성북구 보문파크뷰자이 동대문구 답십리파크자이 입지 시세 가격 비교

성북구 보문파크뷰자이 동대문구 답십리파크자이 입지 시세 가격 비교

오늘은 성북구에 있는 보문파크뷰자이 아파트와

동대문구에 있는 답십리파크자이 아파트를 비교해보도록 하겠습니다.

입지 비교

먼저 위치부터 한번 보겠습니다.

출처 : 손품왕

둘다 강북에 위치한 단지인데,

아무래도 보문파크뷰자이가 광화문,종로쪽 일자리와의 접근성은 더 좋아보입니다.

반면 답십리파크자이는 종로쪽 일자리를 가기에는 그리 좋아보이진 않지만,

가장 많은 지하철이 지나고 있는 왕십리역을 가는데는 지하철 2정거장이면 갈 수 있는 것 처럽 보입니다.

그리고, 서울에서는 강변북로와 올림픽 대로의 접근성이 생각보다 중요한데,

이 두단지같은 경우는 강변북로는 멀기때문에,

강변북로 까지 가기 위한 내부순환도로나 동부간선도로와의 접근성이 중요할것입니다.

그 기준으로 봤을 때는,

보문파크뷰자이는 내부순환도로를 이용하기에 용이하지만,

답십리파크자이는 내부순환도로, 동부간선도로 둘다 이용하기에 용이해보이네요.

보문파크뷰자이는

2017년 1월에 준공된 1186세대의 적당한 대단지입니다.

꽤 언덕이 심한곳에 위치해있고, 6호선 창신역을 도보로 이용할 수 있습니다.

도보로 좀 더 가면 신설동역을 갈 수 있는데,

여기있는 신설동역의 2호선은 까치산역같은 2호선의 지선같은 역할을 하는 곳으로

성수역에서 메인2호선으로 갈아타야하는 번거로움이 있습니다.

동신초등학교를 끼고 있으나, 중학교와 고등학교는 꽤 먼곳에 위치해있습니다.

주변상권은 크게 없고, 신설동역 주변에 큰 상권들이 있습니다.

답십리파크자이는,

2019년에 지어진 802세대의 신축단지입니다.

5호선 답십리역을 도보 12분에 이용할 수 있고,

초등학교를 400m 정도 떨어진 곳에서 이용할 수 있지만

중고등학교는 꽤 멀리 떨어진 곳에 있습니다.

그래도 바로 위쪽에 전농답십리뉴타운이 있고,

전농사거리 주변에는 학원들이 많이 있어서, 학원이용에는 용이한 장점이 있습니다.

주변에는 정비사업이 활발히 진행중입니다.

바로 앞에는 규모는 작지만 e편한세상답십리아르테포레가 25년 3월에 입주 예정이고,

천호대로 맞은편에는 최근에 성공리에 분양한 청계SK VIEW와

청계리버뷰자이 두 단지가 향후에 입주할 예정입니다.

5호선을 이용하면 왕십리역을 가깝게 이용할 수 있습니다.

입주물량도 함께 볼까요.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

성북구는 24년에는 입주가 없지만,

25년에는 입주가 많이 있고, 다시 26년에는 입주가 없는 상황입니다.

25년 3월에 입주하는 장위 4구역 장위자이레디언트 2800세대 때문입니다.

이외에도, 신월곡1구역, 장위10구역, 라디우스파크푸르지오 성북구에는 잠재적인 공급이 장위동 주변으로 많이 있는 상황입니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

동대문구는 24년 없음, 25년 좀 많았다가 다시 26년부턴 전무입니다.

25년 입주는 휘경자이디센시아 1800세대가 6월에 입주하는 것입니다.

그런데, 이상하네요..

이문휘경뉴타운

래미안라그란데 3069세대가 25년 1월, 이문아이파크자이가 4321세대가 25년 11월에 입주 예정이라..

25년은 엄청난 과공급이여야하는데, 잡히지 않고 있습니다.

게다가 장위동과 이문/휘경 뉴타운은 위치상으로도 인접해있기때문에,

25년은 사실상 이곳 주변 전세가가 무덤이 되지 않을까 조심스레 예상해봅니다.

그때 곡소리 날 때 이 주변의 가격을 잘 살펴봐야겠네요.

아무튼 공급적으로는,

24년 26년은 부족하지만, 25년은 성북구/동대문구 모두 많다.

그리고 분양미정물량은 둘다 있지만, 성북구가 좀더 많은 상황이다.

이렇게 정리할 수 있겠습니다.

요약하겠습니다.

출처 : 손품왕

2024-01-06	보문파크뷰자이 (84)	답십리파크자이 (84)
지역	서울 성북구 보문동6가	서울 동대문구 답십리동
연식	2017.01. (7년차)	2019.01. (5년차)
세대수	1,186세대	802세대
지하철	6호선 창신 (도보5분), 1,2,우이신설 신설동 (도보 9분)	5호선 답십리 (도보12분)
강남역	45분 (창신>약수>교대>강남)	41분 (답십리>왕십리>선릉>강남)
을지로입구역	31분 (창신>신당>을지로입구)	35분 (답십리>왕십리>을지로입구)
여의도역	43분(신설동>종로3가>여의도)	46분 (답십리>여의도)
판교역	56분 (창신>약수>신사>판교)	1시간 (답십리>군자>논현>판교)
학교	동신초품아, 용문중 1.1km, 경문고 700m	답십리초 400m, 동대문중 1km, 동국대사범고 1.7km
주요상권, 학원가	신설동역 주변 상권, 동묘앞 상권, 학원 27개	천호대로역 주변 상권, 전농동사거리 상권 및 학원가, 학원 113개
최고가	14.0억 (21년 8월)	14.1억 (21년 1월)
입주물량	24년 부족, 25년 과다, 26년 부족 / 미정물량 매우 많음	24년 부족, 25년 과다, 26년 부족 / 미정물량 많음
비고	삼선5구역	e편한세상아르테포레, 청계리버뷰자이, 청계SK VIEW

교통적으로는 보문파크뷰자이가 좀더 낫고,

환경적으로는 답십리파크뷰자이가 좀더 낫다로 볼 수 있습니다.

가격 비교

출처 : 손품왕

실거래가를 먼저 보겠습니다.

답십리 파크자이가 거래가 별로 없었네요.

비슷한 흐름의 가격을 보이는 것 같습니다.

다만 전세나는 답십리파크자이가 좀더 높은 가격을 보이는 것 같네요.

출처 : 손품왕

호가를 보겠습니다.

호가는 늘 보문파크뷰자이보다, 답십리파크자이가 높은 가격을 보였네요.

즉, 사람들의 인식으로는 답십리파크자이가

보문파크뷰자이보다는 좀더 좋다고 인식되고 있다고 볼 수 있겠습니다.

매물 흐름 비교

출처 : 손품왕

성북구는 현재 매매매물은 급격히 늘다가 보합세,

전세매물은 거의 없다가 조금씩 늘고 있는 추세입니다.

그에 따라 매매 가격도 올해 여름부터 아주 조금씩 천천히 오르고 있는 반면,

전세가격은 매물이 없어서 쭈욱 오르다가, 최근에 매물이 많이 늘어나면서 한번 뚝 떨어졌네요.

출처 : 손품왕

동대문구는 매매매물이 늘어낟가 다시 줄어드는 추세이고,

전세매물도 없던것이 다시 늘어났다가 다시 줄어드는 추세입니다.

매매가격은 하락 후 보합세를 유지하고 있는 상황이고,

전세가는 전세매물없을때는 상승을 하더니, 매물 상승할때 반짝 상승했다가,

매물늘어나니까 다시 하락... 매물 감소하니까 다시 상승...

참으로 정직한 변수가 아닐 수 없습니다.

아무튼 현재 상황으로서는,

성북구 ,동대문구 둘다 매매매물은 평균대비 많은 상황이지만, 동대문구는 매물이 소진되고 있는 상황,

전세매물은 성북구, 동대문구 둘다 없어서 살짝 요동치긴했지만 다시 전세가는 상승압력을 계속 받는 상황으로 보입니다.

사실, 어떤 상황인지 잘 해석은 안되네요 ^^;;

매물 비교

보문파크뷰자이

중층이고,

111동이면 오르막의 중턱쪽에 있는 동이므로, 쏘쏘동을 주겠습니다.

3bay구조이고 남서향입니다.

시스템 에어컨 2대 되어있다고 합니다.

매가는 11.5억,

전세가는 5.5억입니다.

답십리파크자이

층은 6층이고,

103동은 그래도 답십리역과 그렇게 먼동은 아니기때문에 선호동으로 하겠습니다.

남향이고, 3bay에 시스템에어컨 되어있다고 합니다.

주방과 거실이 통풍이 되지 않는 타워형이네요.

매가는 11.5억,

전세가는 6.5억입니다.

출처 : 손품왕

매물 비교	아파트명	보문파크뷰자이 (84)	답십리파크자이 (84)
	연식	2017.01. (7년차)	2019.01. (5년차)
	세대	1,186세대	802세대
	매매	11.5	11.5
	전세	5.5	6.5
	층	중층	6층
	동	쏘쏘동	선호동
	향	남서향	남향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/3bay	계단식/3bay
	입주여부	입주가능	입주 가능
	비고	시스템에어컨2대	시스템에어컨
가격 비교	매물가격	11.5	11.5
	비율	100%	100%
	전고점매매	14	14.1
	전고점비율	99%	101%
	전고점比현재	-18%	-18%
	가격수준	21년 초반	21년 초반

매물가격도 매물 수준도 둘다 비슷한 상황입니다.

그리고 전고점으로 보면 두단지 모두 비슷한 수준입니다.

이제 입지를 보고 골라야하는 상황인데요.

일단 그전에, 두 단지 모두 가격이 싼지를 생각해보면 그렇지 않은 것 같습니다.

전 고점대비해서 20%도 안 떨어진 가격인데다가,

현재 가격 수준이 21년 수준이기때문입니다.

12억의 다른 아파트를 찾아보는 것이 좋을 것 같네요.

12억 단지 찾기

자, 다시 찾아보겠습니다.

목동롯데캐슬마에스트로 12억

북한산힐스테이트7차 10.5억

힐스테이트녹번역 11.8억

e편한세상서울대입구 11.45억

래미안위브 11.8억

비교해보겠습니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

최고가 기준,

래미안위브(15.5)>e편한세상서울대입구 (14.8) > 답십리파크자이 (14.1) > 보문파크뷰자이 (14.0) > 목동롯데캐슬마에스트로 (13.7) > 북한산힐스테이트7차 (12.9) > 힐스테이트녹번역 (12.1) 순입니다.

거래가 가장 많이 터졌던 19년 7월 기준,

래미안위브 (9.37) > 목동롯데캐슬마에스트로 (9.02) > 힐스테이트녹번역 (8.84) > 보문파크뷰자이 (8.8)> e편한세상서울대입구 (8.45)>북한산힐스테이트7차 (8.15)  순입니다.

결국은 이상황이면,

11.5억의 보문파크뷰자이, 답십리파크자이를 고르는 것 보단,

11.8억의 래미안위브를 고르는 것이 나아보이네요.

래미안 위브 11.8억?

다른 후보가 없어서, 

래미안위브의 입지만 한번 살펴보고 마무리짓도록 하겠습니다.

2652세대의 대단지이고, 2014년식의 나름 준신축 단지입니다.

전농동 사거리쪽에 학원가가 제대로 위치해있고,

답십리 초등학교를 품고 있습니다.

다소 거리는 있지만 청량리역을 가깝게 이용할 수 있고,

이는 향후 GTX 노선을 두개나 이용할 수 있다는 뜻이 됩니다.

답십리역을 이용하게 되면 왕십리역도 가깝게 이용할 수 있기때문에, 

접근성이 좋은 곳이라고 하겠습니다.

아무튼 오늘의 선택은,

래미안위브 11.8억! 땅땅!

오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)