부동산 상승신호 하락신호 (부룡 신현강)

책 선정 이유

손품왕 카톡방에 계셨던 동료께서

부동산 투자의 정석, 투자의 재발견과 함께, 같이 추천해주셨던 책이다.

사실 이 책은 읽어봤었는데, 얼마나 대충읽었었는지

중간중간 이 부분을 읽어봤다는 생각은 났지만,

사실  새로 책을 읽는 느낌이였다.

그래도 아는만큼 보인다고,

확실히 아무것도 몰랐던 지난 날에 읽었을 때보다,

지금은 확실히 어떤 부분을 얘기하고자 하는지 알 것 같다는 느낌으로 읽었더니

훨씬 더 좋았던 것 같다.

전체적 구성

1장에서는 부동산 투자의 사이클을 설명해주신다.

기존의 침체기 > 회복기 > 상승기 > 급등기 4가지 사이클을 소개했다면,

그것을 좀더 세분화해서,

침체기 > 회복준비기 > 회복기 > 상승기 > 확산기 (1차 순환장) > 급등기 (2차 순환장) > 쇠퇴기로

7단계의 사이클로 나눠놓았다.

각 단계별로 공급은 어떻게 변하는지, 그에 따른 전세가격은 어떻게 변하는지

투자수요들은 어떻게 변하고, 실수요들은 어떻게 변하며 그에 따른 정부정책이 어떻게 변하는지

하나하나 설명해놓은 이 책의 핵심 내용이다.

 

2장은 갭투자의 기본인 갭벌리기와 갭줄이기 관련 내용이다.

자본주의 사회에서는 거주 이전의 자유가 있는 곳이고,

그러다보니 교통이 편리한 곳, 학군이 좋은 곳, 환경 및 상권이 좋은 곳으로 사람들이 몰릴 수 밖에 없다.

그때문에 크게는 지역별, 작게는 아파트별로 가격의 편차가 생길 수 밖에 없는데

가격을 비교해봄으로써,

상급지와 하급지가 가격이 비슷한 수준이면 상급지가 갭벌리기를 하는 것이고,

상급지와 하급지의 가격차이가 너무 큰 수준이면 하급지가 갭메우기를 하는 것이다.

 

3장은 다양한 투자전략을 설명하지만,

결국은 가격이 덜 오른 것을 사는 것을 다른 방법으로 설명하고 있다.

 

4장은 갭투자에 대한 두번째 설명이다.

2장에서는 상승장 초반에 일어나는 갭투자를 설명했다고 한다면,

4장에서는 상승장 후반에 일어나는 갭투자를 설명한다.

공급 부족에 의해 전세가가 상승하면서 갭이 줄어들어 하는 갭투자인 것은 동일하지만,

상승장의 어느 사이클에 있냐에 따라서, 방법이 다르게 나타날 수 있다는 것을 설명한다.

개인적으로 생각했을 때는

4장의 상승장 후반부 갭투자에 대해서는 .. 좀 신중하게 접근할 필요가 있어보인다.

아무래도, 상승장의 후반부이기 때문에 급지가 낮은 곳일 확율이 높다.

게다가 단순히 공급부족에 의한 전세가 상승을 노리고, 하는 갭투자이기 때문에

이는 자칫하면 향후 추가공급에 의한 역전세를 맞을 확율이 높기 때문이다.

확실히 하급지일수록, 그리고 지방일수록 입주물량이 크지 않더라도 흔들리는 폭이 크다.

조심할 필요가 있다.

(광역시 하급지 투자했다가, 손절한 사람이 하는 말이다..)

 

5장은 장기적 투자 전략이라고 하지만,

사실상 실거주 1채를 위한 실수요자의 맞춤 전략이라고 볼수 있을 듯하다.

그 중에 가장 좋은 방법은 일시적 2주택 전략이고,

일시적2주택 중에서도 입주권을 같이 활용하는 방법을 알려줘서 좋았다.

 

내 생각

 

당시 사람들에 대해 부룡님에 대한 이미지는

'두루뭉술하다'는 이미지가 컸다.

명확하지 못하다라는 그 이미지가 부룡님 자체로도 크게 스트레스이신 것 같았다.

사실 아무것도 모르던 햇병아리시절 (지금은 병아리..)

나도 비슷하게 생각했던 것 같다.

하지만 이제 나는 안다.

그 두루 뭉술함이 정답이라는 것을.

 

투자에는 정답이 없다.

그래도 정답을 찾아본다면,

잃지 않는 것이 정답이자 원칙일 것이다.

그러기 위해서는 가장 중요한 것이 싸게 사는 것이 중요하고

싸게 사기 위해서 가장 중요한 것은 결국은 지난 흐름을 보는 것이 중요하다.

 

사람들의 두루뭉술하다는 말에 스스로 스트레스를 받으셨는지,

사이클을 4단계로 나누고, 그것을 다시 7단계로 분화하셨다.

어떻게보면 두루뭉술하지 않고, 구체적으로 시장을 접근해보는 방식으로 보인다.

하지만, 아무래도 시장은 경계선이라는 것이 없는데

그것을 경계선이라는 것을 만드려다보면 끼워맞추는 것이 나올 수 밖에 없고

그런 것들이 내 기준에서는 다소 부자연스러워 보였다.

 

반면에 아주 프리하게,

얼마전에 후랭이 TV에 나와서 시장에 대해서 설명해주신 부분은 정말 기가 막혔다.

투자의 내공이 꽉 차 있는 느낌이 흘러 넘치는 모습.

게다가 부지런 TV에서 진행하시는 부동산 노포를 보면,

부동산 시장 및 뉴스를 우리가 어떤 방식으로 바라봐야하는지를 알려주시는데,

이 역시 기가 막히다.

이런 내공을 가지고 계신분임을 아는데, 뭔가 사이클이라는 틀에 가둬서 책을 쓰시려다보니

부룡님의 내공이 제대로 발휘되지 못했다는 느낌을 좀 받았다.

그리고 유동성에 대한 언급이 별로 없었던 점,

그리고 출구전략부분에 대한 설명이 없다는 것이 다소 아쉽게 느껴졌다.

그럼에도 불구하고, 부룡님의 인사이트는 책으로 설명할 수 없는 수준이기때문에

그냥 느끼고 싶은 사람들은 영상을 보면 좋겠다.

 

https://www.youtube.com/watch?v=m1sHOQXNlVw

https://www.youtube.com/watch?v=2mrNgdCEYXM

 

핵심내용 및 문구

71p. 다만 변하지 않는 것은 있다. 침체가 있으면 상승이 있고, 상승이 있으면 언젠가 침체가 오는 사이클이 존재한다는 사실이다. 시장이 어떻게 될지를 맞추는 것보다 중요한 것은 시장의 흐름을 이해하고 그 흐름에 따라 적재적소에 맞는 투자 방법을 사용해야 한다는 사실을 알고 움직이는 것이다. 이것이 이번 책을 통해서 필자가 가장 말하고 싶은 내용이기도 하다.

→ 영원한 것은 없다. 상승이 있으면 하락이 있고, 하락이 있으면 언젠간 상승이 있음을 이해하고, 그에 맞게 행동해야 한다. 결국 시장의 흐름을 연속적으로 볼수 있는 능력을 배양하고, 그 능력이 갖춰지면 그 때에 맞는 투자방법을 변형해서 적용하는 것이 부동산 투자의 핵심인 것이다. 내 입장에서 할 줄 아는 투자는 갭투자, 책에서 설명한 첫번째 갭투자 밖에 없는데.. 그렇다면 전국 모든 지역의 사이클을 보면서, 첫 번째 갭투자, 침체기에서 회복준비기(겨울에서 봄)로 넘어가는 곳을 찾아내는 것이 내가 해야 할 일이겠지? 종잣돈 모아가면서..

 

121p. 가격의 갭이 벌어지면 언젠가 분명히 그 갭을 메우는 과정이 나타나기 마련이다. 다만 한 가지 주의할 점은, 갭 메우기는 수요가 충분한 곳에서 나타나는 현상이라는 점이다. 지방 중소도시의 구축아파트처럼 원래부터 수요가 부족한 곳에서는 갭메우기가 나타나지 않을 수 있다. 따라서 갭 메우기 투자는 가능하면 수요가 충분한 지역에서만 고려하기 바란다.

→ 좋은 지역보다 좋은 가격이다라는 믿음하나로, 광역시의 외곽 지역의 거주하기 괜찮아 보이는 곳을 매수했던 나. 하지만 생각해보면 갭이 벌어져서 갭을 메울 수 있다는 생각으로 들어간 것은 아니였다. 그냥 단지 대전,광주랑 비교했을 때 가격이 싸고 연식이 좋다는 이유만으로 들어간 것이였다. 한번 표로 그 지역 내의 대장아파트와, 내가 투자한 아파트를 비교해보기로 했다.

그래프순서대로 파란색 > 분홍색 > 빨간색 > 주황색으로 급지가 낮아지고, 초록색이 내가 투자한 단지였다. 생각해보니까,의도하진 않았지만 갭메우기를 노리고 들어갔다고 봐도 무방한 진입타이밍이긴하다. 하지만, 거기까지는 수요가 오지 않는 곳이였고, 결국 나는 얼마 전 손절 매도를 했다. 그런데 바꿔 생각해보면, 만약 다른 곳을 샀다면...?  손절 금액이 어마어마했다. 아니, 오히려 손절하지 못했겠지 손절금액이 너무 크기 때문에. 오히려 감사하게 된다. 다른 곳에 투자했으면 훨씬 더 마이너스가 컸을 것이기때문에 손절하지 못하고 계속 가지고 있었을 것이다. 그렇다고 지금은 타이밍이 아니라고 아무것도 투자하지 않았다면? 그럼 나에게는 아무일도 일어나지 않았을 것이다. 차라리 이렇게 비교를 해보니까, 내가 한 투자는 수익적으로는 좋지 않았지만, 나에겐 경험과 교훈을 준 수업료 투자라고 생각해볼 수 있겠다.

무엇보다 중요한 것은 뭐다? 쌀 때 사는 것이 가장 중요하다. 그 지역에서 하급지를 사게 될 때는, 그 지역 자체가 싼 지 안싼지를 판단하고, 그 사이클의 단계가 어디인지를 생각해보는 것이 무엇보다 중요하다.

 

210p. (전세갭투자1은 전세가가 오르고 난후에 매가가 오르는 반면, 전세갭투자2는 전세가가 오름과 동시에 매가가 오르는 것을 보임, 그 이유를 분석해보면 ) 침체기가 지나간 직후였던 전세갭투자(1)의 시기와 달리, 전세갭투자(2)의 시기는 이미 몇 년간 계속 부동산 가격의 강세를 목격해왔던 상황이다. 몇 년간의 계속된 상승으로 상당수 사람들이 부동산 시장에 관심을 보이고, 상승에 대해 촉각을 곤두세우고 있던 시기인 것이다.

→ 시장에 모두가 관심을 끄고 있는 상황과, 시장의 온기가 어느정도 남아있는 시장에서 전세가 상승은 매매가 상승에 영향을 주는 정도가 다르다. 시장의 침체가 길수록 전세가의 상승여부가 매매가의 상승에 영향을 주는데는 시간이 더 걸리는 듯 하다. 하지만, 지금이 부동산 가격 상승의 기대가 완전 꺾인 시장일까? 5호선 연장과 GTX 발표되자마자 김포랑 검단이 호가를 올리는 것을 보면 아직은 그런 시기는 아닌 것 같다.

 

254p. 정부 규제가 강화되면 투자수요가 감소하거나 정체될 위험이 커지지만, 이 상황을 모르는 투자자들은 '물 들어올 때 노 젓는다'는 심정으로 더욱 투자에 열을 올린다. 반면 고수들은 이 시점부터 조금씩 보유한 물건을 매도하면서 시세차익을 회수하고 시장에서 빠져나간다. 정부 정책이 변경되면 시간이 지난 후 부동산 시장의 흐름이 변할 수 있기에 그 리스크에 잘 대비하는 이들이 알고보면 진짜 고수일 수 밖에 없다.

→ 정부가 완화스탠스를 취할때, 그리고 그 완화의 강도를 점점 올려갈때가 점점 더 투자하기 좋은 시장이 다가오는 것이다. 그러기 위해서는 내가 준비가 되어있어야 한다. 현재 어떤 지역이 공급이 부족하고 어떤 지역의 흐름이 겨울에서 봄으로 넘어가고 있는지 지속적으로 모니터링할 수 있어야 한다. 그리고 무엇보다, 종잣돈 바로  쏠 수 있는 그 종잣돈이 필요하다.

 

276p. '똘똘한 한채'의 의미는 시기마다 조금씩 다를 수 있다. 지난 상승장에서는 '똘똘한 한채'라고 하면 주로 중대형 아파트를 의미했다. 그러나 이번 상승장에서는 좋은 입지의 신축아파트라는 의미가 더 강하다. 따라서, '똘똘한 한채'를 찾고 싶다면 당시 상황에서 사람들이 가장 선호하는 대상을 찾는 것이 가장 중요하다.

→ 다음 상승장에서, 똘똘한 한채의 기준이 바뀔까? 신축은 바뀌지 않을 것 같은데.. 확실한건 지역권별로 똘똘한 한채는 존재한다는 것이다. 

 

적용점

1) 전국에 있는 지역, 그들의 현재 사이클이 어디 쯤인지 개인적으로 파악해보자. 틀려도 된다.