포항 북구 두호SK뷰푸르지오 vs 창원 진해구 자은에일린의 뜰

 

포항시 북구 두호동 두호SK뷰푸르지오1단지 (2020년, 752세대) : 3.9억
창원시 진해구 자은동 자은에일린의뜰 (2017년, 520세대) : 3.9억

 

입지 비교

출처 :리치고

출처 :리치고

출처 : 손품왕

 

2023-09-25	두호SK뷰푸르지오1차 (84)	창원자은에일린의뜰 (84)
지역	경북 포항시 북구 두호동	경남 창원시 진해구 자은동
연식	2020.12. (3년차)	2017.10. (6년차)
세대수	752세대	520세대
지하철	없음	없음
학교	초품아, 중학교 600m, 고등학교 200m	초중품아,고등학교 없음.
주변환경	위아래로 생활상권, 영일대해수욕장 인접, 학원 108개	경사아래에 상권,학원들. 신축아파트들이 띄엄띄엄. 학원22개
최고가	5.53억 (21년 10월)	4.74억 (22년 1월)
비고

창원은 의창구,성산구가 있었는데,

거기다가 마산시와 진해시가 합쳐지면서 소위 마창진이 하나의 시가 된 케이스입니다.

그래서 지방에서는 유일하게 100만이 넘는 특례시가 탄생한 곳이구요.

기존 창원인 의창구,성산구의 선호도가 가장 높고,

그뒤를 마산 회원구, 마산합포구, 진해구가 따라오는 구조입니다.

 

기본적으로 인구가 수요라고 생각했을 때는,

인구 100만 도시 창원이 인구 50만도시 포항보다 수요가 많은 것은 맞습니다.

하지만 오늘 비교할 창원 진해구는 창원에서도 선호도가 떨어지는 곳입니다.

반면, 포항 북구 두호동은 학원가도 많고, 아파트가 많아서 사람들이 많이 살고 있는 곳입니다.

그래서, 지역적으로 보면 창원 자은동이 더 좋은 것 같으나,

실제로 들어가서 그 지역 생활 환경만 보면 두호동이 더 좋아보이는 곳입니다.

그래서 입지적으로는 전체적으로는 창원이,

지엽적으로는 포항 두호동이 더 좋아보이는 곳이라 얘기할 수 있겠네요.

 

가격 비교

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

실거래가를 봤을 때,

20년 전까지는 자은에일린의 뜰이 근소하게 앞서나가고 있었는데,

20년 유동성이 터지는 시기가 오면서

포항 두호SK뷰가 치고 올라갔다가,

지금 또 유동성 위축기가 오면서 가격이 떨어져서 같아진 상황입니다.

요약하면, 포항 두호 SK뷰가 일찍 많이 올랐다가 일찍 많이 떨어졌고,

창원 자은에일린의뜰은 늦게 적게 올랐다가 늦게 적게 떨어진것입니다.

아무리 투자자가 들어갔다고 하더라도,

저정도의 호가 격차가 있었다는 것은,

아무래도 두호SK뷰푸르지오가 조금더 매력이 있는 곳이였다고 판단이 됩니다.

따라서, 가격적으로는 두호SK뷰푸르지오가 다소 더 저평가 되어있는 것 같다고 1차 결론을 내릴 수 있겠네요.

매물을 봐야겠습니다.

 

매물 비교

두호SK뷰푸르지오

층은 고층,

동은 102동으로 도로쪽에 인접해있는 곳이라 쏘쏘한 동입니다.

(단지가 크지 않아 크게 차이 없습니다.)

남동향이고,

3bay 구조를 가지고 있습니다.

매가는 4.1억이고 최저가는 3.65억입니다. (할인율 10.9%)

전세가는 3.2억입니다.

창원자은에일린의뜰

층은 8층이고,

동은 106동으로 가장 끝쪽에 있는동이라 비선호동입니다.

(게다가 오르막)

남서향이고,

4bay구조입니다.

매가는 3.85억이고 이게 최저가 입니다.

전세는 3.5억입니다.

(느낌상 3.5억 전세랑, 3.85억 매매가 같은 매물인듯합니다.)

 

요약하면,

 

아파트명	연식	세대	매매	전세	층	동	향	구조	Bay	입주여부	비고
두호SK뷰푸르지오1차 (84)	2020.12. (3년차)	752세대	4.1	3.2	고층	쏘쏘동	남서향	방3화2	3bay	입주가능
창원자은에일린의뜰 (84)	2017.10. (6년차)	520세대	3.85	3.5	8층	비선호동	남동향	방3화2	4bay	입주가능

 

아파트명	연식	세대	매매	비율	현시세매매	현시세비율	전고점매매	전고점비율	전고점比현재	가격수준
두호SK뷰푸르지오1차 (84)	2020.12. (3년차)	752세대	4.1		4.0775		5.53		-26%	21년 초반
창원자은에일린의뜰 (84)	2017.10. (6년차)	520세대	3.85	94%	4.3083	106%	4.74	86%	-19%	21년 중반

전고점 대비해선, 

두호sk뷰푸르지오1차가 창원자은에일린의 뜰보다 14% 가량 비싼 상황이였는데,

현재 매물은 6% 정도 비싼 상황입니다.

전고점대비 얼마나 떨어졌는지 보자하면,

두호sk뷰푸르지오는 26%가량 떨어졌고,

창원자은에일린의뜰은 19%가량 떨어졌습니다.

마지막으로 현재 가격수준이 언제수준 가격이냐를 봤을 때,

두호sk뷰푸르지오는 21년 초반,

창원자은에일린의뜰은 21년 중반 가격입니다.

따라서, 둘 중 하나를 고르자면 두호sk뷰 푸르지오가 상대적으로 저평가되었다고 생각할 수 있습니다만,

그렇다고 그 가격이 싸다고 보기는 다소 어려울 수 있을 듯합니다.

 

4.1억 아파트 비교

두호sk뷰푸르지오 4.1억 매물 기준으로, 더 좋은 아파트는 없는지 찾아봅시다.

4.1억에, 세대수는 300세대, 그리고 10년차이하 아파트로 찾아보겠습니다.

 

창원 내에서는 없는것.. 같고..

주변 경남과 부산을 더 펼쳐서 찾아보겠습니다.

김해율하시티프라디움 4.05억

백양산동문굿모닝힐 3.3억

서면동일파크스위트1차 4.1억

사송더샵데시앙3차 3.91억

진주혁신코오롱하늘채 3.8억

너무 경남,부산만 봤네요.

경북쪽도 보겠습니다.

장성푸르지오 3.8억

서대구역서한이다음퍼스트 3.9억 (마피 6천이라네요)

이쯤하고 비교해보겠습니다.

제가 공부하지 않은 곳이 많아서 단순히 그래프를 가지고 비교를 해보도록 하겠습니다.

 

출처 :손품왕

출처 :손품왕

실거래 최고가 기준,

김해율하시티프라디움 (6.75) > 서대구역서한이다음퍼스트 (6.04) > 서면동일파크스위트 (5.6) > 두호sk뷰푸르지오1단지 (5.53) > 장성 푸르지오(5.33) > 백양산동문굿모닝힐 (5.1) > 자은에일린의 뜰 (4.74) > 진주혁신코오롱하늘채 (4.5) > 사송더샵데시앙3차 (4.35) 입니다.

호가기준으로는,

김해율하시티프라디움 > 두호sk뷰푸르지오=서대구역서한이다음더퍼스트=서면동일파크스위트 > 창원자은에일린의뜰=백양산동문굿모닝힐 >진주혁신코오롱하늘채입니다.

 

여기서,

율하시티프라디움, 서대구역서한이다음퍼스트, 서면동일파크스위트, 백양산동문굿모닝힐을 추려서 다시 보겠습니다.

백양산동문굿모닝힐은 현재 가격 자체가 너무 낮아서 고른 것입니다.

 

지금 보면,

서대구역서한이다음더퍼스는 일단 20년 전 가격이 없는 상황입니다.

서면동일파스스위트는 현재 매물 4.1억으로

이전 17년쯤이 4억이하의 가격을 유지하다가 20년후반에 치고 올라갔기때문에,

현재의 가격은 20년후반 가격으로 볼 수 있습니다.

김해율하시티프라디움 역시, 4.05억의 가격은

20년 중반쯤의 가격으로 볼 수 있겠네요.

백양산동문 굿모닝힐의 현 재 3.3억 매물은,

동이 별로 안좋긴하지만, 17년에 실거래가 3.5억까지 찍었기때문에,

17년수준의 가격이기때문에 싸다고 볼 수 있을 것 같습니다.

다만, 전세가 2억으로 매우 낮기때문에 바로 투자하기엔 매력적이진 않네요.

 

부산의 입주가 많아서 그런지, 전체적으로 전세가가 싼 상황이네요.

가격적으로 보면 백양산동문 굿모닝힐이 매우 매력적이니, 실거주 고민하시는 분은 사시면 될것같고

투자 측면에서는 가격이 매우 싸진 않지만, 나쁘지 않고, 전세가도 받쳐주는 김해율하시티프라디움을 고려하면 되지 않을까 싶네요.

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오늘은 여기까지.

그럼 모두 정상에서 만납시다 :)

 

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