부산 대구 대전 광주 울산 광역시 아파트 시세 (23년 11월 1차) 및 도안베르디움 입지 분석

부산 대구 대전 광주 울산 광역시 아파트 시세 (23년 11월 1차)

오늘은 부산, 대구, 대전, 광주, 울산 광역시의 대장 아파트 시세를 가지고 왔습니다.

이 시세를 확인하면서 지역별 위상차, 그리고 시장 분위기를 알 수 있을 것 같습니다.

여기서 부연설명을 좀 드리자면,

제가 지역조사를 했었던 대전 서구, 유성구, 광주 서구, 울산 북구,동구는

대장 아파트 이외에 생활권별 대장 아파트도 섞여있습니다.

이는, 향후 전지역을 조사하게 되면 모든 지역의 생활권별 대장아파트가 섞이는 형태로 바뀌게 될겁니다.

그럼 시세 확인해보겠습니다.

 

시	구	광역시 아파트 (84)	매매신고가	매매최저	전고점대비	전세최저	매매변동	전세변동
대구	수성구	힐스테이트범어(20/414)	17	13.5	-21%	7	0.55	-0.05
부산	수영구	더샵남천프레스티지(22/975)	12.4	12	-3%	5.2	1	0.23
부산	해운대구	대우마리나1차(91/714)	14.1	11	-22%	2.5	-0.25	0
대전	유성구	도룡SK뷰(18/383)	13.4	10.8	-19%	5.8	0	0.03
세종	나성동	나릿재3단지제일풍경채위너스카이(주상복합)(21/771)	9.6	9.2	-4%	3.7	0.26	0.23
울산	남구	문수로2차아이파크1단지(13/597)	12	9.2	-23%	.	0.43	.
대구	수성구	만촌삼정그린코아에듀파크(19/774)	14.1	9.1	-35%	4	0.18	-0.1
부산	동래구	사직롯데캐슬더클래식(17/1064)	12.4	9.1	-27%	4.8	-0.05	-0.03
광주	남구	봉선제일풍경채엘리트파크(16/400)	10.3	8.9	-14%	5.3	0	0.15
부산	금정구	래미안장전(17/1938)	12.3	8.2	-33%	3.5	-0.12	-0.12
부산	동래구	동래래미안아이파크(21/3853)	12.5	8	-36%	3.7	0.08	0.04
대전	서구	한마루삼성(92/700)	8.8	8	-9%	.	-0.25	.
부산	수영구	e편한세상오션테라스4단지(20/308)	11.8	8	-32%	5	0	0
부산	연제구	아시아드코오롱하늘채(19/660)	11.3	7.9	-30%	3.7	0.09	0.09
부산	남구	대연힐스테이트푸르지오(13/2100)	11.1	7.9	-29%	4.3	0.18	0.38
부산	남구	GS하이츠자이(08/1149)	9.4	7.8	-17%	3.5	-0.1	-0.25
울산	남구	대현더샵2단지(18/905)	9.7	7.5	-23%	4	-0.04	0
세종	보람동	호려울3단지신동아파밀리에(19/713)	11.6	7.3	-37%	3	-0.26	0.27
대구	중구	남산롯데캐슬센트럴스카이(21/987)	9.5	6.8	-28%	3.6	-0.08	0
대전	유성구	죽동금성백조예미지(16/998)	9	6.7	-26%	4.5	-0.01	-0.13
부산	부산진구	삼한골든뷰센트럴파크(주상복합)(19/1272)	10.9	6.7	-39%	3.5	-0.04	0
부산	동구	협성휴포레부산진역오션뷰(주상복합)(19/788)	8.5	6.5	-24%	3.5	0	0.05
광주	광산구	광주수완대방노블랜드6차(13/659)	8.6	6.5	-24%	4.3	-0.28	0.05
부산	강서구	더힐시그니처(19/1210)	9	6.5	-28%	4	0	0.15
대구	달서구	상인역e-편한세상2단지(08/610)	8.1	6.3	-22%	4.2	0	0.03
울산	중구	약사더샵(17/449)	7.9	6.3	-20%	.	0.03	.
대전	서구	누리(94/1704)	6.2	6.3	2%	.	0	.
부산	연제구	연제롯데캐슬앤데시앙(18/1168)	9.4	6.3	-33%	3.2	-0.08	-0.05
부산	부산진구	서면아이파크1단지(21/1862)	8.8	6.3	-28%	3.8	0	-0.15
광주	동구	무등산아이파크(17/1410)	8.7	6.2	-29%	3.3	0.02	-0.23
대전	중구	목동더샵리슈빌(22/993)	8.1	6.2	-24%	4	0.1	-0.05
대전	서구	도마e편한세상포레나(22/1881)	7	6.2	-11%	3.5	0.35	.
대구	북구	오페라삼정그린코아더베스트(주상복합)(17/578)	8.8	6.1	-31%	3.3	0.05	0
부산	해운대구	해운대화목타운(96/896)	7.9	6	-24%	2.8	0.05	0
대구	동구	이안센트럴D(주상복합)(21/999)	6.9	6	-13%	3.2	0.1	-0.05
대전	서구	관저예미지명가의풍경(17/994)	8	6	-25%	4	0	-0.25
대구	중구	더샵리비테르2차(22/613)	8.1	6	-26%	3.3	0.33	.
부산	사상구	주례롯데캐슬골드스마트(22/998)	7.3	6	-17%	4	0.05	0.4
부산	북구	화명롯데캐슬카이저(12/5239)	8	5.9	-26%	3.4	0.06	-0.07
부산	서구	대신2차푸르지오(21/815)	8.2	5.9	-28%	3.4	0	0.05
부산	금정구	구서SK뷰1단지(16/532)	7.9	5.8	-26%	4.2	0	0.05
대구	동구	동대구역센트럴시티자이(22/553)	8.1	5.8	-28%	3.5	-0.13	0
부산	동구	초량베스티움센트럴베이(21/449)	7.8	5.7	-27%	.	-0.08	.
대구	달서구	월배삼정그린코아포레스트(21/1533)	8.8	5.6	-36%	2.4	0.01	-0.17
대전	서구	강변(96/788)	7.4	5.6	-25%	3.5	-0.3	0
대전	중구	센트럴파크2단지(07/1089)	7.6	5.6	-26%	3.5	0.13	-0.3
대구	북구	복현아이파크(709)(21/585)	7.1	5.5	-22%	2.8	-0.15	0.1
대전	서구	도안베르디움(14/957)	9.4	5.5	-41%	3.3	0.09	-0.03
울산	중구	우정아이파크(10/820)	6.5	5.5	-15%	3.5	-0.05	0.3
광주	서구	유니버시아드힐스테이트3단지(16/2185)	8	5.5	-31%	3.2	-0.04	-0.15
대구	서구	e편한세상두류역(22/902)	7.3	5.5	-25%	.	-0.05	.
울산	북구	울산송정반도유보라아이비파크(19/1162)	7.3	5.5	-24%	3.4	-0.02	-0.03
부산	사하구	사하역비스타동원(21/513)	7.2	5.4	-24%	3.5	0.73	.
부산	기장군	일광자이푸르지오2단지(20/1059)	8.6	5.3	-38%	3.5	-0.02	0.06
부산	사하구	괴정한신더휴(21/835)	6.5	5.3	-18%	3.5	0.1	.
광주	서구	광천e-편한세상(10/1096)	7	5.3	-24%	3	-0.1	-0.1
대전	동구	이스트시티1단지(18/1345)	7.1	5.2	-27%	3.8	0.04	0.1
대구	남구	교대역하늘채뉴센트원(22/975)	7.4	5.2	-30%	3.2	0	.
광주	북구	첨단2지구중흥S-클래스(15/784)	8.7	5.2	-40%	3.5	-0.3	0.05
대전	유성구	대덕테크노밸리10단지꿈에그린(08/1001)	7.5	5.1	-32%	4.2	-0.12	0.45
부산	서구	대신더샵(18/429)	6.4	5.1	-20%	3.3	-0.05	0
대전	서구	복수센트럴자이(19/1102)	7.5	5	-33%	3.5	0.02	-0.03
부산	영도구	영도센트럴에일린의뜰(21/1216)	6.7	5	-25%	2.5	0.2	0
광주	동구	광주용산지구계룡리슈빌더포레스트(19/820)	7.1	5	-30%	3.1	-0.1	-0.16
대전	대덕구	e편한세상대전법동(20/1503)	8	5	-37%	4.5	0	0
부산	강서구	명지대방노블랜드오션뷰2차(16/600)	7.4	5	-32%	3.3	-0.04	0.4
대전	유성구	열매6단지현대(00/582)	6.3	4.8	-23%	.	0	.
대전	유성구	반석1단지호반리젠시빌(05/536)	7	4.8	-31%	3.2	-0.05	0.38
광주	남구	효천시티프라디움(19/1164)	7.6	4.7	-38%	3.1	0.12	0.03
울산	울주군	e편한세상울산역어반스퀘어(22/934)	4.4	4.6	5%	2.7	0	-0.1
부산	기장군	동부산관광단지삼정그린코아더베스트(17/549)	7.2	4.5	-37%	2.4	0	0
울산	울주군	구영2차푸르지오(07/662)	5.6	4.5	-20%	.	0	.
대구	남구	앞산봉덕영무예다음(20/622)	6.7	4.4	-34%	2.9	0.08	-0.1
광주	서구	금호타운3차(98/490)	5.8	4.4	-24%	2.8	-0.05	0.03
대구	서구	서대구센트럴자이(23/1526)	5.8	4.4	-24%	1.9	-0.03	-0.25
광주	북구	벽산블루밍메가씨티1단지(08/843)	4.8	4.3	-11%	3	0.09	0.5
대전	동구	리더스시티5블록(24/2135)	4.4	4.2	-5%	.	-0.19	.
대구	달성군	협성휴포레죽곡(18/783)	5.8	4.2	-28%	2.8	-0.03	0.13
부산	북구	더래디언트금정산(19/1677)	6.1	4.2	-31%	2.3	0.1	0.13
울산	동구	e편한세상전하(13/1475)	5.5	3.9	-29%	2.4	0	0.05
광주	광산구	중흥S-클래스(13/801)	5	3.9	-22%	2.8	-0.03	0
대전	대덕구	금강센트럴파크서희스타힐스(20/835)	4.1	3.8	-6%	2.8	-0.01	0
부산	사상구	사상구남역동원로얄듀크(19/498)	5.5	3.7	-33%	2.5	-0.15	.
울산	북구	달천아이파크1단지(08/1012)	4.1	3.5	-14%	.	0.28	.
울산	북구	오토밸리로효성해링턴플레이스(16/1059)	4.3	3.4	-21%	2.4	0	0.08
광주	서구	동천센트럴파크(07/698)	4.1	3.4	-16%	2.6	-0.05	0
광주	서구	금호호반리젠시빌5차(02/701)	4.6	3.3	-28%	2.6	0	0.15
울산	북구	월드메르디앙월드시티1단지(11/1625)	3.9	3.3	-15%	2.6	0.06	.
울산	북구	화봉휴먼시아3단지(09/733)	4.3	3.2	-25%	2.5	-0.16	-0.09
울산	북구	평창리비에르2차(03/1579)	3.9	2.6	-34%	2	-0.05	-0.1
울산	동구	서부성원상떼빌(05/1810)	4.3	2.4	-44%	1.3	-0.2	-0.08
광주	서구	풍암신암마을부영2차(00/984)	3.3	2.2	-33%	1.8	0	-0.13
부산	영도구	오션라이프에일린의뜰 2단지(23/500)	6.1	.	.	2.2	.	0.05

최고 매매가 최저 매매가

최고 매매가는 대구 수성구의 힐스테이트 범어입니다.

최고가는 17억까지 갔었고, 현재는 13.5억의 최저가를 보여주고 있습니다.

역대급의 공급장이 펼쳐져서 분양금지 조치까지 취해진 대구에서,

10억 초반까지 거래가 되었던걸로 기억하는데, 

가격을 굳건히 지키고 있는 것을 보면 정말 대단하다는 생각밖에 안드네요.

확실히 그 광역시의 대장 지역,

대구의 수성구는 전국구 투자자들이 지켜보는 곳이라고 봐도 될듯하네요.

최적 매매가는 부산 사상구의 사상구남역동원로얄듀크입니다.

5.5억의 최고가 까지 갔었는데, 현재 3.7억의 매매가를 보여주고 있네요.

비교적 신축인데, 가격차이가 이렇게 난 다는 것은

부산 내에서 사상구의 위치를 보여주는 수치인 듯합니다.

최고 전세가 최저 전세가

최고 전세가는 역시 대구의 힐스테이트 범어입니다.

7억의 전세가를 보여주고 있는데,

이렇게 되면 공급폭탄인 대구인데도 불구하고 높은 전세가를 유지하고 있는 모양세가 되네요.

전세가 7억이면, 최고가 13.5억임을 감안하면 그래도 전세가율이 52% 정도가 됩니다.

공급폭탄임을 감안하면 충분히 선방한 전세가율이라고 판단되네요.

최저 전세가는 울산 동구의 서부성원상떼빌입니다만,

이 아파트 역시 구를 대표하는 대장아파트는 아니기때문에..

구를 대표하는 대장아파트 중에 가장 낮은 전세가는

대구 서구의 서대구센트럴자이네요.

현재 신축임에도 불구하고 1.9억의 전세가를 보여주고 있습니다.

혹시나, 분리형원룸인가 싶어서 가격을 확인해봤는데..

아니네요. 실제 매물입니다.

출처 : 손품왕

23년 8월에 입주한 서대구센트럴자이가, 현재 23년 10월에 입주하는 서대구역화성파크드림, 서대구역반도유보라센텀의 3500세대의 입주에 밀리다보니, 아직도 전세가를 회복못하고 있는 모양세입니다.

확실하게 지방도시의 입주소화는 보수적으로 6개월은 잡아야하는듯 합니다.

최고가 대비 최대 하락 단지

최고가 대비 최대로 많이 떨어진 단지는, 

아까 최저 전세가를 보였던 울산 동구 서부 성원상떼빌입니다.

4.3억이였던 최고가가 2.4억까지 떨어져서 44% 하락했습니다.

해당 아파트는 대장아파트는 아닙니다만,

이제 울산 동구의 대장이 될 지웰시티 자이의 바로 옆에 붙어 있는 아파트이기 때문에

그 입주의 여파를 직접적으로 맞아서 가격이 많이 내려간 것으로 판단됩니다.

많은 투자자분들 공감하시겠지만, 입주는 기회입니다.

단기적으로는 물량소화에 대한 부담을 주지만

결국 나중에는그 물량덕분에 주변환경이 좋아지기때문입니다.

(하지만 그러기엔, 전세가 역시 너무 낮아 어렵네요)

대장 단지들중에 가장 많이 떨어진 단지는 바로,

대전 서구 도안신도시의 도안베르디움입니다.

전고점 9.4억까지 갔던 매매가가 현재 5.5억까지 떨어졌네요.

단지 비교할때 많이 언급했던 단지인데,

오늘은 해당 단지에 대한 입지분석을 해봐야겠습니다.

도안베르디움 단지 분석

도안베르디움은 대전 서구에 있는 도안신도시에 있는 단지입니다.

단지설명에 앞서서 도안신도시에 대해서 간략히 소개하자면,

대전 서구와 유성구에 걸쳐서 형성된 신도시이며 2기신도시 입니다.

1단계부터 2단계까지 있으며, 현재 1단계는 모두 입주했고 

2단계가 현재 입주하고 있는 상황입니다.

이건 나무위키를 보면서 알게된 사실인데, 도안신도시도 정부가 지정한 2기신도시라고 하네요.

(2기신도시 : 판교/광교/동탄/평택 고덕 등등..)

갑천3블럭트리풀시티 위쪽으로는 도안호수공원이 형성될 예정이라고 합니다.

다시, 단지설명으로 돌아오면

도안베르디움은 도안신도시 1단계에 입주한 아파트로 

2014년 입주, 957세대의 세대수를 가지고 있습니다.

33평의 단일 평형으로 이뤄진 단지입니다.

이제 10년차가 되어가니까, 어느정도 준신축 취급을 받는 시기가 되었네요.

출처 : 네이버부동산

도안베르디움 입지 분석

도안베르디움의 입지입니다.

대전 전체에서 보면, 가장 중심인 둔산지구와 가장 끝인 관저동의 사이에 위치해있습니다.

출처 : 카카오맵

자세히 들어가서 단지를 보면 이렇습니다.

도안신도시가 다소 아쉬운 것이 넓게 펼쳐진 형태의 신도시가 아니고,

길게 위아래로 생긴 신도시다보니까,

여러 아파트들이 뭉쳐져있지 못한게 아쉽습니다.

출처 : 리치고

도안 베르디움도 역시 그런데,

그나마 위쪽으로는 도안리슈빌/ 아래쪽으로는 도안린풀하우스 아파트에 둘러쌓여있습니다.

린풀하우스 단지 아래쪽으로는 큰 상권이 형성되어있고,

학원가는 31개정도 있는데, 주변 인구를 고려하면 학원수가 많은 것 같진 않습니다.

다만, 조금만 서쪽으로 가면 서구의 끝인 관저동이 있는데,

관저동 역시 서구에 사시는분들에게 꾸준한 거주 수요가 있는 곳이라,

그쪽에 있는 학원가를 이용할 수 있지않을까 싶기도하네요.

초등학교는 길 하나 건너면 도솔초등학교를 이용 할 수 있고,

중학교는 도안중학교가 500m 떨어진 곳에 위치해 있습니다.

도안베르디움 가격 분석

도안베르디움의 가격입니다.

출처 : 네이버부동산

 

중층 기준으로 매매가 5.5억이고, 해당 가격이 최저가 입니다.

전세 최저가는 3.3억입니다.

(이번 역전세를 맞고 더이상 전세를 최고가로 보지 않습니다..)

해당 가격은 

매매기준으로는 20년 7월 수준의 가격이고,

전세기준으로는 20년 8월 수준의 가격이네요.

매매는 23년 4월부터 매물이 적은상태에서 유지되면서, 현재 가격을 유지중입니다.

전세가는 계속 덜어지고 있었는데, 올해 초부터 전세매물이 거의 없다시피하면서 전세가는 오른 상태입니다.

출처 : 손품왕

입주물량은 24년을 피크로 조금씩 떨어지나 적정수준의 입주는 계속 있을 예정이고,

무엇보다 분양하지 않은 분양대기물량이 다소 부담으로 작용하고 있는 상태라고 보면 될듯합니다.

출처 : 손품왕

도안베르디움 총평

결국 부동산은 상대비교입니다.

제가 구별로 고른 대장 단지들은, 그 지역에서 사람들이 선호하는 단지들로 골랐기때문에,

입지는 그 지역자체가 엄청 떨어지지 않는 한 충분한 수요를 갖춘 입지입니다.

도안베르디움도 도안신도시라는 광역시의 중심에 있는 신도시인데다가,

주변에 학교도 있고, 학원가 및 상권도 한 단지만 건너가면 있어서 살기 좋습니다.

다만, 해당 가격이 다른 지역과 비교했을 때 싼지비싼지를 알아봐야겠지요.

내일 비슷한 가격의 다른단지와 비교하면서 최종 결정 해보겠습니다.

정리

최종적으로 부산, 대구, 대전, 광주, 울산 광역시의 대장 아파트 시세 정리해보겠습니다.

최고 매매가 : 대구 수성구 힐스테이트 범어 (2020년 , 414세대) :  13.5억 (최고가 17억)

최저 매매가 : 부산 사상구 사상구남역동원로얄듀크 (2019년, 498세대) : 3.7억 (최고가 5.5억)

최고 전세가 : 대구 수성구 힐스테이트 범어 (2020년, 414세대) : 7.0억

최저 전세가 : 대구 서구 서대구센트럴자이 (2023년, 1526세대) : 1.9억

최고가 대비 최대 하락 단지 : 대전 서구 도안베르디움 (2014년, 957세대) : 9.4억 > 5.5억 (40% 하락)

그럼 우리 모두 정상에서 만납시다 :)