전주 힐스테이트어울림효자 vs 순천 중흥에듀힐스9단지

전주시 완산구 효자동1가 힐스테이트어울림효자 (2022년, 1248세대) : 4.6억
순천시 해룡면 중흥에듀힐스9단지 (2019년, 1464세대) : 4.6억

 

입지 비교

출처 : 리치고

출처 : 리치고

출처 : 손품왕

 

2023-10-06	힐스테이트어울림효자 (84)	중흥에듀힐스9단지 (84)
지역	전북 전주시 완산구 효자동1가	전남 순천시 해룡면
연식	2022.06. (1년차)	2019.07. (4년차)
세대수	1,248세대	1,464세대
지하철	없음	없음
학교	초등학교 400m, 중학교 1.2km, 고등학교 1.4km	초중품아, 고등학교 800m
주변환경	재개발이라, 주변이 소규모 구축아파트들. 경사 심함. 용머리로쪽 오래된 상권들, 학원 38개	기존 도심과 다소 거리가 떨어져있는 위성도시. 전형적인 신도시 상권으로 잘 갖춰진 생활 상권들. 바로 옆에 철도 지나감. 학원 88개
최고가	5.597억 (21년 10월)	7.4억 (21년 8월)

기본적으로 전주는 60만 수준의 인구를 가지고 있는 곳으로,

전라도에서는 유일하게 구를 가지고 있는 대도시 입니다.

기타 지방도시들을 볼때,

창원 > 천안/아산 > 청주 > 전주 순으로 인구를 보긴하지요.

반대로 순천은 28만 수준의 인구를 가지고 있는 도시입니다.

다만 완전 붙어있진 않지만, 서로의 수요를 주고 받는 여수(27만), 광양(15만)까지 합치면

70만 수준의 도시로 볼수도 있습니다.

 

전주는 그래도 전북에 있는 사람들에게는 유일하게 최종 목표가 되는 도시로 볼 수 있지만,

순천은 전남에 있는 사람들에게 최종 목표가 되는 곳 중의 하나인 곳입니다. (여수도 있고, 나주도 있고, 광주도 있고..)

기본적으로는 전주가 낫지만 순천도 매우 떨어지진 않는다는 생각으로 먼저 접근해볼 필요가 있습니다.

 

현재 전주에서 가장 위상이 높은 곳은 덕진구의 에코시티와 혁신도시, 그리고 완산구의 효천지구, 그리고 기존의 강자 서신동입니다. 효자동1가는 조금은 아래 급지로 보면 될듯합니다.

반대로 순천의 중흥S클래스가 있는 신대지구는 진짜 전형적인 신도시로, 순천에서는 왕지동과 더불어서 가장 선호되는 주거지 중에 한 곳입니다.

(순천 신대지구는 중흥S클래스가 10단지 있는 소위 중흥타운입니다.)

즉, 힐스테이트어울림효자와 중흥S클래스의 대결은

전주의 중급지 vs 순천의 최상급지의 대결이라고 보시면됩니다.

사람들마다 선호도의 차이는 있겠지만,

저는 그래도 전주와 순천의 지역차이가 심하지 않기때문에,

순천 신대지구가 좀더 입지가 좋아보인다고 생각합니다.

 

가격 비교

실거래가도 매물호가도

순천의 중흥에듀힐스9단지가 늘 높았는데,

최근 들어서 가격이 거의 비슷해진 것을 확인할 수 있습니다.

그럼 매물 컨디션 같은 상황에서 가격이 같다면,

중흥에듀힐스9단지가 상대적으로 저평가되었다고 볼수있겠네요.

 

매물 비교

힐스테이트어울림효자

층은 14층,

동은 104동으로 경사의 한가운데 있기때문에 비선호동으로 보입니다.

(101동, 106동, 112동쪽이 낮은 쪽, 111동,117동 쪽으로 가면서 경사가 심한 모습을 볼 수있습니다)

남동향에 4bay 구조입니다.

매가는 6억, 최저가는 2층 4.6억, 할인율 23%네요.

매가 6억은 너무 비싸서..

최저가 4.6억 보고 비교했는데, 최저가 말고는 사실상 배짱매물인 6억 한개밖에 없는 것 같습니다.

전세는 3.5억입니다.

중흥에듀힐스9단지

층은 7층,

동은 9012동으로 철도와 안붙어 있고, 초등학교 가깝고 상권 가까운 로얄동으로 보입니다.

향은 남향, 4bay 구조입니다.

매가는 4.6억이고, 이게 최저가입니다.

전세가는 3.6억입니다.

 

요약하면, 다음과 같습니다.

 

아파트명	연식	세대	매매	전세	층	동	향	구조	Bay	입주여부
힐스테이트어울림효자 (84)	2022.06. (1년차)	1,248세대	4.6	3.5	2층	비선호동	남동향	방3화2	4bay	입주가능
중흥에듀힐스9단지 (84)	2019.07. (4년차)	1,464세대	4.6	3.6	7층	로얄동	남향	방3화2	4bay	입주가능

 

아파트명	연식	세대	매매	비율	현시세매매	현시세비율	전고점매매	전고점비율	전고점比현재	가격수준
힐스테이트어울림효자 (84)	2022.06. (1년차)	1,248세대	4.6		5.3		5.597		-18%	21년 초반
중흥에듀힐스9단지 (84)	2019.07. (4년차)	1,464세대	4.6	100%	5.5	104%	7.4	132%	-38%	20년 중반

가격을 동일하게 맞춰놓으니,

매물 컨디션이 차이가 많이 나네요.

게다가, 

예전 가격을 비교해보면,

순천 중흥에듀힐스가 거의 30%가 비싼 가격까지 거래가 되었고,

현재 시세도 4% 정도 비싼데,

현재는 가격이 비슷한 상황이 되었네요.

다만 가격수준은 순천중흥은 20년 중반, 전주 효자는 21년 초반으로,

순천도 그렇게 많이 싼 가격은 아닙니다.

그래도 이렇게 둘을 비교하니 순천이 상대적으로 저평가되었다고 판단되네요.

 

5억대 아파트 찾기

추가로 아파트들 더 찾아보겠습니다.

모아엘가 에듀파크 5억

힐스테이트백운 5억

효천시티프라디움 4.8억

에코시티데시앙5블럭 5억

호반베르디움더센트럴2 5억

트리마제순천1단지 4.5억

많네요..

비교해보겠습니다.

최고가 기준으로 보면,

효천시티프라디움(7.6) > 중흥에듀힐스9단지 (7.4) > 힐스테이트백운 (6.95) > 에코시티데시앙5블럭 (6.9) > 용산지구모아엘가에듀파크 (6.73) > 호반베르디움더센트럴2 (5.83) > 힐스테이트어울림효자 (5.597) > 트리마제순천1단지 (5.427)입니다.

호가 기준으로 보면,

용산지구모아엘가=효천시티프라지움=에코시티데시앙5블럭 > 중흥에듀힐스9단지 > 힐스테이트백운=호반베르디움더센트럴2 > 힐스테이트어울림효자> 트리마제 순이네요.

 

이렇게 되면,

결국 효천시티프라디움, 용산지구모아엘가,에코시티데시앙5블럭, 중흥에듀힐스9단지 4개로 추려볼 수 있겠네요.

효천시티프라디움 4.8억: 어제했었죠? 19년 12월

중흥에듀힐스 4.6억 : 20년 3월

용산지구모아엘가에듀파크 5억 : 19년 1월 한번 5억 찍고, 19년 9월부터 20년 중순까지 4.9억으로만 거래. 그뒤로 5억 찍음.

에코시티데시앙5블럭 5억 : 20년 8월 4.97억

 

일단은 광역시와 기타지방의 가격이 같다면,

더 수요가 많은 광역시를 선택하는 것이 맞습니다.

그럼 광주 효천시티프라디움과 용산지구중에 골라야할 것 같은데요..

어제는 똑같은 상황에서 용산지구를 선택했었지요.

오늘은 제 감대로 가보겠습니다.

효천시티프라디움을 선택하겠습니다.

규모의 경제에 따른 것으로, 세대수나 규모가 큰 생활권에 전세수요가 더 많을 것으로 본것입니다.

제 선택은 효천시티프라디움 4.8억입니다!

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오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만나요 :)

 

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