인천 부평구 부평SK뷰해모로 연수구 더샵그린워크1차 입지 시세 비교

인천 부평구 부평SK뷰해모로 연수구 더샵그린워크1차 입지 시세 비교

오늘은 인천에 있는 두 단지,

부평구의 SK뷰해모로와

연수구의 더샵그린워크1차를 비교해보겠습니다.

 

입지 비교

먼저 위치를 한번 보겠습니다.

출처 : 손품왕

아무래도 서울쪽에는 부평SKVIEW해모로가 가깝습니다.

인천에서도 부평구, 계양구, 서구는 서울 출퇴근 수요가 많고,

연수구, 남동구쪽은 인천의 자체수요가 많은 곳입니다.

거주하는 환경도 중요하겠지만,

아무래도 서울의 수요를 같이 받는다는 측면에서 부평구는 일단 메리트를 안고 가는 것입니다.

부평SKVIEW해모로 단지는, 

2022년식의 1559세대 대단지입니다.

1호선 부개역을 도보 10분으로 이용할 수 있고,

재개발로 진행된 단지인 만큼 주변이 정돈된 느낌보다는

균질성이 조금 떨어지는 느낌입니다.

길을 하나 건너면 부개서초를 갈수 있습니다.

송도 더샵그린워크1차는, 

2014년식의 736세대의 아파트입니다.

송도의 1공구에 위치한 단지로,

채드윅송도국제학교 바로 앞에 위치한 단지입니다.

인천1호선 센트럴파크역을 도보 12분으로 이용할 수 있고,

센트럴파크를 이용할 수 있으며,

위쪽으로 올라가면 커널워크가 있어서 상권이용에도 편리하고,

송도2공구쪽으로 가면 학원가도 엄청 많이 형성되어있어서 생활하기에는 

가장 편리한 곳이 아닐까 생각됩니다.

이번부터는 입지 비교에서 입주물량도 추가했습니다.

살펴보시죠.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

인천 전체적으로는 25년까지 입주가 많습니다.

그 입주가 많은 것의 주범은 바로 연수구 입니다.

송도6공구 8공구에 입주가 아직 많이 남아있기때문에,

그것이 25년까지 하방압력으로 작용할 수 밖에 없습니다.

반면에 부평구는 올해까지 많은 입주장을 치르고 내년부터는 입주물량이 없습니다.

다만, 산곡구역을 포함한 재개발이 많다 보니,

분양미정물량이 폭탄 수준으로 쌓여있는 상황입니다.

하지만, 일단 미정물량은 차치하고

있는 물량을 비교하면 부평구가 더 좋은 상황이라고 볼 수 있겠네요.

요약해봅니다.

출처 : 손품왕

2023-12-24	부평SKVIEW해모로 (59)	더샵그린워크1차 (59)
지역	인천 부평구 부평동	인천 연수구 송도동
연식	2022.12. (1년차)	2014.08. (9년차)
세대수	1,559세대	736세대
지하철	1호선 부개역 (도보 10분)	인천1호선 센트럴파크역 (도보 12분)
강남역	1시간 10분 (부개>신도림>강남)	1시간 41분 (광역버스)
을지로입구역	1시간 7분 ( 부개>시청)	1시간 53분 (센트럴파크>부평>신도림>을지로입구)
여의도역	51분 (부개>신길>여의도)	1시간 41분 (센트럴파크>부평>신길>여의도)
판교역	1시간 28분 (부개>신도림>강남>판교)	1시간 44분 (광역버스버스>양재시민의숲>판교)
학교	부개서초 200m, 부평동중 700m, 부흥고 200m	연송초 200m, 신정중 700m, 연송고 600m
주요상권, 학원가	부개주공5단지 주변 학원가, 학원 24개	센트럴파크, 커낼워크, 1,2공구 사이 상권 및 학원가 317개
최고가	6.503억 (21년 4월)	8.35억 (21년 12월)
입주물량	24년, 25년 적정 / 26년 없음 / 미정물량 과다	24년,25년 과다 / 26년 없음 / 미정물량 적정
비고	GTX-B 부평역	GTX-B 인천대입구역

수도권으로서 서울과 가까운 위치 및 교통을 보자면 부평SKVIEW해모로 WIN

환경 및 학군을 보면 더샵그린워크1차 WIN

입주물량은 부평SKVIEW해모로 WIN,

향후 호재는 비슷하지만, 역도 좀더 가깝고, 한정거장 더 서울에 가까운 부평SKVIEW해모로 WIN

이런 상황입니다.

시세 비교

출처 : 손품왕

사실상 미래 공급이 가격에 반영되는 것은,

쉽지 않습니다.

즉 공급을 제외한 입지가치로 가격이 결정되는데,

지금까지 실거래를 보면 더샵그린워크1차가 월등히 높은 가격을 보였고,

전세가도 마찬가지입니다.

연식과 교통이 떨어짐에도 불구하고 송도가 가격이 높은 것은,

결국은 인천에서 1등은 송도구나를 알 수 있는 부분입니다.

출처 : 손품왕

호가의 흐름 역시, 부평 SKVIEW해모로가 가격을 붙이려고 해도 

늘 송도더샵그린워크1차가 날라갔습니다.

송도와 부평구는 이런 격차가 늘 존재했음을 알아야겠네요.

매물 흐름 비교

매물흐름을 한번 보겠습니다.

출처 : 손품왕

부평구는 현재 매매 매물은 급증하고 있으면서,

매매상위가, 하위가 모두 다시 하락하는 중입니다.

23년의 입주장이 마무리 되면서 전세 매물 역시 감소하는중,

그에 따라 전세 하위가가 먼저 상승했습니다.

다만, 전세 상위가가 올라가진 못해서 전세 상위가와 하위가가 붙기 직전이네요.

그에 따라, 매매하위가는 상승하다가 보합,

전세상위가는 오르지 못하고 있어서, 갭은 지속적 증가하는 모습을 보이고 있습니다.

출처 : 손품왕

연수구는 매매매물이 역대급으로 증가를 하고 있고,

그럼에도 불구하고 가격이 보합은 하되 떨어지지는 않고 있습니다.

전세매물은 적정수준을 계속 유지하고 있는데,

아마 이는 24년,25년이 되면 증가할것으로 보이고,

그에 따라 조금씩 상승하고 있는 전세가는 다시 떨어질 것으로 예상됩니다.

매매하위가는 보합, 전세 상위가는 상승하고 있어서 갭은 떨어지고 있습니다만,

아무래도 24,25년입주가 있어서 전세가 상위가도 떨어질 위험이 보이고 있습니다.

요약하면,

부평구 연수구 모두 매매매물이 늘어나고 있어서 매가는 보합,

전세매물은 둘다 줄어들어서 적정수준이라 전세가는 상승하고는 있으나,

그 폭이 완만해서 급등하긴 힘들어보이는것이 현재 상황입니다.

매물 비교

부평SKVIEW해모로

층은 중층,

동은 106동으로 입구동이고,

역과 비교적 가까우니 선호동으로 보겠습니다.

남동향이고, 3bay 구조입니다.

전세안고 파는 매물입니다.

매가는 6.5억,

전세는 없네요.. 거래 이력도 없습니다.

주변에 있는 부개역코오롱하늘채가 3.5억이니,

그 이상은 하지 않을까 예상됩니다.

더샵그린워크1차

층은 14층,

동은 1604동으로 역과 조금은 더 가깝지만 큰 의미없는 쏘쏘한동입니다.

남서향이고, 3bay 입니다.

매가는 6.5억,

전세가는 4억입니다.

참고로 송도에는 25평이 생각보다 많이 없기때문에, 가격적으로 메리트를 가져갈수있다고 판단됩니다.

요약해보겠습니다.

 

매물 비교	아파트명	부평SKVIEW해모로 (59)	더샵그린워크1차 (59)
	연식	2022.12. (1년차)	2014.08. (9년차)
	세대	1,559세대	736세대
	매매	6.5	6.5
	전세	3.5	4
	층	중층	14층
	동	선호동	쏘쏘동
	향	남동향	남서향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/3bay	계단식/3bay
	입주여부	세안고	입주가능
	비고
가격 비교	매물가격	6.5	6.5
	비율	100%	100%
	전고점매매	6.503	8.35
	전고점비율	78%	128%
	전고점比현재	0%	-22%
	가격수준	-	21년 초반

출처 : 손품왕

전고점으로 비교하면, 더샵 그린워크1차가 28% 정도 비싼 상황이였는데 

현재 가격은 같은 상황입니다.

따라서 더샵그린워크는 현재 가격이 전고점에서 22% 떨어진 가격이지만,

부평SKVIEW해모로는 거의 동일가격입니다.

그린워크1차는 가격 수준이 21년 초반 수준이고,

부평SKVIEW해모로는 해당 가격이 있었던 적이 없는 상황입니다.

따라서, 사실상 더샵그린워크1차가 상대적으로 저평가 되었다고 판단은됩니다만,

24년 25년 입주가 기다리고 있고,

그 입주가 그나마 1공구에서 가장 가까운 6공구,8공구이므로

어느정도 입주물량 한창때에 힘들어할 때, 가격이 좀더 조정이 되어서 5억대일때

매수를 검토해보는 것이 좋지않을까 생각해봅니다.

6.5억 단지 찾기

6.5억으로 찾을 수 있는 단지 한번 살펴보겠습니다.

부천위브트레지움2단지 6.4억

하버라인3단지 6.5억

 

안양메가트리아 6.5억

광명푸르지오6.5억

비교해보겠습니다.

출처 : 손품왕

최고가 기준,

안양메가트리아 (8.88억) > 광명푸르지오 (8.38) > 더샵그린워크 (8.35) > 하버라인3단지 (8.28) > 부천위브트레지움2단지 (7.05)입니다.

19년 12월가격 기준,

래미안안양메가트리아 (5.82억) > 광명푸르지오 (5.09) > 부천위브트레지움2단지 (4.96) > 더샵그린워크 (4.1) 순입니다.

결국 송도는 떨어져나가고,

래미안안양메가트리아와 광명푸르지오의 싸움이 되겠네요.

래미안안양메가트리아 6.5억? 광명푸르지오 6.5억?

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

 

출처 : 손품왕

 

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

- 지역급지 : 광명푸르지오 WIN

-  서울접근성 : 광명푸르지오 WIN

-  상품성 : 안양메가트리아 WIN (대단지)

-  입주물량 : 광명푸르지오 25년 폭탄, 26년 적음 → 광명11,12구역 철거신고, 물량 많아질 예정

                   안양 24년 폭탄, 26년 적정, 26년 없음

                 → 안양메가트리아 WIN

- 가격 수준 : 둘다 20년 중반 수준

-  호재 : 안양메가트리아(안양역, 월판선) / 광명푸르지오 (광명12구역)

- 매물 흐름 : 안양 매매/전세 매물 많으나, 전세감소가 더 가파름. 매매전세 모두 하락할 것으로 보임.

                     광명 매매매물 많고, 전세매물 적정해서, 매매는 하락할 수있고, 전세는 한동안은 전세가 지속할 것으로 보임.

저라면

그럼 안양메가트리아 6.5억을 결정하겠습니다.

다만, 안양 만안구의 대장이 될 푸르지오더샵이 입주할 10월경,

그때의 물량이 많이 나올때 메가트리아가 좀더 타격을 받을 수 도 있을것같으므로

그때 매수하는 것이 좋다고 생각합니다.

왜냐면 그쯔음되면 안양의 입주는 마무리 될 것이고,

메가트리아와 푸르지오더샵이 같이 있으면서 그 주변은 더 좋아질것이기 때문입니다.

광명은 25년 정도에 입주폭탄이 떨어질때를 노리면 더 좋지않을까 생각됩니다.

그럼 오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)