3시간 공부하고 30년 써먹는 부동산 분석 기법(구만수 박사)

책을 읽게 된 이유

예전부터 읽고 싶었던 책이였다.

다른 강사들 입에서도 매우 많이 오르내리던 책이기 때문이다.

그냥 마냥 어려울 거라는 생각에 보지 않았는데,

최근 부동산 공부하는 책을 다시 읽기 시작하면서 읽어보기로 했다.

구만수 박사님은 후랭이TV에서 가장 먼저 봤는데

상당히 직설적인 화법을 가져서, 현장만 돌아보는 전문가인줄 알았다.

하지만 알고 보니, 도시계획 기술사라는 우리나라에 몇 없는 전문가 중에 하나라고 하시더라.

도시계획 기술사와 부동산학을 같이 전공한 사람은 본인밖에 없을거라도 하시더라.

거기에 덧붙이는 말이,

소위 문무를 겸비한 사람이라고.

사람을 외모로 판단하면 안되지만,

상당히 투박스럽고, 매우 우파스러운 발언때문에

호불호가 갈릴 수 밖에 없는 스타일이긴 하지만

확실한 건 그 통찰력은 인정할 수 밖에 없는 듯 하다.

그리고, 그 통찰력에 대한 내 인정은 책을 읽으면서 더더욱 확고해졌다.

전체적 구성

파트 1부터 ,파트 4까지 구성되어있는데

파트1, 파트3, 파트4는 그냥 서론/결론/부록 같은 느낌이고

이 책의 정수는 파트 2 부분이다.

구만수 박사님은 부동산 가격의 변화가 생기는 요인을 크게 4가지로 정의했는데,

1) 부동산 정책

2) 국내외 경제 상황 (통화량)

3) 인간의 심리

4) 수요와 공급

이다.

파트2에서 해당 요인을 하나씩 분석했고,

그 통찰력에 감탄했다.

혹자가 보면 4가지 요인이 매우 두루뭉술 하다고 할지 모르겠지만,

부룡님의 책을 리뷰하면서도 얘기했지만

부동산 시장은 명확할 수 없기에 두루뭉술하게 보는 것이 맞다고 본다.

무엇보다,

통화량부분을 책에 실어서 통화량의 증가과 부동산 가격의 증가가 직접적으로영향이 있다고

언급한 책은 처음 봤기때문에..

매우 의미가 있는 책이라고 할 수 있다.

예전에 내가  EBS에서 나온 자본주의 책과 영상을 봤을 때 처음으로 충격을 받았던 것이 기억 날 정도였다.

따라서, 이 책은 새로 부동산 공부를 하고싶은 사람들이 본다면 추천해주고 싶은 책이다.

부동산의 전반적인 내용을 어렵지 않게 다루고 있기 때문이다.

내 생각

전체적 구성에서도 얘기했다시피,

현재 내 생각과 매우 부합해서(?) 상당히 잘 읽혔다.

그리고 부동산 가격의 변화요인을

정책, 경제상황, 심리, 수요공급으로 나눈 것도 매우 잘 나눴다는 생각이 들었다.

아주 하나 찝어서 아쉬운 부분을 찾자면,

해당 책이 2017년에 나왔는데

그 시점은 부동산 규제정책이 엄청나게 쏟아지기 시작하던 때였고,

그럴 때면 정부에서 집을 팔아라고 하는 시점이였기때문에,

정부에서 집을 팔아라고 할 때는 집을 파는 것이 맞다는 스탠스를 책에서 보이셨다는 거다.

근데 이건 아쉽다고 하기도 애매한게,

본질적으로 정부에서 규제를 할 때는 사실 파는 게 맞는데,

이번에는 그를 무시할 정도의 어마어마한 저금리 및 유동성이 넘치고 있었기때문에

그 규제를 피하고 피해서 돈이 더 싼곳으로 이동한 것이고,

엎친데 덮친격으로 코로나까지 터지면서

소위 개집까지 오르는 사태까지 벌어진 상황이 된터라,

아주 장기적으로 보면 정부에서 집을 팔아라는 스탠스를 보일 때는 집을 파는 포지션을 잡는게 기본적으로는 맞는 듯 하다.

물론 이면의 정부의 의도를 파악하는게 중요하긴 하겠지.

(이런 스탠스는 부룡님의 스탠스와도 동일하다. 정부가 규제할땐 1주택하고, 풀어줄땐 다주택으로 폭발적으로 늘리라는..)

그리고 경제상황과 신용화폐시스템을 언급하고,

그에 따라서 부동산이 화폐가치 하락에 따라 상승할 수 박에 없는 이유를 아주 구체적으로 설명해준 부분도 매우 좋았다.

소위 다른 책에서 얘기하는 입지 부분도 빼놓진 않았지만,

그 부분보다 그냥 부동산이라는 것이 장기적으로 우상향할 수 밖에 없는 환경을 설명해준 것이라 좋았다.

아무튼 전체적으로 좋았다.

핵심 문구

8p.무엇 때문에 투자해야 한냐는 질문에 '돈을 벌기 위해서'라는 답변은 잘못된 답은 아니지만, 투자에 대한 철학을 찾아 볼 수 없는 하수의 대답이라 할 것이다. 투자는 자신이 보유한 현금성 자산의 구매력 휘바를 막기 위한 능동적이고 처절한 경제활동이다.

→ 투자에 대한 여러가지 정의가 있는데, 이 정의가 뭔가 가장 와닿는다. 인플레이션에 방어하기 위한 처절한 몸부림이 투자라는 것이다. 전적으로 동의한다. 우리나라는 계속 살았음에도 물가가 올랐다는 것이 느껴지는 상황인데, 더 크게 느껴질 지는 곳은 미국이다. 미국 여행을 준비중인데, 정말 물가가 말도 못하게 올랐다. (숙박비, 렌탈비, 식사비 등등) 자본주의의 끝판왕 국가가 이런 인플레이션을 겪고 있는 것을 보니, 인플레이션이라는 것은 정말 처절하게 대응해야하는 것이 맞다는생각이 들었다.

 

21p.개인의 생산성 증가는 결국 가처분소득의 증가로 이어지고, 소득의 증가는 누구나 갖고 싶어 하는 좋은 지역, 좋은 부동산에 대한 지불능력을 높인다. 높은 지불능력을 가진 사람이 많아짐에 따라 공급자는 더 좋은 부동산 상품을 공급하기 위해서 노력하고 그러한 노력이 한정된 토지의 소유경쟁을 일으켜 가격이 상승하게 된다. 토지의 가격 상승은 결국 건축물의 가격 상승으로 이어진다. 결론적으로 개개인의 소유욕과 높은 지불능력이 지속되는 한 부동산 가격은 상승한다.

→ 사람들의 생산성 증가로 인해, 월급이 올라가고 (사실상 생산성 증가 + 인플레이션) 그 월급 증가를 눈으로 본 사람들은 더 좋은 곳에 살고 싶어한다. 이는 사람의 근본적 욕구이기 때문에 피할 수 없다. 결국 좋은 곳이 먼저 오르는 것이 어쩔 수 없다. 저평가 된 곳이 오르기 위해서는 유동성이 그만큼 공급이 되어야 한다.

 

70p.필자가 일관되게 주장하는 사실 중 한 가지가 바로 정부에서 부동산 시장을 부양하거나 규제를 할 때 항상 분양권부터 건드린다는 것이다. 부양하려 한다면 분양권 전매를 허용하고 규제하려고 하면 분양권 전매를 금지한다. 분양권 시장은 소액으로 단기 매매가 가능하기에 초보와 고수 구분없이 시장 참여자가 많기 때문이다.

→ 정부 정책의 규제와 완화의 시작은 분양권부터 시작할 때가 많다. 이미 둔촌주공때도 분양권 전매를 풀어줌으로써 정부의 스탠스는 완화로 돌아섰다. 그리고 그때부터 반등은 시작이였다. 물론 현재는 다시 하락하고 있다. 그럼 정부는 추가 정책을 내놓을 수 밖에 없다. 시장은 이렇게 지속적으로 지켜보는 것이 중요하다.

 

207p.정부 정책을 만만하게 보고 해오던관성대로 욕심을 부려 투자에 열을 올리는 행동은 곤란하다. 정부에서 규제를 완화하고 부동산 시장에 우호적인 상화에서는 공격적인 투자가 괜찮겠지만 정부에서 규제의 칼을 내리칠 때는 잠시 경계하고 자신의 재정능력을 고려한 보수적인 투자가 필요하다. 언제나 시장이 옳고 정부를 이기지만 가끔은 정부가 이길 때도 있다. 즉, 장기적으로는 시장이 이기겠지만, 단기적으로는 정부가 이길 수도 있음을 명심해야 한다.

→ 내가 책을 잘못 읽었었네. 구만수 박사님은 결국은 시장이 이긴다는 주의였다. 즉, 정부가 규제 정책을 내놓는다고 팔때라는 것은 아니고, 공격적 투자가 아닌 보수적 투자를 해야한다고 주장한 것이였다. 단기적으로는 정부가 이길 수 있기때문이다. 노무현정부도 초기 2년은 하락세였다고 한다. 정책이 워낙에 강력했기때문이다. 하지만 그 역효과로 훨씬 더 크게 올라갔다. 이를 명심하고, 당시의 유동성 상황을 함께 고려하여 투자를 보수적으로 접근해야겠다. 

 

216p.같은 사안을 두고도 여러 가지 의견이 나올 수 있고 그러 한 다양한 의견들을 종합해서 최종적인 결정에 참고하는 겸손한 태도야말로 어려운 투자 환경 속에서도 살아남을 수 있는 자양분이 된다.

→ 자기 반대의견도 들을 수 있어야한다. 그의 주장을 듣는 것이 아니라 그의 근거를 들어야 한다. 그리고, 그 의견이 적절하다면 받아들여서 투자에 반영하는 자세 또한 보여야 한다.

 

A/I (액션 아이템)

1) 추가로 나올 정부 정책을 지켜본다. 확실한 것은 지방은 지금 점점더 망가지고 있기때문에 부양책이 나올 수 밖에 없다. 이럴 때 기회를 잡을 수 있기때문에, 부산과 대구를 빠른 시일 내에 공략해보자.