신성철님 24/1/30일 칼럼 필사 (제목 : 페북글 옮김)

 

→ 요약 : 전세가 상승할 때 매가 하락이 나왔을 떄는 2009년~2013년 밖에 없다. 그때의 전세가율은 평균 40% 수준으로 매우 낮은 수준이였으나, 현재의 전세가율은 60%를 살짝 넘은 상태이다.

→ 질문 : 전국을 Base로 보시는 분이긴 한데, 전세가율 계산을 어떻게 하신 것일까? 아님, 그냥 단순히 수도권만 보신것일까? 손품왕으로 보니까, 수도권이 60%가 넘은 수준이긴 하네. 손품왕으로 보시는걸까..ㅎㅎ

 

 

→ 요약 : 2013년 당시에는 비용 (대출이자) 과 수익율 (수익율→전세가율 x 전월세전환율 5%)을 비교했을 때, 수익율이 비용보다 높아지는 시점이였으므로 상승했다고 했지만, 그게 곧 전세가율 60% 넘어가면 상승하는 것이라고 전망해도 사실상 동일하다. 즉, 다음의 명제1,2가 비슷하다는 것이 성립하고, 이 둘을 나눠서 쓴다.

명제 1. 비용 (대출이자) 보다 수익율 (전세가율 x 전월세전환율 5%)이 높아지면 매가는 상승한다. (사람들이 부동산이 오를 거라고 아예 기대 안할때 사용)

명제 2. 전세가율이 60%가 넘어가면 전세가가 상승하면 매가는 상승한다. (사람들이 부동산 가격이 오를것이라고 생각할때)

 

 

→ 요약 : 부동산 가격이 상승으로 넘어가는 3가지 금리수준 中 전월세 전환율이 전세자금 대출보다 높은 경우. 그 때의 전세가율이 60% 수준이다. 현재의 하락은 사람들의 부동산 시세차익 기대감을 없애버릴정도로 길진 않다.

→ 질문 : 부동산 가격이 상승으로 넘어가는 3가지 금리 수준 영상, 또는 그것을 요약한 블로그를 찾아봐야겠다.

 

 

→ 요약 : 비용<수익일때 부동산 상승한다는 공식을 쓰려면, 현재 기준으로 대출금리가 3% 중반 이하로 하락해야한다.

부동산에 대한 기대감이 없는 상황에서의 상승시작은 IMF 이후 (2001년 12월) / 서브프라임 이후 (2012년 12월) 2번 밖에 없다.

 

 

→ 요약 : 지금은 부동산 가격상승에 대한 시장의 기대감이 제로라고 판단하지 않으므로, 대출금리>전월세전환율이라는 공식을 사용한다. 지금의 가격상승 기대감이 매우 낮아, 서브프라임 및 IMF수준이라고 판단되면 대출금리가 3% 중반이하로 떨어지기를 기다려라.

→ 질문 : 대출금리 > 전월세전환율은 갑자기 왜 나왔지? 그게 전세가율 60% 넘어가면, 전세 상승하면 매가 상승한다와 동일한 것인가? 아

비용 : 대출금리

수익율 : 전세가율 0.6 x  전월세전환율

아, 위에서 말한 전월세전환율 > 전세자금대출(=대출금리)로 보신거 같다.

3가지 금리조건을 빨리 찾아보자.

아래같은 블로그들을 보면서, 신성철님의 이때까지 시장 분석기법을 같이 볼 필요가 있겠다.

https://blog.naver.com/god_invest/222765196131

[신성철] 부동산 상승과 하락의 판단과 결정방식

 

→ 요약 : 이상황에서 환율이나 금리가 튀어오르면, 예상은 다 틀리게 된다.

 

→ 요약 : 요상하게, 중국이 부양책을 쓰면 미국이 강달러가 되는 경향이 있다. 이때의 강달러 상황은 환율 경로로 금리의 강세가 나올 수 있고, 이는 부동산에 악영향을 미칠 수 있다.

→ 질문 : 강달러이면, 왜 우리나라의 금리가 강세가 되는 걸까. 외화 유출 방지를 위해 우리도 금리를 올릴 수 밖에 없는 것인가.

 

→ 요약 : 시장이 상승을 해도, 내 마음에 여유가 없으면 결국은 무너진다. 유동성을 갖춘 자산 상태를 유지하는 것이 중요하다.

 

→ 전체 요약

1. 현재는 시장 상승의 기대감이 매우 낮은 상태는 아니다. (즉, IMF/서브프라임에서 상승전환되던때와는 다르다.)

2. 따라서, 전세가율 60%가 넘은 현재,  전세가가 오를 때 매가가 같이 오르는 상황이 올것으로 보인다.

3. 더 확실한 상승을 원한다면, 대출 금리가 3% 중반 이하로 떨어지면 된다.

4. 이는 모두 금리가 외부 변수에 의해 금리가 상승하면 달라질 수 있다. (금리가 꾸준히 하락한다는 방향 전제하)

5. 유동성 자산을 갖춘 상태를 유지하자.

 

→ A/I

1.  신성철님의 시장이 상승하는 3가지 금리 수준, 요약 자료 찾아보자.