불광롯데캐슬 vs 독립문극동

은평구 불광동 불광롯데캐슬 (2018년, 588세대) : 8.5억
서대문구 현저동 독립문극동 (1998년, 1300세대) : 8.5억

 

입지 비교

 

2023-10-10	불광롯데캐슬 (59)	독립문극동 (59)
지역	서울 은평구 불광동	서울 서대문구 현저동
연식	2018.11. (5년차)	1998.12. (25년차)
세대수	588세대	1,300세대
지하철	3,6호선 불광역 (도보 6분)	3호선 독립문 (도보 3분)
강남역	52분 (불광>교대>강남)	42분 (독립문>교대>강남)
을지로입구역	34분 (불광>을지로3가>을지로입구)	23분 (독립문>을지로3가>을지로입구)
여의도역	45분(불광>종로3가>여의도)	35분 (독립문>종로3가>여의도)
판교역	1시간 1분 (불광>신사>판교)	53분 (독립문>신사>판교)
학교	초등학교 100m, 중학교 1.2km, 고등학교 700m	초등학교 600m, 중학교 700m, 고등학교 1km
주변환경	뉴코아아울렛, 불광역 주변 상권, 학원 55개	경사 ,서대문 독립공원, 독립문역 앞 상권, 경희궁자이 상권, 학원 56개
최고가	9.7억 (21년 7월)	10.9억 (21년 11월)
비고	불광5구역, 연신내GTX-A

오늘 비교해볼 단지는

은평구 불광동의 불광롯데캐슬 59와

서대문구 독립문극동 59입니다.

전형적인 입지좋은 구축과 입지 덜좋은 신축간의 비교입니다.

이 상황에서 입지 덜 좋은 신축의 교통여건이 좀 개선이되는 상황입니다.

확 개선이 아니라, 적당히 개선이라고 한 이유는

연신내역 초역세권이나 그러면 뒤집을 확율도 있는데,

불광동은 연신내역을 가려면 1 정거장이긴 하지만,

도심과 반대로 Back 해서 다시 도심으로 가야하는 구조이기때문에

다소 애매하다고 한 것입니다.

위의 표에서도 알수있다시피, 불광역보단 독립문 역이 도심에 훨씬 가깝고,

거기다 도심에서 은평구로 이어지는 통일로는,

그 도로를 제외하고는 도심에 오는 도로가 제한적이기때문에

도로교통적으로도 훨씬 독립문 극동이 좋다고 할 수 있습니다.

환경적으로는 사실 비슷한 수준인것같습니다만,

서대문 역사공원과 경희궁자이의 상권들을 이용할 수 있는 독립문극동이 다소 더 나아보입니다.

 

즉, 입지는 당연히 서대문구의 독립문 극동이 좋습니다만,

가격은 어디가 메리트있는지는 비교해봐야하겠습니다.

 

가격 비교

실거래가 기준해서

원래는 둘다 비슷한 가격을 가지고 있다가,

20년 후반이 되어서 독립문 극동이 더 위로 치고 올라갔습니다.

호가도 비슷한 흐름을 보이고 있네요.

20년 초반까진 비슷한 시세를 보이다가,

20년 후반이 되면서 독립문극동이 위로 더 치고 올라갔습니다.

전세가는 거의 비슷한 상황이구요.

이랬던 가격이 비슷해졌으니, 일단은 독립문 극동이 가격만 봤을 때 상대적 저평가라 할 수있습니다.

 

매물 비교

불광롯데캐슬

층은 중층,

동은 108동으로 가장 끝동이라 비선호동입니다.

이쪽 끝동은 오르막이거든요..

향은 남향이고, bay는 3bay구조입니다.

매가는 7.8억 (위에서 봤던 8.5억이 아니네요;;) 최저가는 7.7억이므로 큰 차이 없습니다.

전세는 현재 없는 상황인데, 최근에 거래된게 4.5억입니다.

 

독립문극동

층은 중층이고,

동은 113동으로 비교적 끝동이라 역시 비선호동입니다.

(이 아파트도 오르막 ㅠㅠ)

동향이고, 2bay구조입니다.

세안고 매수하는 건입니다.

매가는 8.5억이고, 이게 최저가입니다.

전세가는 4.6억입니다.

 

요약해보겠습니다.

 

아파트명	연식	세대	매매	전세	층	동	향	구조	Bay	입주여부	비고
불광롯데캐슬 (59)	2018.11. (5년차)	588세대	7.8	4.5	중층	비선호동	남향	방3화2	3bay	입주가능
독립문극동 (59)	1998.12. (25년차)	1,300세대	8.5	4.6	중층	비선호동	동향	방3화1	2bay	세안고
아파트명	연식	세대	매매	비율	현시세매매	현시세비율	전고점매매	전고점비율	전고점比현재	가격수준
불광롯데캐슬 (59)	2018.11. (5년차)	588세대	7.8		8.59		9.7		-20%	20년 중반
독립문극동 (59)	1998.12. (25년차)	1,300세대	8.5	109%	9.5	111%	10.9	112%	-22%	21년 초반

전고점 기준,

독립문 극동이 불광롯데캐슬보다 12% 정도 비쌌는데,

현재는 9% 정도 비싼 상황이니 비슷하다고 볼 수 있습니다.

하지만 가격수준을 보면,

불광롯데캐슬은 20년 중반 가격임에 반해,

독립문극동은 21년 초반의 가격을 보이고 있습니다.

게다가 불광롯데캐슬은 GTX-A 연신내역의 개통이 곧 눈앞이기 때문에,

제 생각엔 불광롯데캐슬 7.8억 매물을 선택하는게 더 나은 것으로 보입니다.

 

8.5억 매물 찾기

추가로 찾아보겠습니다.

서대문구 북아현동 두산 8.1억

구로구 신도림태영타운 8.5억

북한산푸르지오 8.5억

하남시 감일센트레빌 8.2억

철산래미안자이 8.5억

오우 잘 안나오네요..

이쯤하고 비교해보겠습니다.

 

최고가 기준,

독립문극동 (10.9) > 신도림태영타운 (10.3) > 두산 (10.07) > 철산래미안자이 (10.0) > 북한산푸르지오 (9.88) > 불광롯데캐슬 (9.7) > 감일센트레빌 (9.23) 순입니다.

유동성이 풀리기 직전인 20년 1월 기준의 순위로는,

북한산푸르지오 (7.8) > 신도림태영타운 (7.6) >  철산래미안자이 (7.5) > 불광롯데캐슬 (7.3) > 두산 (7.2) > 독립문극동 (7.2) > 감일센트레빌 (5.1) 순입니다.

적어도 20년 1월 이전의 가격이 되려면 모두 8억 이하로 떨어져야하는 상황입니다.

즉, 모두 싸지는 않은 상황이라는 겁니다.

신도림태영타운, 북한산푸르지오, 철산래미안자이 가지고 다시 비교해보겠습니다.

같은 구간에서 가장 높은 가격을 보이는 것은 아무래도 북한산 푸르지오네요.

북한산 푸르지오와 불광롯데캐슬 모두 불광역을 이용할 수 있는 단지지만,

아무래도 북한산 푸르지오는 래미안 베라힐즈, 힐스테이트 녹번 단지와 붙어있어서 좀더 신축단지들에 모여있는 느낌을 보여주기때문에 더 비쌌던 것 같습니다.

가격이 아주 싼 상황은 아닙니다만,

저라도 북한산 푸르지오 8.5억 매물을 선택할듯합니다.

GTX-A라는 대형호재가 터지는 연신내역과 인접해있고,

신축단지의 녹번역주변 단지들에 인접해 있기때문에,

사람들에게 좀더 선호를 받지 않을까 생각합니다.

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오늘은 여기까지.

그럼 모두 정상에서 만나요~ :)

 

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