트루카피님 칼럼 필사 (2023년의 전세시장을 생각해 보기)

미리 얘기했듯, 아침에 시세트래킹은 그대로 하겠지만

시세트래킹이 끝나는 그 시점부터는 부동산 공부를 나의 리듬대로 할 예정이다.

독서도 독서노트를 기록하면서 할 것이고,

수많은 투자 선배들의 칼럼들을 정독을 많이 해보고 

그 칼럼을 필사를 해볼 예정이다.

 

칼럼 필사를 생각한 이유는,

유튜브로 나에게 들어오는 지식은 그냥

수동적으로 나에게 들어오기만 하는 지식이라면,

칼럼으로 내가 받아들이는 지식은,

정제된 문자로 내가 한번 집중해서 받아들이면서 1번,

그리고 내 안에서 다시 정리하면서 다시 글로 쓰면서 1번 정리할 수 있기 때문에

공부에 훨씬 좋다고 판단했기 때문이다.

 

투자 선배들의 블로그를 찾는 것도 어려웠으나,

일단 처음으로 정주행하기로 한 선배님은 바로

트루카피님이다.

트루카피님의 글 중에 오늘은, 2023년 전세시장을 생각해보기라는 글이고,

이는 2022년 말에 쓰셨다.

그야말로 미국의 금리급등으로 인해 정말

매매와 전세가 쑥대밭이 되었고,

아직까지 그 끝을 알 수 없던 그때 쓰셨던 글이라고 보면된다.

그 이후인 1년후에 지금 결과를 알고 있는 상태에서 이 글을 보고 있으니,

어떤 통찰력을 가지고 계시는지 알 수 있다.

그럼 지금부터 필사.

 

================

- 22년 금리는 올릴 줄은 알았지만, 그렇게 많이 올릴 줄은 몰랐다. 모두의 예상이 틀렸던 한해였다.

- 22년 가을, 겨울 기준 매매/전세/월세 전체적으로 거래량이 줄었다.

 → 이렇게 전체적으로 거래량이 줄었다는 것은 인구이동이 줄었다는 것.

 → 비슷한 시점은 1990년 상반기. 1989년말 1년 > 2년으로 전세 연장되며, 20년 6월 2년 >4년 연장되던 때와 똑같은 상황이 벌어짐 (전세 매물 실종, 전세 급등), 하지만 이내 1990년말 보완대책을 내세우며, 1990년 중반부터는 전세 상승율이 안정세를 찾음. 그게 신규임대수요가 사라졌기 때문. (기존에는 1년 단위로 이동하던게, 2년단위로 이동하는 것으로 바뀌었기 때문)

- 22년말 매매,전세,월세 거래량이 모두 줄어든 것은 임대차법 4년차가 되기 직전이라 신규 임대수요가 적기 때문에 그런 것으로 보임. 그 증거가, 묵시적 갱신 또는 갱신청구권 사용 비율이 늘어나고 있는 것. 

- 앞으로는 지역별 전세 4년차 만기수요가 신규전세수요에 영향을 줄 것으로 보인다. (4년차 만기수요가 있으면 전세수요가 많아진다). 산술적으로 4년차 만기수요가 가장 많이 늘어나는 구간은 23년 후반 (ㅎㄷㄷ, 전세 상승 중..) 그리고 24년 중반. (20년 중반에 임대차법을 실행 했으므로) → 이 말씀대로라면 중간중간 부침은 있더라도 24년 중반까지 계속 전세값 상승은 있을듯.

- 임대시장은 신규 수요 (결혼)에 의해서, 입주물량은 지속적으로 필요함. 전국적으로 24년 1분기는 4년차 만기수요가 늘어나는 시장이라 전세수요는 많지만, 입주물량도 전체적으로 늘어나므로 입주물량이 많은 곳은 부침이 있겠지만, 입주물량이 없이 4년차 만기수요만 늘어나는 곳이면 전세가 상승이 일어날 가능성이 높다.

- 특히, 서울은 디에이치퍼스티어아이파크 입주 이후엔 입주가 전무한 상황에서, 4년차 만기수요가 쭈욱 대기중이기 때문에 전세가 꽤 강세일 것으로 보이니 주목해야한다.

- 예측보단 대응이지만, 대응 역시 시나리오가 필요하다!

================

 

글 하나 읽고 필사했는데, 뭔가 맑아지는 기분이다.

이 루틴 계속해야겠다.

 

https://blog.naver.com/audi72/222964423106

2023년의 전세시장을 생각해 보기