미사강변골든센트로 VS 미사강변하우스디더레이크

하남시 망월동 미사강변골든센트로 (2014년, 1541세대) : 매매 최저 8.5억
하남시 망월동 미사강변하우스디더레이크 (2016년, 821세대) : 매매 최저 8.7억

 

입지 비교

 

2023-10-08	미사강변골든센트로 (84)	미사강변하우스디더레이크 (84)
지역	경기 하남시 망월동	경기 하남시 망월동
연식	2014.12. (9년차)	2016.05. (7년차)
세대수	1,541세대	821세대
지하철	5호선 미사역 (도보 6분)	5호선 미사역 (도보 13분)
강남역	51분 (미사>천호>잠실>강남)	1시간 3분 (강일>천호>잠실>강남)
을지로입구역	56분 (미사>왕십리>을지로입구)	1시간 3분(강일>왕십리>을지로입구)
여의도역	1시간 9분(미사>강동>여의도)	1시간 18분 (강일 > 여의도)
판교역	1시간 10분 (미사>군자>논현>판교)	1시간 19분 (강일>군자>논현>판교)
학교	초품아, 중학교 400m, 고등학교 900m	초등학교 200m, 중학교 300m, 고등학교 2km
주변환경	미사역 상권, 쇼핑몰 상권, 학원가227개	미사센트럴자이 아파트 앞 학원가. 미사호수공원 인접, 학원 227개
최고가	12.3억 (21년 7월)	11.6억 (21년 9월)

간만에 같은 지역의 두 아파트를 가지고 왔습니다.

하남시는 30만 수준의 인구를 가지고 있으며,

서울의 동남부에 위치해서 강동구와 송파구에 인접해있습니다.

그래서 총 3가지의 신도시를 가지고 있는데요,

바로

송파구에 인접해있는 위례신도시의 일부와 감일지구,

강동구에 인접해있는 미사신도시입니다.

오늘 비교해볼 지역은 미사신도시의 두 아파트입니다.

미사강변골든센트로는,

미사역에 가장 가까운 33평 아파트입니다.

(현재 가장 가까운 아파트는 미사역 파라곤이고, 그 아파트는 38평부터 시작합니다.)

미사역쪽과 육교로도 연결되어있어서, 어떻게보면 길을 안건너고 바로 갈 수있는 미사역 역세권이라고 할수있는 아파트지요.

미사강변하우스디레이크는 미사역의 서쪽에 있는 미사호수공원,

그 맞은편에 있는 아파트입니다.

미사강변골든센트로보단 당연히 미사역과의 거리는 좀 되지만,

호수공원을 좀더 가깝게 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.

미사강변하우스디레이크 주변에서 이용할 수 있는 상권이 있습니다만,

상권은 미사역 주변이 미사에선 가장 좋기때문에,

미사강변 골든센트로가 낫다고 볼 수 있습니다.

경기도의 가장 큰 역할은 서울의 출퇴근 배후수요지이기 때문에,

교통이 가장 중요하다고 볼 수 있고,

환경이 둘다 괜찮다고 봤을 때는 교통이 더 괜찮은 미사강변골든센트로가 비교적 더 괜찮은 아파트로 보입니다. 

 

가격 비교

실거래가를 보면, 

완전 초반인 16년도에는 거의 5억대로 가격이 비슷했으나,

조금씩 상승기를 거치면서,

미사강변골든센트로가 더 높은 가격을 보였음을 알 수 있습니다.

하지만, 하락기를 거치면서 다시 가격이 같아짐을 볼 수 있는데요.

전세가도 흐름을 보면, 미사역에 더 가까운 미사강변골든센트로가 늘 높았던 것을 보이는 걸 보아,

수요도 미사강변골든센트로가 더 있어 보입니다.

즉, 둘의 가격이 같다면 미사강변골든센트로가 상대적으로 저평가되어있을것 같네요.

 

매물 비교

미사강변골든센트로

층은 중층,

동은 2802동으로 미사역에 가장 가까운 동이기때문에 로얄동입니다.

3bay구조의 타워형이며, 향이 북동향입니다.

참 의문이네요.. 북동향이라는 건 구조만 잘 바꾸면 남서향으로도 만들수있었던 것 아닌가 싶어서요.

구조도 뭔가 확장형이 안그러져있걸 봐서, 혹시 확장도 안되어있는 매물일수도있을까 싶네요.

매가 9.6억이고 최저가는 저층 8.5억, 11.4% 할인된 가격입니다.

전세가는 5.9억입니다.

미사강변하우스디더레이크

층은 중층,

동은 1907동으로 미사호수공원을 가는 육교와 가장 가까우므로 로얄동입니다.

미사하우스디레이크에서 미사역을 가장 빠르게 가는 방법은 호수공원을 가로질러 가는거거든요.

향은 남향,

구조는 4bay인데.. 주방과 거실이 딱 마주보는 형태는 아닙니다.

아무래도 거실을 호수공원쪽을 보게하려다보니까 저런구조가 나온 걸까요.

골든센트로도 그렇고, 재재도 아닌 신도시인데도,

아파트 구조가 저렇게 빠진건 다소 아쉽네요.

매가는 9.3억, 최저가는 저층 8.7억 6.5% 할인된 가격입니다.

전세가는 5.5억입니다.

 

요약하면 다음과 같습니다.

 

아파트명	연식	세대	매매	전세	층	동	향	구조	Bay	입주여부	비고
미사강변골든센트로 (84)	2014.12. (9년차)	1,541세대	9.6	5.9	중층	로얄동	북동향	방3화2	3bay	입주가능
미사강변하우스디더레이크 (84)	2016.05. (7년차)	821세대	9.3	5.5	중층	로얄동	남향	방3화2	4bay	입주가능
아파트명	연식	세대	매매	비율	현시세매매	현시세비율	전고점매매	전고점비율	전고점比현재	가격수준
미사강변골든센트로 (84)	2014.12. (9년차)	1,541세대	9.6		10.31		12.3		-22%	20년 후반
미사강변하우스디더레이크 (84)	2016.05. (7년차)	821세대	9.3	97%	10.29	100%	11.6	94%	-20%	20년 후반

위치는 미사강변골든센트로가 좀더 좋고,

매가 및 매물 상태는 하우스디서레이크가 좀더 좋습니다.

전고점 대비해서는 미사강변골든센트로가 6% 정도 비쌌는데,

현재 가격은 3%정도 비싼 상황,

시세는 거의 동일한 수준인 상황입니다.

매물 보기전까지는 볼것도 없이 미사강변골든센트로를 선택하려고 했는데,

진짜 북동향에 대한 본능적인 거부감이 있습니다.

강변 같은 뷰를 위한 북동향이면 이해를 할 수 있는데,

그냥 갑자기 아무 이유없는 북동향은 진짜 이해하기가 어렵네요.

(한국인 정서상 그냥 거부가 될듯함)

그래서 남향 매물을 좀더 찾아봤더니

다행이 9.7억에 고층 매물이 있었는데, 이는 세안고 매물입니다.

차라리 저는 9.7억에 세안고 남서향뷰를 가진 미사강변골든센트로를 선택할 듯합니다.

왜냐하면,

시간이 지나고, 

서울의 출퇴근하는 수요가 점점더 미사로 밀려난다고 봤을 때,

장기적으로도 역세권의 가치는 앞으로 점점 더 올라갈것이라고 생각되기때문입니다.

하지만 가격이 싼것같진 않습니다. (20년 후반 가격)

 

10억 아파트 찾기

최저가로 본게 8.5억이여서, 9억아파트 찾기하게 될줄알았는데,

실제가격은 거의 9억 후반대여서 그에 상응하는 10억아파트를 해야할 것 같습니다.

10억에 수도권에 10년차 미만아파트로 먼저 찾아보고,

마땅치않으면 구축까지 펼쳐서 찾아보겠습니다.

감일한라비발디 9.8억

 

관악파크푸르지오 9.7억

신정뉴타운롯데캐슬 9.4억

연희파크푸르지오 10억

백련산파크자이 9.5억

e편한세상보문 9.8억

길음뉴타운11단지 롯데캐슬골든힐스 9.5억

래미안장위퍼스트하이 9.6억

많네요..

비교해볼까요.

 

실거래가 최고가 순으로는,

래미안장위퍼스트하이 (13.3) > 연희파크푸르지오 (12.8) > 감일한라비발디 (12.6) > 미사강변골든센트로 (12.3) > 길음뉴타운11단지롯데캐슬골든힐스 (12.0) > 백련산파크자이 (11.9) > 미사강변하우스디더레이크 (11.6) > 신정뉴타운롯데캐슬 (11.45) > 관악파크푸르지오 (10.8) > e편한세상보문 (10.19) 순입니다.

호가 최고가 기준으로는,

래미안장위퍼스트하이 =백련산파크자이 > 연희파크푸르지오 > 감일한라비발디=e편한세상보문=신정뉴타운롯데캐슬=미사강변골든센트로 > 미사강변하우스디더레이크=관악파크푸르지오 순입니다.

관악파크푸르지오가 가격이 많이 떨어지네요.. (괜찮을꺼라고 생각했는데)

역시 공부 많이 해야겠습니다.

가장 많이 보이는 것은 결국 래미안장위 퍼스트하이, 연희파크푸르지오, 백련산파크자이, 감일한라비발디네요.

비교해보겠습니다.

 

아무래도 세안고매도하는 매물이긴하지만 래미안장위퍼스트하이 9.6억 매물이,

20년 초반 가격으로 가장 많이 떨어진 것으로 판단됩니다.

(19년 11월에 8.98억에서 바로 20년 3월에 10억으로 껑충뛰었네요)

이걸로 선택해야겠네요.

신기한것은 위의 지도에서 보면

래미안장위퍼스트하이가 서울의 중심부에서 가장 멀다는 것입니다.

그만큼, 교통도 중요하지만,

신축,대단지 인프라에 사람들이 가지는 선호도가 점점더 커지고 있다는 것 같네요.

그게 서울 안이라면 더 큰 것 같습니다.

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오늘은 여기까지.

그럼 모두 정상에서 봅시다 :)

 

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