

- 대표 시설 찾기

장산역 주변에 상가들이 모여있고,

인제대 해운대백병원이 있다.

 

- 대표 아파트

90년대에 1기신도시와 함께 형성된 동네다 보니,

모두 평형대가 비슷해서 비교가 쉽다.

그중에 해운대KCC스위첸은 자기 혼자 2011년에 지어진 아파트라 높은 가격을 보이고 있다.

그를 제외하면 가장 비싼 단지는, 장산역에 붙어 있는 벽산1차 아파트이다.

요약하면 대표단지는, 해운대KCC스위첸, 벽산1차다.

시간이 없으니 요약이 빨라진다.

이런 지역분석에 쏟는 시간도 중요하지만,

더 중요한 것들이 많은 것을 알기에, 시간을 줄이기로 한다.

 

4)재송동

- 대표 시설

재송동 자체에는 대표시설은 없다.

센텀역이 있고,

센텀시티를 다소 가깝게 이용할 수 있다는 장점이 있다.

- 대표 아파트

 

명확하게 더샵센텀파크1차가 대장아파트다.

센텀역에 붙어있는 아파트로 대단지에 수영강을 끼고있는 단지다.

위에있는 재송역/원동역에 붙어있는 쪽에도 주요단지를 하나 뽑아야할듯하다.

가격은 센텀e편한세상이 더 좋아보이는데, 연식은 센텀리슈빌이 더 좋아보인다.

비교해보자.

개인적인 판단하지 않기로 했다.

예전이면 센텀리슈빌이 저정도거리밖에 차이안나는데 연식이 10년이나 차이나면

저평가라고 했겠지만,

가격이 차이가 안나는 것은 그런 이유가 있을 거라고 판단하기로 했다.

그럼 재송동의 대표아파트는,

더샵센텀파크1차, 센텀e편한세상 이다.

 

5) 반여동 

원동역 주변에 플러스가 있고, 북쪽으로는 반여농산물 도매시장이 있다.

- 대표 아파트 찾기

 

원동역에서 가장 가깝고 신축인 센텀아스트룸SK뷰, KCC스위첸이 대장이겠다.

아무래도 아파트들과 붙어있고, 더 신축인 센텀아스트룸SK뷰가 대장이라고 할수있겠다.

하지만, 삼익그린,현대,현대그린 3단지가 모두 재건축 추진중이라

재건축 3개단지가 메인단지이다.

하지만, 재재단지들은 나중에 한번에 체크할 예정이라 제끼자.

그다음엔 해운대메가센텀 한화꿈에그린이다.

그럼 대표 단지는 센텀아스트룸SK뷰, 해운대메가센텀꿈에그린, 2단지다.

 

6) 2000세대가 넘는 단지 찾기

2000세대가 넘으면 그 자체로도 대표성을 띈다고 볼 수 있다.

더샵센텀파크1차, 해운대힐스테이트위브는 이미 대표단지로 선정했고,

반여동의 아시아선수촌 역시 2290세대로 대단지이다.

이 단지도 대표단지로 지정해서, 추가로 살펴보기로 한다.

7) 재재단지 살펴보기

리치고로 살펴보는 것도 좋지만,

그냥 손품왕에서 분양 진행 예정 단지들 중에 세대수가 큰 단지를 찾고,

그 단지를 역으로 리치고로 살피는게 나아 보인다.

찾아보자.

저기 1600세대를 지으려나보다..

위치 애매하다.

반여3구역, 삼익그린맨션, 왕자현대4차 모두 사업시행인가 상태이며,

셋다 되면 꽤 파급력이 있을 것 같으나 아직은 되려면 멀었다.

삼호가든 위치 좋고 세대수 좋으나 살짝 오르막이다.

현재 사업시행인가상태라고한다.

거기보다 더 위치좋은 곳에 우동2구역이 현재 철거신고 상태다.

여긴 가봐야겠다.

그리고 대망의.. 우동 3구역.

2900세대의 해운대역 역세권이라

재개발 대장중 하나라고 불리는 곳이다.

여기 역시 사업시행인가 상태라서 아직 진행되려면 많이 멀었다.

핫다하다는 해리단길 주변이라 더 주목받지않을까 싶기도 하다.

중동5구역이란 곳도 있었네.

1149세대이고, 래미안 해운대 옆이구나.

아직 멀었으니까, 여긴 안가봐도되겠다.

8) 학원가 살펴보기

좌동이 확실하게 많고,

센텀시티쪽, 그리고 센텀역 주변에 학원이 많이 몰려있는 편이다.

 

이를 기준으로 중요위치들을 표시했고,

이 기준으로 임장루트를 짜야겠다.

빨리 수영구, 남구, 동래구, 연제구... 해야겠다.ㅠㅠ