"오늘 안 보시면 후회할 겁니다" 전국 아파트 전세가율 23개월만에 최고 갱신, 어떤 의미인지, 집 살 시기까지 분석해드릴게요. (구해줘월부 부동산상담)

https://www.youtube.com/watch?v=ExMbHpCzM8Y

 

전세가율은 전세가를 매매가로 나눈 비율로

해당 부동산의 현재 가격에 거품이 껴있는지 아닌지의 판단을 하는 지표로 사용된다.

 

전세가율이 올라간다는 것은 여러가지 경우의 수가 있다.

전세가 분자이고, 매매가 분모이기 때문에.

현재는 전세가가 올라가고 매매가가 전세가보다 덜 올라가서 생기는 경우의 수이다.

 

현재 서울 전세가율은 53.9% 수준으로,

23년만에 최대 전세가율이고 이는 20년 평균인 55%수준을 곧 터치할 상황이 된 것이다.

 

전세가가 매매가보다 더 많이 올라서

전세가율 55%를 터치한 구간은 99년과 12년이다.

따라서, 그 이후로는 전세가율이 쭉 더 올라갈 확율이 높고,

전세가율이 피크를 찍으면 그때부터는 전세가율이 낮아지게 되는데,

그때가 매매가가 전세가보다 더 많이 오르게 되는 상황이다.

 

따라서, 월부의 뷰는 전세가율 55%가 넘어가고,

전세가 상승이 지속되면 내집 마련을 서둘러야한다고 알려준다.

왜냐하면 금리도 하향하는 방향으로 가닥을 잡았고,

공급도 역대 최저 수준이기때문에.

 

하지만, 변수가 하나 있는게 전세대출이다.

전세대출은 현재 최대 전세금액 7억으로 한도가 설정되어 있고,

전세보증보험의 한도도 7억으로 설정되어 있다.

아마 전세보증보험의 한도는 7억이지만, 보장금액이 점점 줄어들것이다.

HUG의 곳간이 비어가고 있기 때문이다.

따라서 7억까지는 전세가가 물가와 연동되서 저항없이 오를 수도 있지만,

그 이상의 금액은 올라가는데 한계가 있을 수 있다.

 

이 내용은 전세가가 꾸준히 오른다는 전제하이고,

전세가가 올라서 전세가율 55%를 맞췄다는 상황은,

99년도 그렇고 12년도 그렇고 전세대출이 본격적으로 시행되기 전의 상황이다.

전세가격의 수준이 현재보단 낮은 상황에서의 일이란 뜻이다.

 

그래서 여기서 예시를 드는 것도,

서울에 있는 7억 집에 전세 4.5억에 대한 집은 전세가율이 60%가 넘기때문에,

가격이 떨어지기는 쉽지 않다는 얘기를 하고 있다.

전세가가 7억 이하인 집에 대해서 얘기를 하고 있는 것이다.

 

전세가가 높아지면서, 매매가가 올라가는 것은

전형적인 수급장이다. (지방광역시)

끊임없는 수요가 있는 서울, 수도권은 유동성에 영향을 많이 받아서

유동성장세가 펼쳐져 왔다.

 

그래서 정리를 해보았다.

 

	구간	개월	전세가율	매매	전세
①	98.12 ~ 01.10	34개월	▲	↑	↑↑
②	01.11 ~ 09.01	86개월	▼	↑↑	↑↓↑
③	09.02 ~ 14.04	62개월	▲	↓	↑
④	14.05 ~ 16.06	25개월	▲	↑	↑↑
⑤	16.07 ~ 21.12	65개월	▼	↑↑	↑
⑥	22.01 ~ 23.07	19개월	▼	↓	↓↓
⑦	23.08 ~ 현재	16개월	▲	↑↓↑	↑

 

1. 매매보다 전세가가 증가해서 전세가율이 올라가는 경우는 ①, ④ 구간밖에 없다. (수급장 형태)
"→ ①구간은 공급물량이 많았음에도 수요가 많아서, 전세가가 더 올라가는 상황
"
→ ④구간은 공급물량이 없어서, 전세수요가 쌓였던 ③구간의 여파를 받은 상황
→ ⑦구간 (현재) 역시 비슷한 상황이라고 볼 수 있는가?
2. 유동성(M1/M2)이 조금씩 축소하는 국면인데, 이 구간에서 매매가가 올라갈 Room이 과연 있는가?
→ 여전히 평균보다는 높긴한 유동성
3. 지난 상승장의 끝 (09.01)의 버블 수준 VS 최근 상승장의 끝 (22.01)의 버블 수준 中 어떤 것이 더 클 것인가?
→ 지난 상승장의 끝의 서울 평균 전세가율 39% 수준, 재건축 아파트가 지금 수준으로 많았던 것인가..?
→ 이번 상승장의 끝의 서울 평균 전세가율 55% 수준, (이후 역전세로 전세가 더 떨어져서 50%까지 떨어짐)
→ 지난 상승장 이후 하락장이 5년정도 이어졌는데, 이번 상승장의 버블이 저번 상승장보다 약하다면?
→ 근데 지난 상승장의 끝엔 전세대출이 없었음. 현재의 전세가엔 전세대출이 포함되어 있기때문에, 유동성에 더욱 취약한 상황

[1차 결론] 
현재 ⑦ 구간이 대세 상승장으로 전환되기 위해서는,
1. 유동성의 증가세가 유지가 되야하는데 현재는 유동성은 많으나 감소 추세이다. (전세가 대출이 대부분이기에 타격이 있을 수 있음)
2. 만약, 이번 상승장의 버블이 지난 상승장의 버블보다 적다면 (전세가율 기준으로 판단했을때) 이는 전세대출이 떠받치고 있기에 적어보이는 걸 수 있다.
→ 그러기에, 이번 상승장의 버블이 지난 상승장의 버블보다 약하다고 전세가율로만 판단하기엔 위험함.
3. 즉, 지금 당장은 대세상승장으로 갈 수 있는 상황은 아니라고 판단됨. 예전데이터와 전세가율과의 상관관계만으로 판단할 수 없다.