강동구 프라이어팰리스 송파구 송파파인타운3단지 입지 가격 매물 시세 비교

강동구 프라이어팰리스 송파구 송파파인타운3단지 입지 가격 매물 시세 비교

2024년의 단지 첫 비교입니다.

어제 봤듯 강동구에 있는 프라이어 팰리스단지와

송파구에 있는 송파파인타운3단지를 비교해보겠습니다.

연식도 비슷하고, 가격도 비슷한 단지라서

아마 거의 철저하게 입지와 미래 가치를 보고 비교하게 되지 않을까 하는 생각이 드네요.

입지 비교

먼저 두 단지의 서울에서 위치를 한번 보겠습니다.

 

둘다 강남에서는 살짝 거리가 있는 곳입니다만,

8호선도 이용할 수 있고 올림픽대로도 좀더 가까운 프라이어 팰리스가 도심 접근성에 좋아 보이네요.

프라이어팰리스는

명일역 주변에 붙어 있는 아파트 단지들 중에 한곳입니다.

2007년에 지어진 17년차 단지이고,

1622세대의 대단지 아파트입니다.

5호선 명일역을 도보 7분으로 이용할 수 있는 곳입니다.

명일초등학교를 끼고 있고,

맞은편에는 롯데캐슬강동퍼스트라는 대단지가 있어서 서로 시너지가 나는 곳입니다.

향후 롯데캐슬강동퍼스트 위쪽으로 8호선이 개통되므로,

강남접근성이 더욱 기대가 되는 곳입니다.

그리고 프라이어팰리스같은 이름을 가진 단지는 어느 브랜드에서 지었는지 알수 없지만,

찾아보니까 현대건설과 대림이 컨소시엄을 한 곳이네요.

어떻게 보면 지금이였으면 힐스테이트e편한세상이라는 이름을 가질 수 있는 아파트였지만, 

그 당시엔 제3의 이름으로 짓는게 유행이였나봅니다.

송파파인타운3단지는 장지동에 위치한 단지로,

2008년에 지어졌고, 625세대의 소규모 단지입니다.

도보로 12분 정도 가면 8호선 장지역을 이용 할 수 있고,

초등학교는 길하나 건너면 문현초, 그리고 길하나 더 건너면 문현중,고를 모두 이용할 수 있습니다.

송파구이고, 아파트 단지들이 몰려있는 느낌은 듭니다만

생각보다 단지 하나하나 규모가 작아서 뭔가 살짝 아쉽습니다.

단지 주변에는 메인상권이랄 게 없고, 송파대로 까지 나와야지 

장지동 주변의 가든파이브 상권이라든지 문정동 법조타운의 상권을 이용할 수 있습니다.

송파파인타운 단지는 1단지에서 13단지까지 있는데,

메인단지들은 8호선 장지역 주변에 몰려있는데 1~4단지는 장지역과는 다소 떨어진 곳에 있습니다.

파인타운의 메인인 5~13단지까지 모두 세대수를 합치면 4300세대 정도 됩니다.

하지만 오늘 살펴볼 3단지 같은 경우는 메인 단지에서는 다소 거리가 떨어져있어서 좀 아쉽습니다.

마지막으로 입주물량도 한번 비교해보겠습니다.

송파구는 공급이 제로인 상황인 반면

강동구엔 공급이 많이 쌓여있습니다.

공급이 없다고 하는 서울에 공급은 거의다 강동구에 몰려있다고 보면 됩니다.

24년초에는 고덕,상일동, 길동에 산개되어 입주가 진행되고 24년 말에는 천호동에 입주가 있습니다.

게다가 25년 초에는 그 유명한 올림픽파크포레온이 입주하고,

올림픽파크포레온은 사실상 송파구 생활권이기때문에

25년초에는 강동구 송파구 모두 전세가 하락에 압박을 받을 것으로 예상됩니다.

하지만, 송파구에는 최근에 분양한 힐스테이트e편한세상문정 1265세대가 입주하는데 반영이 안되어있고,

그 유명한 진미크 (진주,미성,크로바) 단지의 재건축도 활발하게 진행되고 있기때문에

언제 공급으로 전환될지 모르는 상황은 지속적으로 지켜봐야할듯합니다.

다만, 그 물량자체가 인구가 가장 많은 송파구를 커버할 수준은 안되는 것으로 보입니다.

즉, 26년에 공급은 없지만, 24,25년 강동구는 공급이 많고, 송파구 덜하긴하지만 공급에서 자유롭진 않다는 것입니다.

요약해보겠습니다.

2024-01-02	프라이어팰리스 (84)	송파파인타운3단지
지역	서울 강동구 암사동	서울 송파구 장지동
연식	2007.07. (17년차)	2008.07. (16년차)
세대수	1,622세대	625세대
지하철	5호선 명일역 (도보 7분)	8호선 장지역 (도보12분)
강남역	43분 (명일>천호>잠실>강남)	40분 (장지>잠실>강남)
을지로입구역	47분 (명일>왕십리>을지로입구)	55분 (장지>잠실>을지로입구)
여의도역	1시간 1분 (명일> 여의도)	51분 (장지>석촌>여의도)
판교역	1시간 5분 (명일>군자>논현>판교)	39분 (장지>복정>이매>판교)
학교	명일초품아, 강일중 200m, 성덕고 400m	문현초 100m, 문현중 500m, 문현고 500m
주요상권, 학원가	명일역 상권, 강동롯데캐슬퍼스트 앞 프라자상권, 홈플러스 학원 201개	장지역 가든파이브 상권, 문정-장지동 사이 학원가, 학원 46개
최고가	15.3억 (21년 5월)	15.28억 (21년 9월)
입주물량	24/25년 과다, 26년 부족	24년 적정, 25,26년 공급 부족
비고	8호선 선사역

가격 비교

먼저 실거래가를 살펴보겠습니다.

마치 쌍둥이인것 같은 시세를 보여줍니다.

상승하는 타이밍도, 사락하는 타이밍도 거의 비슷하다고 보면 되겠네요.

전세가도 다소 등락은 있습니다만, 같은 흐름으로 우상향하고 있습니다.

즉, 지속적인 수요가 있어서 전세가는 장기적 우상향 하는 단지들로 보면되겠습니다.

호가를 살펴보면, 비슷한 흐름으로 가긴합니다만

프라이어팰리스가 먼저 오르고, 먼저 떨어지고, 

이번 반등장에서도 먼저 올랐음을 확인 할 수 있네요.

즉, 사람들이 먼저 오를단지로 생각하는 곳은 프라이어팰리스임을 알 수 있습니다.

매물 흐름 비교

강동구의 매물흐름부터 보겠습니다.

최근 2년간 현재 매매 매물은 증가, 전세 매물도 증가하는 추세입니다.

그에 따라 반등하는 것 같던 매매가는 매메하위가부터 다시 하락하는 추세를 보이네요.

전세가 역시 계속 오를 것 같더니, 늘어나는 전세 매물에 전세하위가부터 다시 하락하는 모습을 보입니다.

송파구는 매물이 많이 늘어났다가 급격히 줄어들고 있습니다.

반면에 전세매물은 급격하게 늘어나고 있습니다.

이는 대충예상해보면, 집주인들이 매도가 원하는대로 안되니까 전세를 돌리면서 생기는 현상으로 보입니다.

매매매물이 줄어듬으로 인해서 매매가 하락은 시작 되려다가 잠시 멈춘 상황이고,

전세가는 반면에 전세매물이 많으니까 상위가하위가 모두 하락으로 돌아선 상황입니다.

즉, 두 지역 다 전세가가 지속적으로 상승하는 흐름은 아니고

매가 기준으로는 송파구는 하락하다가  보합, 강동구는 하락하려는 모습을 보이고 있습니다.

매물 비교

프라이어팰리스

층은 고층이고,

동은 104동이므로 5호선 명일역 및 초등학교에 가깝고,

향후 개통될 선사역도 가까우므로 선호동으로 보겠습니다.

3bay구조이고, 동향입니다.

매가는 12억,

전세가는 6.2억입니다.

송파파인타운3단지

층은 중층, (하지만 11층 중에 중층이라 5층이하일지도..)

동은 308동으로 단지의 외곽쪽에 있는 동이니 비선호동으로 보겠습니다.

4bay구조인데, 느낌이 확장이 안되는 모습인듯합니다.

그리고 남동향입니다.

매가는 11.7억,

전세는 6억입니다.

매물이 9곳에 나와있는것을 보아 다소 급해보입니다.

요약해보겠습니다.

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매물 비교	아파트명	프라이어팰리스 (84)	송파파인타운3단지
	연식	2007.07. (17년차)	2008.07. (16년차)
	세대	1,622세대	625세대
	매매	12	11.7
	전세	6.2	6
	층	고층	중층
	동	선호동	비선호동
	향	동향	남동향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/3bay	계단식/4bay
	입주여부	입주 가능	입주 가능
	비고		매도자 급함
가격 비교	매물가격	12	11.7
	비율	103%	98%
	전고점매매	15.3	15.28
	전고점비율	100%	100%
	전고점比현재	-22%	-23%
	가격수준	20년 중반	20년 중반

매물상태는 프라이어팰리스가 동향임을 제외하면 대부분 좋은 상황입니다.

전고점은 거의 동일하고,

현재 가격도 프라이어팰리스가 송파파인타운3단지보다

3천만원 정도 더 높은 상황입니다.

가격 역시, 20년 중반 수준의 가격이라서 둘다 싸진 않으나 적정한 가격 상태입니다.

이상태에서 선택을 하려면,

구축이라면 사업성을 봐야겠지만 둘다 구축은 아니여서 사업성은 스킵합니다.

즉, 그럼 미래가치 및 예상수요를 생각해봐야하는데..

저라면, 더 빠른 시일내에 변화가 있을 곳은

프라이어팰리스로 생각됩니다.

따라서, 저라면 프라이어팰리스를 선택하겠습니다.

12억 단지 찾기

12억으로 살 수 있는 다른 단지들 찾아보겠습니다.

위례롯데캐슬 11.45억

DMC파크뷰자이 11.5억 (10.5는 나갔네요..)

래미안하이베르 11.9억

약수하이츠 12억

행당한진타운 11.9억

비교해보겠습니다.

실거래 최고가 기준,

DMC파크뷰자이(15.4) > 프라이어팰리스 (15.3) > 송파파인타운 (15.28) > 약수하이츠 (15.0) > 위례롯데캐슬 (14.9) > 행당한진타운 (14.7) > 래미안하이베르 (12.65) 순입니다.

19년 12월 가격 기준,

위례롯데캐슬 (10.67) > DMC파크뷰자이(10.4) > 프라이어팰리스 (10.3) >  송파파인타운3단지 (10.1) > 행당한진타운 (9.6) > 래미안하이베르 (9.5) > 약수하이츠 (9.44) 입니다.

즉, 자주 최고로 뽑았던 DMC파크뷰자이와 프라이어 팰리스, 그리고 위례롯데캐슬 이렇게 비교해봐야겠네요.

DMC파크뷰자이 11.5억? 프라이어팰리스 12억? 위례롯데캐슬 11.45억?

위례롯데캐슬은 2016년식으로, 1673세대의 세대수를 가지고 있습니다.

위례의 가장 외곽에 위치하고는 있습니다만, 위례 초중고를 인접해있는

플로리체위례단지의 바로 옆에 위치해있고,

위례 자이더시티 주변에 프라자 상가가 꽤 잘되어있습니다.

다소 오르막이긴 합니다만, 위례중앙역 예정지까지 걸어갈 수도 있는 상황입니다.

하지만, 위례 중앙역이 언제 생길지 요원하기때문에,

아직은 강남접근성이 많이 아쉽습니다.

DMC파크뷰자이는 얼마전 10.5억 매물이 있어서 볼것도 없이 선택했던 기억이 나네요.

이번엔 1억이 오른 11.5억 매물이 있는 상태입니다.

2015년식의 신축이지만 4300세대의 대단지 아파트이기때문에 그 주변환경과 커뮤니티의 메리트가 있습니다.

여기서의 제 선택은..

음,

결국 DMC파크뷰자이를 선택할 것 같습니다.

그 이유는,

1) 서울 내 신축 대단지 아파트촌에서의 대장단지를 선택 가능

2) 12억보다 더 싼 가격으로 선택 가능

3) 한동안 공급이 없어서, 전세가하락의 위험이 덜함

등을 이유로 보겠습니다.

그럼 오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)