(상승장은 물론 하락장에도 통하는) 부동산 투자의 정석 (김사부 김원철)

 

책을 읽게 된 이유

이전에 동료분의 추천으로 2016년 발간된 부동산 투자의 정석 책을 읽고,

폭등장과 폭락장을 겪고 난 뒤에도 이것이 여전히 적용될것이라 생각하는지,

저자의 생각이 궁금했다.

게다가 제목역시, '하락장에도 적용되는' 이라는 문구가 붙었기 때문에,

전세레버리지투자가 이번 폭락하는 하락장에도 적용이 잘되는지 검증했을지,

그리고 임대차3법의 발의되어 사실상 전세가 4년이 된 상황에서 변경된 사항은 없는지,

그리고 현재 기준 가장 중요한, 3000만원으로 전세레버리지 투자를 할만한 곳이 있을지..?

그 부분을 다뤄주었을것 같아서 급하게 읽게 되었다.

전체적 구성

전체적 구성은 이전에 2016년에 발간되었던

부동산 투자의 정석책과 동일하다.

2022년 출간(상승장은 물론 하락장에도 통하는) 부동산 투자의 정석	2016년 출간(10년 후에도 변하지 않을) 부동산 투자의 정석
여는 말_또다시 쓰는 부동산 투자의 정석	여는 말_다시 쓰는 부동산 투자의 정석
1장 부동산 투자, 여전히 유효한가?	1장 부동산 투자, 여전히 유효한가
: 불·호황에도 흔들리지 않는 투자법 찾기	: 불·호황에도 흔들리지 않는 투자법 찾기
01 주택은 향후 20년간 부족하다	01. 주택은 향후 20년간 부족하다
02 선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승해 왔다	02. 선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승해왔다
03 정부의 유일한 경기부양 카드는 부동산이다	03. 정부의 유일한 경기부양 카드는 부동산이다
04 주택이 남아도는 상황에도 오르는 부동산은 있다	04. 주택이 남아도는 상황에도 오르는 부동산은 있다
2장 현명한 투자자의 정석	2장_현명한 투자자의 정석
: 3,000만 원씩 4년간 투자해 여유롭게 살기	: 3,000만 원씩 4년간 투자해 여유롭게 살기
01 3,000만 원씩 딱 4년만 투자하라	01. 3,000만 원씩 딱 4년만 투자하라
02 전세 레버리지 투자에 대한 일곱 가지 의문들	02. 전세 레버리지 투자에 대한 여덟 가지 의문들
03 이처럼 단순한 투자법을 왜 따르지 못할까?	03. 이처럼 단순한 투자법을 왜 따르지 못할까
04 성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법	04. 성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법
05 투자하기 전 알아야 할 것들	05. 투자는 진화하고 발전해야 한다
06 경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트	06. 투자하기 전 알아야 할 것들
3장 탁월한 투자자의 정석	3장_탁월한 투자자의 정석
: 핵심 부동산 투자로 경제적 자유 얻기	: 핵심 부동산 투자로 경제적 자유 얻기
01 부동산 활황, 생각보다 길지 않다	01. 부동산 활황, 생각보다 길지 않다
02 핵심 부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유	02. 핵심 부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유들
03 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드	03. 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 5가지 핵심 키워드
4장 투자 고수의 정석	4장_투자 고수의 정석
: 2년 만에 평생 열매 맺는 머니트리 만들기	: 2년 만에 평생 열매 맺는 머니 트리 만들기
01 부동산 투자, 때를 알면 이미 고수다	01. 부동산 투자, 때를 알면 이미 고수다
02 투자의 때를 알려주는 신호들	02. 투자의 때를 알려주는 신호들
03 고수의 눈에 들어오는 물건들	03. 고수의 눈에 들어오는 물건들
04 투자의 때가 오지 않을 것 같다면
	5장_대상별 투자의 정석
5장 대상별 투자의 정석	: 궁합에 맞는 대상 찾아 풍요로운 삶 누리기
: 궁합에 맞는 대상 찾아 풍요로운 삶 누리기	01. 아파트 투자의 정석
01 아파트 투자의 정석	02. 재건축 투자의 정석
02 재건축 투자의 정석	03. 분양권 투자의 정석
03 분양권 투자의 정석	04. 오피스텔 투자의 정석
04 오피스텔 투자의 정석	05. 단독주택 투자의 정석
05 단독주택 투자의 정석	06. 상가주택 투자의 정석
06 상가주택 투자의 정석	07. 상가 투자의 정석
07 상가 투자의 정석
	맺는 말_재테크에 지친 당신을 위하여
맺는 말_재테크에 지친 당신을 위하여

 

기존과 조금의 변동이 있다고한다면,

2장의 전세레버리지 투자에 대한 여덟가지 의문들이였던 항목이

전세레버리지 투자에 대한 일곱가지 의문들로 오히려 줄었고(?)

경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트를 신규로 삽입했다.

(이 부분이 이책에서의 하이라이트다)

 

그리고, 4년 투자 고수의 정석에서 투자의 때가 오지 않을 것 같다면이라는 챕터를 삽입해서,

긴 상승장에 지친 사람들을 달래준다.

내 생각

우선, 기대했던 만큼은 아니었다.

하락장에도 전세레버리지 투자가 여전히 유효하다는 것을 실제사례로 보여주길 바랬기 때문이다.

다만, 책은 발간된 22년 11월 25일에 되었고

서울 수도권의 하락은 본격적으로 22년 7~8월부터 시작되었으니,

원고를 이미 넘기고 난 후에 하락이 시작이 되었을수도 있어서, 제대로 보여주지 못했을수도 있겠다.

가장 베스트시나리오는 20년에 투자해서 전세를 놓고,

시장이 멈춘 22년에도 올라간 전세가로 현금흐름이 발생하는 것을 보여주는 것이였을텐데,

20년 6월 이후에 계약했다면, 임대차3법의 영향으로 역전세를 맞았을 확율이 크다보니,

전세가가 꾸준히 올라서 하락장에서도 방어가 되는 투자법이라는 것을 보여주기 어려웠을 수도 있다.

하지만, 지금 전세가가 오르는 것을 보면 확실히 전세 레버리지 투자라는 것이 확실히 안전한 투자방법임은 확실해 보이긴 한다.

 

그럼에도 불구하고 이번 책에서 좋았던 것은 두가지 였다.

 

하나는, 

실질적으로 전세레버리지투자를 통해 어떻게 수익형으로 넘어가야하는지 

로드맵을 제시해준 것이다.

그게 이번에 새로 생긴 '경제적 자유 달성을 위한 20년 프로젝트' 이다.

간단하게 요약하면 10년은 1~3억의 연 현금흐름이 나오게 전세레버리지로 셋팅하고,

이후 10년은 수익형 건물로 집중하는 방법이다.

내가 어떻게 건물을 가져라고 생각은 하면서도,

아주 먼 꿈은 임대료로 월 1000~2000을 받는 것을 꿈꾸고 있었는데,

그 사이를 이어주는 매우 좋은 길이라고 생각이 되었다.

따라서, 부동산 투자의 정석 책은 하나 사서 책꽂이에 보관해둬야겠다는 생각이 들었다.

 

그리고 하나는, 부동산 정보의 대중화에 대한 생각을 다뤘다는 것이다.

부동산 정보가 예전처럼 일부만 보던 정보가 아니라,

상당히 대중화가 되면서 이때문에 소위말하는 눈먼 매물은 정말 찾아보기 힘들게 될 것이라고 했다.

개인이 스마트해지고, 정부는 부동산 가격이 떨어지는 것을 원하지 않으면서

자연스럽게 부동산 가격은 더 견고해진 장기적 우상향의 길을 가게 될것이라고 예측했다.

사실 자기가 산 가격보다 싼 가격에 내놓고싶은 사람이 어디있겠나.

특히, 우리나라같은 경우는 LTV 비율이 높지 않기때문에, 

대출이자에 허덕이는 사람은 별로 없을 것이고,

그 마저도 실거주라고 생각해보면 그 어느 누가 자기의 집을 떨어진 가격에 팔고싶어 하겠는가.

따라서 하락이 더욱 쉽게 오기는 힘들다고 하는데, 나도 공감한다.

지난 하락장에서도 평균적으로 고점 대비 30%씩 떨어졌다고 하니까,

사실 30% 정도 떨어진 가격이면 무리가 되지 않는 선이면 다가가도 괜찮다는 생각이 든다.

 

아무튼 누군가는 별로 하고싶지 않았을 이야기일수도 있는데, 아주 당당하게 

자신의 소신을 밝혀준 김사부님 멋지다!

핵심 문구

10p. 얼마의 돈을 가지고 있느냐보다 중요한 것은 돈이 계속 나오는 시스템을 갖추고 있는냐이며, 진짜 여유롭게 생활하려면 얼마의 돈이 있느냐보다 얼마의 돈이 나오는 시스템이 있느냐가 중요하다.

→ 얼마가 있느냐보다, 얼마가 나오는 시스템을 가지고 있느냐가 훨씬 중요하다. 점점 더 느끼고 있다. 다만 높은 가격의 자산을 가지고 있다면 얼마가 나오는 시스템을 구성할수 있는 방법은 찾아갈 수 있다.

 

117p. 전세 레버리지 투자의 핵심 개념은 두 가지다.

첫째, 부동산에서 돈이 나오게 한다. 둘재, 그 자금으로 부동산을 또 산다.

→ 결국 복리다. 복리가 완성되려면 투자금에서 나온 수익으로 다시 투자를 했을 때 나온다. 그래서 사람들이 시스템 시스템 하는 것이다.

 

194p. 돈은 결코 그런 공식을 따르지 않는다. 기본적으로 투자로 돈을 번다는 것은 나의 노력으로 버는 게 아닌 시장이 벌어다 주는 것이다. 공부는 그 흐름을 잘 읽고 기다리다가 때를 알아보기 위해 하는 것이다.

→ 본인의 투자금에 맞는 대상을 고르는 일을 벌리면, 자기가 열심히 했기때문에 그만큼 가격이 올라야한다고 생각한다. 하지만, 돈은 시장이 벌어다주는 것이지 내가 열심히 한다고 돈이 벌리는 것이 절대로 아니다.

 

198p. 부동산의 이러한 적절한 가치는 시장에서 쉽게 판단되지 않는다. 이 때 시장에서 부동산의 적정가치를 판단하는 중요한 바로미터는 '전세가율이다' 예를 들어, 지금의 아파트 전세가율이 50%라면, 빌라의 전세가율은 70%는 되어야 한다. 그런데 똑같이 전세가율이 50%라면 아파트만큼의 가격을 주고 사는 셈이다.

→ 부동산의 적정 가치를 판단하는 기준 중에, 전세가율을 비교할수 있겠다. 군이 다른, 아파트와 빌라등을 비교해볼때 사용해볼 수 있는 방법이다.

 

251p. 고수는 장기 트렌드에 베팅한다. 미국은 경제가 어려워지면 조금 시간이 걸리더라도 이런저런 비상 수단을 동원해서라도 국가의 경제를 다시 살릴 방법을 갖고 있다는 말이다. 미국 경제의 이런 '구조'가 전 세계 투자자들을 끌어모으는 역할을 했다는 점이다. 미국 주식 시장에는 전 세계의 날고 기는 투자자들이 모두 참여하고 있고, 그 시장에 주목하고 있는 것이다.

→ 이렇게 정보가 대중화되고, 사람들이 똑똑해지고 있을 때는 결국은 장기트렌드, 워런버핏같은 가치주 투자가 성공하기에 가장 좋다. 소위 대마불사라고, 미국 장을 사람들이 신임하는 것은 미국이라는 나라가 어떻게든 위기를 극복해내는 방법을 가지고 있기 때문이다. 부동산에도 같이 적용해볼 수 있지 않을까? 결국 장기적으로 우상향하는 곳에 베팅하는 것이다.

 

254p. 개인은 똑똑해졌고 정부는 부동산 가격이 오랫동안 하락하길 원하지 않는다. 또한 외부의 충격이나 그 외적요인이 우리나라 부동산 시장에 미치는 영향을 그다지 크지 않은 상황이다. (참여하지 않고 있으니) 어떻게 되겠는가? 장기적으로 부동산 가격은 우상향할 가능성이 크다고 봐야한다.

→ 오랜 기간동안 성장할수 있는 부동산을 사는 것이 중요하다. 단순 저평가는 한계가 있다...?

 

257p. 원인을 찾을 때 활용할 수 있는 아주 중요한 팁을 하나 알려주자면, 다양한 원인을 찾을 것이 아니라 매우 결정적인 원인 한 두개를 찾는 데 집중해야 한다는 것이다. 

→ 정보가 흘러넘치는 이 세계에서 살아가면서, 결정적 원인은 오직 한두개만 찝어야한다. 전체적인 원인을 모두 본다면, 그 현상이 나름 이유가 있으니까 생겨난거라고 두루뭉술하게 넘어가게 된다.

 

429p.특A급 상권에서도 물건이 나오는 때가 있다. 바로 금리가 급격히 오르는 때이다. 왜 그럴까? 금리가 급격히 오르면 일단 수익률이 매우 나빠진다. 수익률보다 더 큰 문제는 공포감이다. 앞으로 더 금리가 오르면 어쩌지 싶어지는 것이다. 

→ 향후에 수익형에 집중하는 상황이 올 때 잘 봐야겠다. 금리 상승해서 내놓는 매물들이 급매일 가능성이 높다.

A/I(액션 아이템)

1) 기존에 저평가 아파트 1개를 찾는거.. 그거 말고도, 전세레버리지 투자를 위한 모의투자를 한번 해보자. 그리고 그런 아파트를 선정하고, 투자했다고 치고 지속적으로 수익율을 따져보자.

2) 해당 아파트가 2년동안 전세가가 오르는 것을 기다리기엔 너무 어렵기때문에, 역세권 소형 주택 기준으로 한 번 지금까지 전세레버리지투자를 했을 때 어떤 결과가 있었을지를 찾아보자.