경주 경주두산위브트레지움vs구미 힐스테이트송정1단지(23년 10월)

경주시 용강동 경주두산위브트레지움 (2020년, 1204세대) : 3.5억
구미시 송정동 힐스테이트송정1단지 (2020년, 433세대) : 3.6억

 

경북 경주시 용강동 경주두산위브트레지움 (2020년, 1204세대) : 3.5억
경북 구미시 송정동 힐스테이트송정1단지 (2020년, 433세대) : 3.6억

입지 비교

 

2023-10-07	경주두산위브트레지움 (84)	힐스테이트송정1단지 (84)
지역	경북 경주시 용강동	경북 구미시 송정동
연식	2020.11. (3년차)	2020.05. (3년차)
세대수	1,204세대	433세대
지하철	없음	없음
학교	초등학교 400m, 중학교 500m, 고등학교 500m	초등학교 800m, 중학교 1km, 고등학교 1.8km
주변환경	홈플러스 경주, 맞은편 황성동 학원가 이용 가능, 경주 용강 산업단지 주변, 학원 48개	구미종합터미널, 동아백화점, 구미시청 주변 편의시설 있음. 주변에 철길 있음. 학원 32개
최고가	5.17억 (22년 1월)	4.75억 (22년 8월)

경북의 대표 도시 2곳입니다.

사실 경북의 대장이라면, 사실 포항입니다.

경산이 더 시세가 높긴합니다만, 경산은 사실상 대구의 일부분이라고 보는것이 맞기 때문에,

순수 경북을 따진다면 1등은 포항이죠.

그럼 2등이 어디일까요?

구미를 말하시는 분들도 있고, 경주를 말하시는 분들도 있을텐데요.

저는 개인적으로 인구를 중심으로 보기때문에 구미의 손을 들어주고싶습니다.

엄청 큰 차이는 아닙니다.

대장단지 가격이 

경주는 최고가 기준 5.17억 까지 갔었고,

구미는 5.27억 까지 갔었기때문이죠.

경주두산위브트레지움은 현재 경주의 대장단지이고,

구미의 대장단지는 올해입주한 원평동의 있는 구미아이파크더샵이지만,

그전까지 대장역할을 해온 것은 송정동의 힐스테이트송정1단지라고 생각합니다.

즉, 

경주의 현재 대장과 구미의 부대장의 비교라고 보시면 될듯하네요.

입지는 위의 표에서 보시다시피 비슷합니다.

이럴때일수록 단순하게 생각해야합니다.

구미가 인구가 더 많기때문에 수요는 더 많을 것으로 본다음에,

가격 비교를 해서 어디가 상대적 저평가인지 생각해봅시다.

 

가격 비교

실거래가는 구미의 힐스테이트 송정1단지가 경주의 두산위브트레지움을 넘은적이 거의 없네요.

호가 역시, 경주두산위브트레지움이 늘 높았다가, 

22년 1월이후로 호가는 구미가 치고 올라갔네요.

가격만 놓고 보면 경주두산위브트레지움이 늘 높았는데,

지금은 천만원 싸니까, 상대적으로 저평가라고 볼수있습니다.

입지는 구미가 더 상급지라고 생각했는데,

막상 아파트가격은 그렇지 않네요.

대장과 부대장의 가격이라 그런가봅니다.

 

매물 비교

경주 두산위브트레지움

층은 17층,

동은 105동으로 황성동과 가장 먼쪽의 동이니 비선호동으로 하겠습니다.

남향이고, 3bay의 구조를 가지고 있습니다.

매가는 3.9억 이고, 최저가는 저층 3.4억입니다. (12.8% 할인)

전세는 2.8억입니다.

 

힐스테이트 송정1단지

층은 7층,

동은 101동으로 대로변이라 별로일 것 같지만, 푸르지오캐슬단지의 상권을 이용하기 좋은 위치이므로,

쏘쏘동으로 하겠습니다. (사실 단지 규모가 크지 않아 크게 상관없습니다.)

향은 남동향, 3bay구조입니다.

(경주 두산위브트레지움이랑 구조 비슷한 것 같네요)

중문,줄눈,탄성되어있다고 합니다.

매가는 3.65억, 최저가는 4층 3.6억 (1.3% 할인)

전세가는 3억입니다.

 

요약해볼까요?

 

아파트명	연식	세대	매매	전세	층	동	향	구조	Bay	입주여부	비고
경주두산위브트레지움 (84)	2020.11. (3년차)	1,204세대	3.9	2.8	17층	비선호동	남향	방3화2	3bay	입주가능
힐스테이트송정1단지 (84)	2020.05. (3년차)	433세대	3.65	3	7층	쏘쏘동	남동향	방3화2	3bay	입주가능	중문,줄눈,탄성
아파트명	연식	세대	매매	비율	현시세매매	현시세비율	전고점매매	전고점비율	전고점比현재	가격수준
경주두산위브트레지움 (84)	2020.11. (3년차)	1,204세대	3.9		4.125		5.17		-25%	21년 초반
힐스테이트송정1단지 (84)	2020.05. (3년차)	433세대	3.65	94%	4.275	104%	4.75	92%	-23%	21년 초반

최고가기준으로 경주두산위브트레지움이 8% 정도 비쌌는데,

현재 시세는 오히려 4% 정도 싼 상황입니다.

하지만 매물은 다시 경주두산위브트레지움이 힐스테이트송정1단지보다 비싼데,

6%가량 비싼 상황입니다.

전고점이 8% 정도 차이가 났으니 뭐 비슷한 상황이라고 봐도 무방할듯합니다.

그리고, 둘다 현재 가격이 21년 초반의 가격 수준이라서.. 둘다 싸다고 하기엔 애매한 가격입니다.

그럼 어디가 상대적으로 저평가 된 상황일까요?

어쩔수 없이 현재 두 지역의 상황과, 미래를 다소 예측하면서 봐야할듯합니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

 

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

인구는 경주, 구미 모두 줄고 있는 상황이지만,

그나마 구미가 좀 덜 줄고있는 상황입니다.

그리고, 인구의 전출입을 보면 구미는 대구와 칠곡,영천에서 인구를 주고받는대신

경주는 포항과 울산에서 인구를 주고 받습니다.

근로소득은 구미시가 좀더 높아지고 있는 상황이고,

사업소득 역시 구미가 높지만, 현재 경주가 많이 치고올라오는 상황입니다.

 

사실 둘다 신도시같은 곳이 없기때문에,

인구가 물밀듯 쏟아져올 곳은 아닙니다.

그래도 원래 인구나, 소득으로 구미가 앞섰던 곳은 맞고,

그걸 경주가 치고올라오는 상황인것같습니다.

둘을 비교해서 선택하라면 저는 구미 힐스테이트 송정을 선택하겠습니다.

둘다 큰 변화가 있는 지역은 아니기 때문에,

기존의 위상이 그대로 유지된다고 보면,

수요가 많고, 소득도 더 많은 구미에 좀더 기회가 있다고 판단되기 때문입니다.

그래서, 현재기준, 구미의 힐스테이트송정1단지가 좀더 낫다고 판단됩니다.

4억 이하 단지 찾기

사실 썩 시원한 결정은 아닙니다.

아무래도 소도시다 보니, 그런 것같아요.

4억으로 다른 지역의 신축을 찾아보겠습니다.

 

울산스위첸웰츠타워2단지 3.48억

포항장성푸르지오 3.8억

두호SK뷰푸르지오2단지 4억

서대구역서한이다음더퍼스트 4억

백양산부암서희스타힐스 3.8억

청주 LH트릴로채3.65억

많다..

이쯤하고 비교해보겠습니다.

 

최고가 기준,

서대구역서한이다음더퍼스트(6.04) > 두호SK뷰푸르지오2단지 (5.35) > 장성푸르지오 (5.33) > 경주두산위브트레지움 (5.17) > 스위첸웰츠타워2단지 (4.96) > 힐스테이트송정1단지 (4.75) >백양산부암서희스타힐스 (4.55) > LH트릴로채 (4.15) 순입니다.

호가 기준으로는, 

서대구역서한이다음더퍼스트=두호SK뷰푸르지오=장성푸르지오 > 백양산부암서희스타힐스=스위첸웰츠타워2단지=경주두산위브트레지움=힐스테이트송정1단지 > LH트릴로채 순입니다.

서대구역서한이다음더퍼스트, 두호SK뷰푸르지오,장성푸르지오끼리 비교해봐야겠네요.

 

장성푸르지오 3.8억 : 20년 10월 가격 (3.4억에서 4.4억으로 껑충)

두호SK뷰푸르지오2차 4억 : 20년 11월(4억)

서대구역서한이다음더퍼스트 : 20년 8월 (20년 8월 3.9억에서 20년 11월 6억으로 바로 껑충)

 

모두 비슷하게 20년 중후반 가격을 보이고 있습니다.

이 상황이면,  저는 서대구역서한이다음더퍼스트를 선택하겠습니다.

가장 대도시이기도하고,

초품아이기도하며,

신축이 대거로 들어오면서 분위기가 확 바뀔 곳으로 보입니다.

게다다가 평리촉진구역의 개발이 지속적으로 진행되고 있어 환경이 개선될 것으로 보입니다.

다만 현재 대구의 분양시장이 좋지 않기때문에 저 재개발 구역들은 빠르게 진행이 안될수있음을 감안하고,

들어가는게 좋을듯 하네요.

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오늘은 여기까지.

그럼 모두 정상에서 뵙겠습니다 :)

 

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