평택시 고덕국제신도시파라곤 아산시 지웰시티센트럴푸르지오2단지 시세 입지 가격 비교

평택시 고덕국제신도시파라곤 아산시 지웰시티센트럴푸르지오2단지 시세 입지 가격 비교

오늘은 평택의 대장 고덕신도시에 있는 고덕국제신도시파라곤과

아산의 대장 지웰시티센트럴푸르지오2단지의 가격과 입지를 비교해보겠습니다.

사실 아산 지웰시티는 사실상 아산시라고 하기보다는,

천안 불당의 연장선이라고 해도될 입지로 사람들이 보고 있습니다.

(사실 연계될수있는 입지는 개인적으로 아니라고 생각합니다만,

제 생각이 중요한게 아닙니다. 사람들이 그렇게 생각하면 그런것입니다.)

따라서 둘다 메인 수도권은 아니지만 꽤 높은 가격을 보이는 두 단지입니다.

한번 살펴보시죠.

입지 비교

고덕국제신도시파라곤은 

현재 평택의 삼성전자와 인접해있는

고덕국제신도시의 대장역할을 하고 있는 단지입니다.

하지만, 지도에서도 보시면 아시겠지만 주변이 사실 좀 휑합니다.

바로 위에 있는 고덕국제신도시 르플로랑 옆쪽으로 동탄 남광장같은 상권들이 펼쳐지고,

거기서 구름다리로 서정리역까지 이어지는 상권이 있는데,

거기가 아직 활성화된 느낌은 아닙니다.

종덕초등학교를 품고는 있지만, 중학교는 없는 상황이고 고등학교도 멉니다.

주변에 추가 단지들이 안들어오고 있으니까, 활성화 되지 않는 느낌입니다.

그러다 보니, 지속적으로 GTX-A,C노선 다 들어온다는 호재 얘기 나오고 있는 지제역에

가격이 역전되는 모습도 보이고 있습니다.

출처 : 손품왕

개인적으로 고덕국제신도시가 예전의 그 위상을 되찾았으면 하는 느낌입니다.

왜냐면 고덕국제신도시가 평택의 지붕역할을 해야하고,

그래야 평택전체가 살아날수 있기때문이지요.

지웰시티센트럴푸르지오2단지는,

불당동에서 다소 남쪽에 위치해있는 아산 탕정지구에 있는 아파트입니다.

이곳에는 1호선 탕정역이 새로 신설되었고,

탕정역과 센트럴푸르지오 사이에 상권들이 잘 형성되고 있으며,

센트럴푸르지오2단지와 3단지 사이에 있는 상권은 마치 위례신도시같은 느낌도 주는 상권입니다.

단지 바로 뒤쪽에 한들물빛공원이 있으며, (그렇게 잘되어있는 느낌은 아닙니다.)

공원내에 한들물빛초, 한들물빛중을 이용할 수 있습니다.

향후 공급을 한번 보시죠.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

평택도 확실하게 입주물량이 많긴하지만,

아산의 입주물량이 훨씬더 심해보이긴 합니다.

천안,아산,평택 모두 일자리가 늘어나고 있는 지역이긴 합니다만,

인구수 증감율로 상세히 따져봤을 때는 평택이 더 높은 상황입니다.

그리고, 평택은 입주물량의 반이 평택항에 가까이 하고 있는 현덕지구 쪽에 몰려있지만,

아산의 입주는 진짜 탕정지구쪽에 몰려있습니다.

절대 입주물량도 다소 덜하고 인구수 증감율도 높은 평택이 입주물량 측면에서는

더 좋아 보이네요.

분양 미정물량도 많이 없구요.

출처 : 손품왕

 

출처 : 손품왕

비교해보면 다음과 같습니다.

출처 : 손품왕

2023-12-26	고덕국제신도시파라곤 (84)	신영한들물빛도시지웰시티센트럴푸르지오2단지 (84)
지역	경기 평택시 고덕동	충남 아산시 탕정면
연식	2019.06. (4년차)	2022.01. (1년차)
세대수	752세대	669세대
지하철	1호선 서정리역 (도보 13분)	1호선 탕정역 (도보 5분)
학교	종덕초품아, 중학교 없음 , 효명고 1.1km	한들물빛초 400m, 한들물빛중 200m, 설화고 500m
주요상권, 학원가	르플로랑 옆쪽 메인 상권, 고덕자연앤자이옆 상권(유흥), 학원12개	탕정역 상권, 지웰시티센트럴푸르지오 단지상권, 학원 75개
최고가	9.8억 (21년 9월)	7.85억 (22년 11월)
입주물량	24,25,26년 적당히 과다 / 미정물량 적당히 과다	24,25년 적당히 과다 / 26년 매우 과다 / 미정물량 매우 과다

 

상품성은 서로 비슷하다고 보고,

입지는 개인적인 생각으로는 평택 고덕이 더 낫다고 생각합니다.

적긴 하지만 그나마 수도권의 수요도 받을 수 있는 곳이기때문입니다.

그리고 평택고덕은 그나마 평택의 대장이라고 할 수있지만,

탕정지구는 대장이라고 하기엔 바로 옆에 충남의 대장 불당이 있기때문에,

수요를 그쪽과 나눠가져야한다는 단점이 있습니다.

(물론 불당이 치고나갈때 그 온기를 함께 나눈다는 장점도 있습니다.)

그리고, 학교나 환경적으로는 오히려 더 늦게생긴 탕정지구가 나을정도로,

고덕은 아직 상권이 제대로 들어오지 못한게 좀 아쉽습니다.

입주물량 측면에서는 천안아산보다는 평택이 좀더 나은듯합니다.

가격 비교

출처 : 손품왕

실거래가 먼저 비교해보겠습니다.

실거래가가 반영되기 시작한 시점부터, 탕정지구가 다소 높은 모습을 보이고 있습니다.

전세가 역시 평택 고덕보다는 아산 탕정지구가 다소 높은 가격을 보이고 있네요.

출처 : 손품왕

호가는 평택고덕국제신도시파라곤이

아산 탕정지구 센트럴푸르지오보다 늘 높았습니다.

그러다가 하락을 때려맞고 현재는 가격이 비슷한 수준으로 바뀌었지요.

매물 흐름 비교

출처 : 손품왕

평택시의 매물흐름 변화입니다.

매매매물이 극도로 많아 지고 있습니다.

그에 따라서 매매 상위가 매매 하위가가 모두 하락하고 있는 상황입니다.

반면에 전세매물은 지속적으로 줄어들고 있습니다.

따라서 전세 상위가는 계속 떨어지더라도 전세하위가가 올라오고 있는 상황입니다.

다만, 입주가 추가로 더 있으면 전세매물이 다시 확 늘어나므로,

전세가 하락은 더 지속될 수 있습니다.

출처 : 손품왕

충남 아산시 역시 매매매물은 많아지고 있는데,

오히려 매가는 떨어지지않고 버티고 있습니다.

전세매물은 급격이 줄어들고 있는데,

그에 맞춰서 전세가도 급격히 상승했는데, 오히려 매물이 줄고있는데도 전세가가 꺾이는 최근 모습을 보여주네요.

급격히 반등조차 하지 못한 평택과 다소 대조적인 모습입니다.

매매매물이 엄청 쌓여서 매가가 하락하고 있고,

전세매물은 없어지고 있는데 전세가는 아직 상승못하고 있는 평택이 다소 기회가 아닐까 생각이 드네요.

매물 비교

평택고덕국세신도시파라곤

층은 고층,

동은 101동으로 서정리역 및 상권과 다소 먼 곳이기때문에 비선호동으로 하겠습니다.

남동향에 3bay,

줄눈,탄성,시스템에어컨 다 되어있다고 합니다.

매가는 7.2억

전세가는 3억입니다.

신영한들물빛도시지웰시티센트럴푸르지오 2단지,

층은 26층,

동은 206동으로 탕정역에 가까운 선호동입니다.

4bay구조에 남동향이고,

시스템에어컨 되어있으며

세안고 매매하는 매물입니다.

중개사 15곳에 내놨으니 급한 매물입니다.

매가는 6.8억,

전세가는 4.2억입니다.

비교해보겠습니다.

매물 비교	아파트명	고덕국제신도시파라곤 (84)	신영한들물빛도시지웰시티센트럴푸르지오2단지 (84)
	연식	2019.06. (4년차)	2022.01. (1년차)
	세대	752세대	669세대
	매매	7.2	6.8
	전세	3	4.2
	층	고층	26층
	동	비선호동	선호동
	향	남동향	남동향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/3bay	계단식/4bay
	입주여부	입주 가능	세안고
	비고	줄눈,탄성,시에	시에, 매도자 급함
가격 비교	매물가격	7.2	6.8
	비율	106%	94%
	전고점매매	9.8	7.85
	전고점비율	125%	80%
	전고점比현재	-27%	-13%
	가격수준	20년 후반	23년 중반

출처 : 손품왕

전 고점으로 비교하면 고덕국제신도시가 25% 정도 더 비쌌으나,

현재가격은 6% 정도 비싼 상황입니다.

따라서, 고덕국제신도시파라곤은 전고점 대비 27% 하락,

지웰시티센트럴푸르지오는 13% 하락한 상황입니다.

하지만 가격자체는 싸지 않은게,

둘다 20년 후반 이후 가격 수준입니다.

따라서, 둘중에 가격적으로 좀더 싸다는 판단이 드는 것은 고덕국제신도시파라곤입니다.

왜냐하면, 삼성전자를 포함한 일자리 및 인구증가율이 상당히 높고,

지제역의 개발의 영향이 충분히 고덕국제신도시를 이끌 수 있다고 판단되기때문입니다.

다만, 현재 전세가는 3억을 안고 투자하기엔 무리가 있으니,

실거주자라면 검토해볼만하지 않을까 생각됩니다.

7.5억 단지 찾기

부천옥길호반베르디움 7.5억

시흥능곡 제일풍경채센텀 7.5억

삼송극동스타클래스 7.4억

광명해모로이연 7.4억

비교해보겠습니다.

최고가 기준,

옥길호반베르디움 (10.95) > 광명해모로이연 (9.9) > 고덕국제신도시파라곤 (9.8) > 삼송스타클래스 (9.25) > 제일풍경채센텀 (8.4) > 지웰시티센트럴푸르지오2단지 (7.85) 순입니다.

20년 1월 가격 기준,

옥길호반베르디움 (6.6) > 광명해모로이연 (6.4) > 삼송스타클래스 (5.9) > 고덕국제신도시 (3.89) 순입니다.

결국은 같은 가격이면 옥길호반베르디움과 광명해모로이연을 비교하는게 좋겠네요.

옥길호반베르디움 7.5억? 광명해모로이연 7.4억?

출처 : 손품왕

실거래가는 서로 엎치락뒤치락 하는 느낌이 있습니다만,

호가는 옥길호반베르디움이 다소 높네요.

입지를 같이 볼까요.

출처 : 손품왕

서울과의 거리는 아무래도 광명해모로 이연이 좀더 가깝습니다.

옥길호반베르디움 2017년에 1420세대이고,

주변에 지하철은 없습니다.

바로 앞에 스타필드가 있는 장점이 있습니다.

바로 위쪽엔 그 유명한 부천일루미스테이트라는 대단지가 위치해있습니다.

초등학교는 스타필드 뒤쪽에 있는 산들초까지 가야하며 400m정도 떨어져있습니다.

현재 7.4억이면 20년 9월 수준의 가격입니다.

광명 해모로 이연은 2015년에 1267세대이고,

광명사거리역 주변에 있는 광명뉴타운바로옆에 붙어있는 제일 외곽 단지입니다.

광명사거리역을 다소 멀지만 도보 14분정도로 이용할 수 있고,

초중을 끼고 있으며, 바로 옆에 학원가가 있는 것도 특징입니다.

바로 앞이 광명9구역으로 현재 철거진행단계이고,. 바로 옆에 호반써밋그랜드애비뉴가 지어지고 있습니다.

그래서 현재 기준 주변이 다소 어수선합니다.

7.4억이면, 20년 7월 수준의 가격입니다.

그래서 저의 선택은..

광명해모로이연입니다.

그래도 역을 이용할 수 있고, 주변이 변화하고 있기때문입니다.

광명 사실상 서울 수요를 직접적으로 계속 받을 수 있는 곳이고,

이는 광명뉴타운이 완성되는 순간에 점점더 커질것이라고 예상해봅니다.

따라서, 역에선 멀더라도 신축인 광명해모로이연을 선택했습니다.

연식과 출퇴근거리를 바꾸고 싶다면, 철산역 주변에 있는 준구축 (브라운스톤 광명)등을 선택해도 좋을 것이라

생각됩니다.

그럼 오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)