서대문구 남가좌동 DMC파크뷰자이 서대문구 홍은동 북한산더샵 입지 가격 시세 비교

서대문구 남가좌동 DMC파크뷰자이 서대문구 홍은동 북한산더샵 입지 가격 시세 비교

오늘은 서대문구에 있는 두개의 단지를 비교 해보겠습니다.

가재울뉴타운에 있는 DMC파크뷰자이 아파트와,

홍은동에 있는 북한산 더샵 아파트입니다.

입지 비교

먼저 위치부터 비교해보겠습니다.

 두 아파트 다 내부순환도로에 인접해 있으면서,

비슷하게 서울의 외곽에 위치해 있습니다.

다만 DMC파크뷰자이 주변에는 경의중앙선 가좌역이 있는것이 보이고,

반면에 북한산 더샵 주변에는 3호선 홍제역이 있는 것을 보면,

북한산더샵이 좀더 교통적으로는 좋을 수 있겠다고 예상해볼 수 있겠네요.

DMC파크뷰자이는,

2015년식의 9년차 아파트이고 4300세대의 대단지입니다.

4300세대면 손에 꼽을만한 수준의 단지라고 보시면 됩니다.

그리고바로 옆에 있는 래미안e편한세상 역시 3200세대 정도 대단이기때문에,

가재울 뉴타운은 서울에 있는 뉴타운중에서 꽤 균질성이 좋은 곳으로 보시면 됩니다.

경의중앙선 가좌역을 도보6분으로 이용할 수 있습니다.

가재울초등학교를 품고 있으며,

중학교와 고등학교는 700m 떨어진, 다소 먼곳에 위치하고 있습니다.

워낙에 단지들이 커서, 단지 내 상가들만으로도 상권이 충분히 충족이 되는 수준이며,

학원가는 래미안e편한세상4단지 앞쪽에 있는 건물에 학원이 가장 많이 모여있습니다.

바로 맞은편에 연희1구역이 철거신고를 진행중인 상황이며, 반대편쪽 북가좌6구역은 사업시행인가를 진행중에 있는 상태입니다.

교통은 강남은 59분, 을지로 및 여의도는 30분대, 그리고 판교는 1시간이 넘어야 이용이 가능합니다만,

이는 모두 경의중앙선을 이용해야 한다는 단점이 있습니다.

북한산더샵은 서대문구 홍은동에 위치하고 있으며,

552세대의 소규모 단지이고 2017년식의 7년차 아파트입니다.

통일로에 위치하고 있어서, 개방감이 다소 부족한 느낌이 있으며

3호선 홍제역을 도보 7분에 이용할 수 있는 거리에 있습니다.

가까운 곳에 홍제초등학교를 이용할 수 있으며, 홍은중/명지고를 다소 먼거리로 이용할 수 있습니다.

상권이라하면 홍제역앞의 상권, 그리고 바로 옆에 있는 홍은 벽산 주변의 상권이 있습니다.

확실하게 교통적으로는 DMC파크뷰자이보다 좋은게,

3호선을 이용하면 강남은 45분, 을지로는 28분, 여의도는 39분, 그리고 판교도 1시간 이내에 이용할 수 있고,

이 모든 시작이 3호선이라는 장점이 있습니다.

입주물량은 모두가 아시다시피, 서울이 입주물량이 거의 전무한 수준입니다..

24,25,26모두 거의 없는 수준입니다.

그나마, 분양을 할 수 있는 분양미정물량을 살펴봐도,

대부분 한동안 공급이 쉽지 않은 단지들 뿐임을 알 수 있습니다.

비교해보겠습니다.

2024-01-04	DMC파크뷰자이 (84)	북한산더샵 (84)
지역	서울 서대문구 남가좌동	서울 서대문구 홍은동
연식	2015.10. (9년차)	2017.12. (7년차)
세대수	4,300세대	552세대
지하철	경의중앙선 가좌역 (도보 6분)	3호선 홍제역 (도보 7분)
강남역	59분 (가좌 > 홍대입구 > 강남)	45분 (홍제>교대>강남)
을지로입구역	31분 (가좌>홍대입구>을지로입구)	28분(홍제>을지로3가>을지로입구)
여의도역	32분 (가좌>공덕>여의도)	39분 (홍제>종로3가>여의도)
판교역	1시간 5분 (가좌 > 옥수>신사>판교)	58분 (홍제>신사>판교)
학교	가재울초품아, 연희중 700m, 가재울고 700m	홍제초 300m, 홍은중 600m, 명지고 1.6km
주요상권, 학원가	DMC파크뷰자이 상가, 가좌역 상가, 래미안e편한세상4단지 상가 학원 164개	홍은벽산 앞 상권, 홍제역앞 상권, 학원 58개
최고가	15.4억 (21년 9월)	13.15억 (21년 9월)
입주물량	24, 25,26 부족 / 미정물량 역시 부족
비고	가재울8구역, 북가좌6구역주택재건축, 연희1구역

동네 자체의 브랜드는  DMC파크뷰자이가 Win, 

상품성 및 학군,상권 역시 DMC파크뷰자이가 Win

하지만 교통은 북한산더샵이 Win

인 상황으로 보면 되겠네요.

가격 비교

실거래가를 한번 살펴보죠.

DMC파크뷰자이가 북한산더샵보다 늘 높은 가격을 보이고 있습니다.

전세가격 역시 높은 가격을 보이고 있구요.

2년 더 오래되었고, 

지하철역도 3호선이 아닌 경의중앙선을 끼고 있는데도 이정도의 전세가격 차이가 나는 거면,

DMC파크뷰자이가 북한산더샵보다 더 상급지라고 해도 되겠네요.

호가 역시 실거래가와 다르지 않습니다.

DMC파크뷰자이가 북한사더샵보다 높은 가격을 보이고 있습니다.

하지만 가끔씩 그 가격이 붙는 시기가 있는데,

현재가 그런 시기인것 같네요.

매물 흐름 비교

DMC파크뷰자이가 있는 남가좌동 매물 흐름 한번 보겠습니다.

매매매물이 계속 늘고 있다가, 11월부터 매물이 줄고 있는 상황입니다.

반면에 9월까지 전세는 없다시피하다가, 다시 매물이 늘고 있는 상황입니다.

매매매물이 지금 줄고는 있지만, 지속적으로 늘어난 추세때문에 계속 가격이 내려가고 있는 상황이고,

전세가는 지금은 늘고는 있지만, 지속적으로 줄어든 추세때문에 가격이 올라가고 있는 상황인데, 살짝보합세를 보일것으로 보이네요. (전세매물이 너무 급격하게 늘었습니다.)

원래 이런 상황은, 투자자들이 매매를 하면서 전세를 놓을때 생기는 현상인데

서울은 워낙에 투자금이 커서 그렇게 되긴 쉽지 않을거 같구요..

아마 팔려노 내놓은 집주인들이 너무 낮은 가격까지 내리긴 그러니까, 그냥 전세한바퀴를 더 돌리기 위해 매매매물을 거둬들이고 전세매물로 내놓은 상황이 아닐까 생각되네요.

홍은동은 애초에 매물 자체가 별로 없습니다.

매매매물도 전세매물도 거의 없고, 둘다 감소하는 추세입니다.

그럼에도 불구하고 매매가 하락하다가 살짝 반등한 추세이고

전세가는 상승하고 있는 추세입니다.

매매상위가나 하위가, 전세 상위가나 하위가가 붙어 있는 것으로 보아서 

전형적인 매물이 없는 시장을 보여줍니다.

확실한것은 이렇게 매물이 없는 시장은 매수자가 우위를 점하기는 쉽지 않은 시장입니다.

매물 비교

DMC파크뷰자이

층은 중층,

동은 401동으로 규모는 작지만 가좌역과 꽤 가깝고, 가재울8구역/금호리첸시아까지 가까워서

선호동으로 하겠습니다.

3bay구조이고 남서향구조입니다.

전세안고 매매하는 물건입니다.

매가는 11.5억,

전세가는 6.5억입니다.

북한산더샵

층은18층이고,

동은 105동으로 중간에 있는 동으로 쏘쏘한 동입니다.

남서향이고 3bay 구조입니다.

매가는 11.3억이고,

전세가는 6.2억입니다.

비교해볼까요?

 

매물 비교	아파트명	DMC파크뷰자이 (84)	북한산더샵 (84)
	연식	2015.10. (9년차)	2017.12. (7년차)
	세대	4,300세대	552세대
	매매	11.5	11.3
	전세	6.5	6.2
	층	중층	18층
	동	선호동	쏘쏘동
	향	남서향	남서향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/3bay	계단식/3bay
	입주여부	세안고	입주 가능
	비고
가격 비교	매물가격	11.5	11.3
	비율	102%	98%
	전고점매매	15.4	13.15
	전고점비율	117%	85%
	전고점比현재	-25%	-14%
	가격수준	20년 중반	20년 중반

매물컨디션은 비슷한 상황입니다.

DMC파크뷰자이가 전고점 으로 비교했을 때,

북한산더샵에 비해서 17% 정도 더 비쌌는데,

현재 가격은 2%정도만 비싼 상황입니다 .(2천만원)

가격은 전고점대비 DMC파크뷰자이는 25% 하락,

북한산더샵은 14% 하락한 상황,

가격 수준은 둘다 20년 중반 상황입니다.

저라면, 전고점 대비 하락이 크고, 훨씬더 주변환경이 좋으며

향후 변화할 환경이 더 많고, 

DMC라는 일자리를 인접해두고 있는 DMC파크뷰자이를 선택하겠습니다.

(DMC파크뷰자이는 4300세대로 수영장까지 있습니다.)

12억 단지 찾기

다시 12억으로 괜찮은 단지가 있는지 찾아보겠습니다.

래미안위브 12억

래미안하이베르 11.9억

산성역포레스티아 10.9억

남산타운 12억

비교해보겠습니다.

 

최고가 기준,

남산타운 (15.9) > 래미안위브 (15.5) > DMC파크뷰자이 (15.4) > 산성역포레스티아 (14.45) > 래미안하이베르 (12.65)

19년 12월 가격 기준,

래미안위브 (11.15) > DMC파크뷰자이 (10.39) > 남산타운 (10.32) > 래미안하이베르 (9.3) > 산성역포레스티아 (9.29)

순입니다.

12억에서 더 좋은 곳을 고르라면 래미안위브와 남산타운 중에 고르는게 맞아보입니다.

그런데, 산성역포레스티아가 11억이 안되는 가격이면 싼 것아닌가.. 하는 생각도 듭니다.

남산타운 12억? 래미안위브12억?산성역포레스티아 10.9억?

입지를 하나씩 살펴볼까요.

산성역포레스티아는 8호선 산성역 초역세권이고,

길을 건너지 않고 성남 신흥초를 이용할 수 있습니다.

가보신분들은 알겠지만, 산성구역 철거와,

산성역자이푸르지오가 세워지고 있는 현재 상황때문에 다소 주변이 어수선합니다.

하지만, 산성구역까지 완성되고 나면, 산성역주변은 구성남의 대장역할을 확실하게 할 것입니다.

위례보다 하급지인것은 맞지만,

위례에 있는 남위례역에 가까운 단지들이 12~13억 수준의 가격을 보이는 것을 감안하면,

산성역 포레스티아 10.9억 가격은 경쟁력있는 가격이 아닌가 생각이 됩니다.

남산타운은 앞으로도 계속 언급될 단지입니다.

서울 리모델링의 최대어이기 때문입니다.

버티고개 초역세권이고, 단지 끝으로 가면 3,6호선 더블역세권인 약수역도 이용가능합니다.

다만 리모델링이란 사업자체는 결국은 정비사업의 일종이기때문에,

그만한 등락을 탈 수있다는 점을 염두에 두어야할것입니다.

위치자체는 워낙에 서울의 한가운데 있기때문에 좋습니다.

래미안위브는, 청량리역 주변에 위치한 전농답십리 뉴타운에 있는 단지로서,

2600세대의 대단지인것이 특징입니다.

향후 가장 큰 변화를 일으킬 청량리역을 도보는 아니지만 가깝게 이용할 수 있다는 장점이 있는 단지입니다.

이 세 단지 중에...

제 선택은...

음,

산성역포레스티아 10.9억 매물입니다.

선택이유는 하기와 같습니다.

1) 산성구역까지 입주를 하게되면, 천지개벽할것으로 예상됨.

2) 건축비 상승으로 신축에 대한 니즈가 더 커질것으로 판단됨.

3) 서울의 중위가격이 12억인 상황에서, 나름 성남이라는 동네의 상급지가 될 곳인데 11억이 안되는 가격은 다소 싼게 아닌가 판단이 됨.

그럼 오늘은 여기까지 입니다.

모두 정상에서 만납시다 :)