인천 남동구 간석래미안자이 인천 미추홀구 인천SK스카이뷰 입지 시세 가격 비교

인천 남동구 간석래미안자이 인천 미추홀구 인천SK스카이뷰 입지 시세 가격 비교

오늘은 인천 남동구에 있는 간석래미안자이 아파트와

인천 미추홀구 인천SK스카이뷰 입지 시세 가격을 비교해보도록 하겠습니다.

입지 비교

먼저 위치 한번 볼까요?

출처 : 손품왕

미추홀구에 위치한 인천SK스카이뷰가,

인천의 중심 남동구 구월동에 있는 간석래미안자이보다 훨씬 더 구석에 있습니다.

그래서 입지가 외져보일수는 있긴합니다만,

반면에 그래서 송도에는 좀더 가깝습니다.

(다만, 송도 접근성이 인천에서 중요한 인자인지는 따져볼 필요가 있습니다.)

인천 남동구 구월동에 위치한 간석래미안 자이입니다.

2008년식의 2342세대 대단지 아파트입니다.

인천2호선 석천사거리역을 바로 앞에 끼고 있고,

향후 GTX-B노선이 지나갈 인천시청역을 도보 14분으로 이용할 수 있습니다.

워낙에 대단지인데,

바로앞에 있는 구월힐스테이트1단지(5076세대)

그리고 그 앞에 있는 롯데캐슬골드2단지(3384세대)

합치면, 이미 만세대가 넘습니다.

이외에도 주변에 금호어울림 1700세대, 
그리고 최근에 지어진 포레나구월 11115세대까지 하면

이주변은 사실상 미니신도시급의 인구가 있는 셈입니다.

그래서 가보면 유동인구는 그정도수준인듯하나, 상권은 그것보단 다소 미약한게 아쉽습니다.

학원가는 꽤 되지만 상권 자체는 그 인구수준에 못미치는 느낌입니다.

상아초등학교를 품고있는 초품아입니다.

수원SK스카이뷰 아파트는, 

미추홀구 용현동에 위치한

3971세대의 대단지이고, 2016년식의 신축아파트입니다.

수인분당선 인하대역에 바로 인접해있고,

그 바로 앞에 홈플러스가 있고, 그 주변에 e편한세상오피스텔이 있어서 

그 상권의 크기를 더하는 느낌입니다.

하지만 메인상권은 그게 다여서 여기 역시 상권의 크기는 크지 않습니다.

바로 뒤쪽에 있는 용현동 구축쪽에 학교가 몰려있고,

그 주변에 학원가도 몰려있습니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

입주물량을 살펴보면, 남동구는 구도심이다 보니, 기존에도 없었고,

앞으로도 계속 없습니다.

그나마 입주미정물량이 다소 있는데, 간석래미안 바로 옆에 상인천 초교 재개발이 2500세대가 예정되어있고,

이는 만약 재개발되고 나면 인근지역에서 대장될 지역이기때문에 타격이 있을수는 있지만,

낙후지역이 좋은지역으로 개발되는것이라 좋은 것도 있습니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

 

미추홀구는 입주물량이 상당합니다.

23년에도 상당했고, 24년에도,25년에도 많습니다.

26년부터 줄어든다고 되어있지만, 미정물량이 많이 쌓여있습니다.

대표 미정물량은 인천SK스카이뷰 아래에 있는 씨티오씨엘 6,7단지

그리고 용현동의 동쪽에 위치한 학익동에 있는 학익구역,

그리고 도화1구역, 미추8구역이 그 구역입니다.

미추8구역은 오히려 인천시청쪽과 붙어있기때문에 간석래미안쪽에 더 영향을 줄 수있는 입주물량이라고 볼 수 있겠네요.

입주물량적으로 도면 압도적으로 미추홀구가 불리하지만,

아무래도 인천전체적으로 영향을 줄수밖에 없습니다.

즉 남동구도 입주물량이 적긴하지만 미추홀구의 입주물량 과다 영향을 피할순 없다는 뜻입니다.

요약해볼까요.

출처 : 손품왕

2024-01-12	간석래미안자이 (84)	인천SK스카이뷰 (84)
지역	인천 남동구 간석동	인천 미추홀구 용현동
연식	2008.10. (16년차)	2016.06. (7년차)
세대수	2,432세대	3,971세대
지하철	인천2호선 석천사거리(도보 4분), 인천1,2호선 인천시청 (도보14분)	수인분당선 인하대역(도보7분)
강남역	1시간 10분 (버스>동암>신도림>강남)	1시간 33분(버스>제물포>신도림>강남)
을지로입구역	1시간 6분 (버스>동암>신도림>을지로입구)	1시간 27분(버스>제물포>신도림>을지로입구)
여의도역	53분 (버스>동암>신길>여의도)	1시간 13분 (광교중앙>신논현>여의도)
판교역	1시간 28분 (버스>동암>신도림>강남>판교)	1시간 12분 (버스>제물포>신길>여의도)
학교	상아초품아, 구월중 400m, 인제고 300m	용학초품아, 용현중 600m, 인항고 500m
주요상권, 학원가	구월힐스테이트 사이 상가, 올리브백화점 주변 상가, 인천시청주변상가, 학원 142개	인하대역 주변 상권, 학원 119개
최고가	7.7억 (21년 10월)	7.8억 (21년 10월)
입주물량	24년,25년,26년 부족 / 미정물량 적정	24년,25년 과다 26년 부족 / 미정물량 과다
비고	인천시청역 GTX-B	용현,학익 도시개발 구역

입지는 아무리봐도 간석래미안자이가 있는 구월동이 훨씬 좋고,

주변 아파트들의 밀집도 및 환경 역시 간석래미안자이가 좋고,

향후 공급에 의한 부담 역시 간석래미안자이가 좋습니다.

하나 인천SK스카이뷰가 좋은 것은 바로 대단지 및 신축 상품성입니다.

근데 요새는 그게 깡패인 상황이라, 한번 여러가지를 살펴봐야겠습니다.

가격 비교

출처 : 손품왕

실거래가를 살펴보겠습니다.

초반에는 간석래미안자이가 비쌌지만,

어느순간부턴 같은가격이 되어서는 거의 같은 시점에 오르고 떨어졌네요.

전세가격은 인천SK스카이뷰가 다소 높은 가격을 보이고 있습니다.

출처 : 손품왕

 

이번엔 호가입니다.

인천SK스카이뷰가 간석래미안자이보다 살짝 높은 호가를 늘 유지하고 있었는데,

최근에 간석래미안자이가 많이 떨어지는 호가를 보이네요.

전세호가는 실거래와 비슷하게,

인천SK스카이뷰가 간석래미안자이보다 다소 높은 가격을 보이고 있습니다.

매물 흐름 비교

출처 : 손품왕

구월동이 있는 남동구입니다.

매매매물은 증가하다가 최근에 살짝 멈춘 상황이고,

전세매물은 증가하다가 감소하는 추세입니다.

매매는 상위가는 계속 하락중이고, 하위가는 반등하는 듯싶더니 매물 쌓이니까 다시 8월부터 다시 하락추세이어가고,

전세가는 8월까지 상승하다가, 매물 쌓이니까 하락분위기로 반전되었네요.

전세 매물이 소진되고 있으니, 다시 상승전환이 될지 살펴봐야겠습니다.

출처 : 손품왕

미추홀구는 매물이 늘어나서는 더 늘어나지 않고 유지되는 형태를 보여주고 있습니다.

전세매물도 마찬가지로, 소진되더니, 급격히 늘어나고, 소진되지 않고유지되는 모습입니다.

매매가는 상위가는 하락이 멈췄고, 하위가는 반등을 꽤 했지만 다시 재하락을 할수도있을것같은 모습을 보입니다.

전세가는 가파른 전세소진에 전세가 살짝 상승하더니, 전세매물쌓이자 이내 다시 하락으로 전환되는 모습입니다.

매매매물이 별로 쌓이지 않아서, 미추홀구는 매매가가 별로 조정이 되지 않는 모습이네요.

매물 비교

간석래미안자이

층은 10층,

동은 104동으로 나름 인천시청역도 가깝고, 석천사거리역도 가까운 로얄동입니다.

3bay이고 남동향입니다.

세안고 매매하는 물건입니다.

매가는 5억,

전세가는 3.3억입니다.

인천SK스카이뷰

층은 28층,

동은 105동으로 인하대역 및 메인상권이랑 멀기때문에 비선호동입니다.

3bay구조이고, 남서향물건입니다.

매가는 5.2억이고, 

전세가는 3.1억입니다.

요약해보겠습니다.

매물 비교	아파트명	간석래미안자이 (84)	인천SK스카이뷰 (84)
	연식	2008.10. (16년차)	2016.06. (7년차)
	세대	2,432세대	3,971세대
	매매	5	5.2
	전세	3.3	3.1
	층	10층	28층
	동	로얄동	비선호동
	향	남서향	남서향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/3bay	계단식/3bay
	입주여부	세안고	입주 가능
	비고
가격 비교	매물가격	5	5.2
	비율	96%	104%
	전고점매매	7.7	7.8
	전고점비율	99%	101%
	전고점比현재	-35%	-33%
	가격수준	20년 초반	20년 초반

출처 : 손품왕

전고점은 둘다 비슷하고,

가격수준은 둘다 20년 초반 가격 수준이라 꽤 괜찮다고 판단이 됩니다.

이제 입지를 봐야하는데,

당연히 앞서도 말했듯 입지, 공급 모두 간석래미안자이가 더 좋지만

상품성이 08년식으로 애매하기 때문에 앞으로갈수록 점점 더 애매해질까 다소 걱정이 됩니다.

현재 구월동 주변에 있는 재개발로 지어진 신축보다,

미추홀구 용현동에 지어지고 있는 씨티오씨엘 단지가 가격이 더 비싸게 나오고 있습니다.

개인적인 생각으로는 입지적으로 당연히 구월동 신축 (더샵아르테)가 훨씬 비싸야한다고 생각되는데,

시장은 제 생각대로 흘러가지 않나봅니다.

결국 시장은 수요와 공급입니다.

사람들의 수요가 살고 싶은 위치인지, 살고 싶은 아파트인지(신축).

입지는 시간이 지나도 변하지않고, 오히려 더 빛나는 경우가 많지만

신축의 힘은 사실 시간이 지나면 재개발 재건축으로 변하지 않는 이상 빛이 바래는 경우가 많습니다.

인천SK스카이뷰,

3900세대의 2016년식이면 사실 인천에서 대체할만한 단지가 없는 것은 사실입니다만,

중저가에서 구월동을 대체할 입지도 인천에서는 없다고 봅니다. (당연히 송도, 청라, 검단, 루원 제외합니다)

그래서, 저는 5억 간석래미안자이를 선택하겠습니다. (세안고)

5.5억 단지 찾기

후곡18단지 현대 5.3억

검단로제비앙라포레 5.3억

루원시티센트럴타운 5.5억

청라LH 4.8억 (세안고)

논현동 에코메트로 5.5억 (세안고)

비교해보겠습니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

최고가는,

인천 SK스카이뷰 (7.8) > 간석래미안자이 (7.7) > 에코메트로5단지 (7.6) > 청라엘에치치 (6.765) > 후곡18단지 (6.76) >  루원시티센트럴타운 (6.5) > 검단신도리로제비앙라포레 (5.4) 순입니다.

19년 12월 가격 기준,

간석래미안자이(4.35) > 루원시티센트럴타운 (4.28) > 인천SK스카이뷰 (4.26) > 에코메트로 (3.89) > 청라엘에이치(3.77) > 후곡18단지 (3.56) 순입니다.

결국 간석래미안 자이 / 루원시티센트럴타운 / 에코메트로5단지 / 인천SK스카이뷰 이 4단지중에서 골라야하는게 맞는 것 같습니다만,

논현 에코메트로5단지는 아무래도 인천의 외곽지다 보니까, 먼저 제외를 하겠습니다.

루원시티센트럴타운 입지를 한번 봐야겠습니다.

743세대의 2017년식의 아파트이고,

바로 앞에 루원시티대성베르힐이 있고,

그옆에는 대장인 루원시티SK리더스뷰가 있습니다.

옆에 초중고를 끼고 있어서 살기에 편리하고, 

SK리더스뷰 안에 상가가 꽤 잘 되어있어서 살기에 좋습니다.

향후 7호선 가현역이 들어올 예정입니다.

제 선택은 음, 루원시티센트럴타운 5.5억 매물을 선택하도록 하겠습니다.

이유는 물론 서구에 입주는 많지만,

송도 다음으로 주목을 받는 입지인 청라,

그 바로 옆에 인접한 루원시티는 향후에도 인천이 수도권으로서 주목을 받으면 

청라,송도 다음으로 주목을 받을 입지가 될수밖에 없다고 판단이 되기때문에 이는,

구월동에 버금가는 입지가 된다고 판단이 됩니다.

게다가 경인고속도로를 통해 서울 접근성도 좋기때문에 서울 수요를 받을 수 있다고 판단이 되네요.

그럼 오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)