전주시 완산구 효자동2가 세븐팰리스데시앙 (2013년, 560세대) : 매매최저 3.6억!
순천시 왕지동 순천왕지롯데캐슬 (2009년, 1161세대) : 매매최저 3.6억!
입지 비교
| 2023-09-23 | 세븐팰리스데시앙 | 순천왕지롯데캐슬 |
| 지역 | 전북 전주시 완산구 효자동2가 | 전남 순천시 왕지동 |
| 연식 | 2013.12. (10년차) | 2009.09. (14년차) |
| 세대수 | 560세대 | 1,161세대 |
| 지하철 | 없음 | 없음 |
| 학교 | 초등학교 100m, 중학교 600m, 고등학교 500m | 초등학교 200m, 중학교 300m, 고등학교 1.3km |
| 주변환경 | 전형적인 학원,학교 많은 생활상권, 북쪽에 도청상권, 학원 79개 | 조례호수공원, 법원주변 상권, NC백화점, 경사, 학원 81개 |
| 최고가 | 4.85억 (21년 11월) | 4.1억 (21년 11월) |
| 비고 |
주변 환경 입지를 봤을 때는 세븐팰리스데시앙도 전형적인 생활상권이라 좋고,
순천왕지롯데캐슬도 법원상권,조례호수공원 주변 상권, NC백화점까지 꽤 좋습니다.
하지만, 중소도시의 수요는 곧 인구입니다.
전주는 65만 인구의 중소도시중에서는 대도시급이고,
순천은 28만의 전형적인 중소도시 입니다.
전주는 바로 위쪽의 완주군의 인구 수요도 다수 받고 있고,
전북에 있는 사람들은 모두 몰리는 곳이라서 수요가 많습니다.
반대로 순천은 여순광 모두 각자의 수요가 있는 곳이라,
모든 전남사람이 순천으로 와야한다는 수요를 받는 곳은 아닙니다.
이런 상황에서 비교를 해보면,
수요는 적어도 전주가 더 많아야겠구나를 알 수 있습니다.
세븐팰리스데시앙의 수요가 좀더 많겠구나 예상해볼 수 있죠.
가격 비교
실거래가는 서로 엎치락 뒤치락 하는 모습을 보여주고 있습니다.
15년도에는 전주의 세븐팰리스데시앙이 높았다가,
이내 가격이 하락하는 동시에 순천의 롯데캐슬 가격이 올라오더니,
18년부터 20년까지는 순천 왕지롯데캐슬이 더 높은 가격을 보였습니다.
그러다가, 다시 세븐팰리스데시앙이 재역전을 하더니,
하락장을 맞아선 둘이 비슷한 가격이 되었네요.
전고점을 보면 세븐팰리스데시앙이 더 높았었네요.
더 수요가 많았던 곳이라는 걸 알수있습니다.
호가 역시 실거래가와 마찬가지로,
왕지롯데캐슬이 20년 초반까진 높았다가,
20년 후반되니까 세븐팰리스데시앙이 높았습니다.
엎치락뒤치락하니, 헷갈리네요.
매물까지 보고 결정하는게 좋겠습니다.
매물비교
세븐팰리스데시앙
층은 중층,
동은 703동으로 앞쪽 상가와 가장 가까운 곳이라 선호동으로 보겠습니다.
향은 남동향,
bay는 3bay의 타워형이네요.
매가는 3.9억이고, 최저 매가는 3.6억입니다. (7.6% 할인)
전세가는 3.3억이네요.
순천왕지롯데캐슬
층은 중층,
동은 116동으로 가장 경사의 끝에 그리고 구석에 있으므로, 비선호동으로 하겠습니다.
남동향이고, 3bay 구조입니다.
매가는 3.6억이고 이게 최저가입니다.
전세는 없네요.
바로 앞에 있는 두산위브2단지에 전세가 3억으로 올라와있으니, 이걸 쓰겠습니다.
요약하면, 다음과 같습니다.
| 아파트명 | 연식 | 세대 | 매매 | 전세 | 층 | 동 | 향 | 구조 | Bay | 입주여부 | 비고 |
| 세븐팰리스데시앙 (84) | 2013.12. (10년차) | 560세대 | 3.9 | 3.3 | 중층 | 선호동 | 남서향 | 방3화2 | 3bay | 입주가능 | |
| 순천왕지롯데캐슬 (84) | 2009.09. (14년차) | 1,161세대 | 3.6 | 3 | 중층 | 비선호동 | 남동향 | 방3화2 | 3bay | 입주가능 |
| 아파트명 | 연식 | 세대 | 매매 | 비율 | 현시세매매 | 현시세비율 | 전고점매매 | 전고점비율 | 전고점比현재 | 가격수준 |
| 세븐팰리스데시앙 (84) | 2013.12. (10년차) | 560세대 | 3.9 | 4.175 | 4.85 | -20% | 21년 초반 | |||
| 순천왕지롯데캐슬 (84) | 2009.09. (14년차) | 1,161세대 | 3.6 | 92% | 3.9333 | 94% | 4.1 | 85% | -12% | 20년 중반 |
매물은 세븐팰리스데시앙이 다소 좋은 상황.
전고점으로 비교해보면,
세븐팰리스데시앙이 15%가량 비쌌었는데,
그 가격이 시세로는 6% 비싼 걸로 붙었고,
현재 매물은 8%가량 비싼 상황입니다.
전고점 대비 떨어진 가격으로 보면, 세븐팰리스데시앙이 20%수준으로 떨어진 상황입니다.
그런데 여기서, 오늘부터는 현재 매물 가격이 과거의 어느때 수준 가격인지까지 보기로했습니다.
확인결과,
전주 세븐팰리스데시앙은 현재 21년 초반 가격 수준이고,
순천 왕지롯데캐슬은 현재 20년 준반 가격 수준이네요.
아무리 가격이 싸다고는 하지만 코로나버블 이후의 가격이고, 아직 그만큼 싸지는 않은 상황입니다.
즉, 세븐팰리스데시앙이 둘이 비교를 했을 때는 상대적으로 저평가이지만,
아직 그만큼 싸진 않은 것같다고 결론 내릴 수 있습니다.
4억 단지 찾기
그래도 4억 수준으로 살수있는 단지들을 찾아봐야겠지요?
비교해보겠습니다.
최고가 기준으로는,
중흥S클래스 메가타운6단지 (5.77억) > e편한세상우아 (5.0억) > 세븐팰리스데시앙 (4.85) > 혁신도시코오롱하늘채 (4.68) > 전주송천한라비발디 (4.6) > 순천롯데캐슬 (4.1) 순입니다.
최고 호가기준으로는,
중흥S클래스메가타운6단지=대성베르힐 > 세븐팰리스데시앙=e편한세상우아 > 혁신도시코오롱하늘채=송천한라비발디 > > 순천왕지롯데캐슬 순이네요.
아무래도 지방에서는 전형적인 신도시 모습을 띄고 있는 곳을 좋아하는 것 같습니다.
전남 순천의 신대지구, 전북 전주의 에코시티, 혁신도시 등이 있겠지요.
(근데, 혁신도시 코오롱하늘채는 전주외곽이라, 사실상 행정구역은 완주군이라 그런지.. 가격이 낮네요.)
하지만 가격호가적으로 봤을 때, 20년 초반에는 4억을 넘어가는 단지가 하나도 없었는데,
지금은 다 4억대의 호가를 보이고 있네요. (싸지 않다는 뜻입니다.)
저라면, 중흥S클래스 메가타운6단지를 선택하겠습니다.
하지만 4억대보다 더 떨어진 가격이 나올때를 기다릴 듯합니다.
(즉, 지금은 선택하지 않겠다와 똑같은 입장입니다.)
4억대는 20년 초반 가격이네요.
3억 중반까지 내려오면 19년도 가격 수준으로 내려오는것이기때문에,
그땐 싸게 사는것 아닌가싶습니다.
현재 순천에는 많은 입주가 있고,
24년 11월 순천엔 많은 입주가 대기하고 있기때문에, (트리마제1,2단지)
게다가 바로 옆에 광양에도 역대급입주가 있기때문에, (황금동 입주)
가격의 조정을 좀더 기다려보고, 24년중반쯤에 노려보는게 어떨까 생각합니다.
P.S. 아울러 전주는 앞으로 감나무골(대략 2000세대), 기자촌재개발구역(2000세대) 을 제외하면, 크게 입주물량이 없기때문에, 전세가가 앞으로 한동안은 오르지 않을까합니다. (이미 많이 오른 상태인데, 여전히 전세매물은 없습니다.)
다만 매매매물이 급격하게 늘고 있으니, 좀더 기다려보면 기회가 올수있지않을까 합니다.
전주는 매물 내놓는 분위기를 보면, 확실히 매수자 우위시장은 아닌느낌입니다.
(반대로 순천은 매수자 우위시장이 될 수있을거같은 느낌이..)
오늘은 여기까지.
그럼 모두 정상에서 만납시다 :)
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