오늘 비교해볼 단지는 사가정 센트럴아이파크 입니다.
23년 9월 19일 네이버 시세 기준으로 비교해볼 예정입니다.
모든 데이터는 손품왕으로 가공되었습니다.
서울 중랑구 면목동 사가정센트럴아이파크 (2020년, 1505세대) : 최저가 11억
서울 노원구 상계동 포레나노원 (2020년, 1062세대) : 최저가 11억
둘 중에 어떤 곳이 현재 저평가이고,
그 금액으로 살 수 있는 아파트는 어디가 있는지까지 같이 비교해보겠습니다.
입지비교
| 2023-09-19 | 사가정센트럴아이파크 (84) | 포레나노원 (84) |
| 지역 | 서울 중랑구 면목동 | 서울 노원구 상계동 |
| 연식 | 2020.07. (3년차) | 2020.11. (3년차) |
| 세대수 | 1,505세대 | 1,062세대 |
| 지하철 | 7호선 사가정역 (도보11분) | 7호선 마들역 (도보8분) |
| 강남역 | 43분 (사가정>논현>강남) | 59분 (마들>논현>강남) |
| 을지로입구역 | 46분 (사가정>건대입구>을지로입구) | 47분 (버스>노원>동대문역사공원>을지로입구) |
| 여의도역 | 56분(사가정>군자>여의도) | 1시간 4분 (마들>태릉입구>공덕) |
| 판교역 | 54분(사가정>논현>판교) | 1시간 10분 (마들>논현>판교) |
| 학교 | 초등학교 400m, 중학교 1km, 고등학교 900m | 초품아, 중학교 300m, 고등학교 300m |
| 주변환경 | 홈플러스 면목점, 구축 아파트 주변, 주변 중랑천, 학원 78개 | 구축아파트 주변 유일한 신축, 아파트단지 많음. 학원 181개 |
| 최고가 | 14.9억 (21년 7월) | 12.0억 (23년 6월) |
| 비고 | 창동아레나, 도봉면허시험장 (미정) |
입지적으로는 중랑구 면목동이 노원구 상계동 보다 좋아보입니다.
똑같은 7호선내에 위치해있는 동네다 보니,
당연히 강남에 가까운 중랑구가 좀더 입지가 좋습니다.
다만, 생활환경 즉 아이 키우기 좋은 환경으로 따지고 보면,
포레나 노원이 주변 학원도 많고 아파트 촌으로 균질성도 좋아 괜찮아 보입니다.
가격 비교
실거래는 사가정 센트럴아이파크가 다소 더 높았는데,
호가는 포레나노원이 더 높았습니다.
포레나노원은 그전까지 실거래가 없다가, 금번 23년초 반등기에 실거래 된
12억짜리가 실거래 최고가로 등록된 상황입니다.
현재 매매 가격이 같은 상황인것같습니다.
출근은 사가정 센트럴아이파크가 좋고,
아이 키우기에는 포레나 노원이 더 좋기때문에,
그 둘중에 하나를 선택해야하는 상황인듯합니다.
매물비교
사가정센트럴아이파크
층은 중층
동은 110동으로 사가정역에 다소 가깝고, 큰 도로에는 먼 동입니다.
나름 저쪽으로 상권이 형성되어있기에 선호동으로 봐도 될듯합니다.
3bay구조이며, 남동향입니다.
매가는 11억이고, 최저가는 저층 10.3억입니다. (6.3%할인, 10% 이상이 아니면 메리트 없다고 봅니다.)
전세최저가는 6.6억입니다.
포레나 노원
층은 고층, 동은 104동으로 역에도 가깝고, 초등학교에도 가까운 괜찮은 동입니다.
조합원 옵션으로 옵션역시 괜찮을 것으로 보입니다.
4bay구조이고 남서향입니다.
매가는 11.9억 , 최저가는 11억입니다. (저층, 세안고, 7.5%할인)
전세가는 7억입니다.
요약하면 다음과 같습니다.
| 아파트명 | 연식 | 세대 | 매매 | 전세 | 층 | 동 | 향 | 구조 | Bay | 입주여부 | 비고 |
| 사가정센트럴아이파크 (84) | 2020.07. (3년차) | 1,505세대 | 11 | 6.6 | 중층 | 선호동 | 남동향 | 방3화2 | 3bay | 입주가능 | |
| 포레나노원 (84) | 2020.11. (3년차) | 1,062세대 | 11.9 | 7 | 고층 | 선호동 | 남서향 | 방3화2 | 4bay | 입주가능 | 조합원 옵션 |
| 아파트명 | 연식 | 세대 | 매매 | 비율 | 현시세매매 | 현시세비율 | 전고점매매 | 전고점비율 | 전고점比현재 |
| 사가정센트럴아이파크 (84) | 2020.07. (3년차) | 1,505세대 | 11 | 12.25 | 14.9 | -26% | |||
| 포레나노원 (84) | 2020.11. (3년차) | 1,062세대 | 11.9 | 108% | 12.25 | 100% | 12 | 81% | -1% |
사가정 센트럴아이파크는 전고점 대비 26%가량 떨어졌고,
포레나노원은 1%밖에 안떨어진 상황이지만,
이는 전고점의 형성 시기가 달라 애매합니다.
(사가정센트럴파크 21년, 포레나노원 23년)
게다가 현재 시세도 비슷한 수준이라서
그럼 단순히 입지와 가격으로만 비교를 해봐야할 듯 합니다.
제 개인적인 생각으로는,
아파트의 입지로 봤을 때는
강남접근 거리는 15분 가량 차이가 나긴하지만,
을지로쪽 접근은 비슷하고,
아이 키우기에 더 좋은 환경인데다가,
향후 창동역세권 개발 및 상계주공재건축에 의한 환경변화를 생각한다면,
투자 수요도 면목동보다는 상계동에 몰릴것으로 판단이 되기때문에, 포레나 노원이 더 좋을 듯 합니다.
다만, 현재 가격기준으로는 사가정 센트럴파크가 1억 정도 싼 상황입니다.
1억의 마진은 매우 크기 때문에,
향후 오래 보유할 것을 생각하면 포레나 노원이,
나중에 갈아탈것을 생각한다면 사가정 센트럴파크가 낫다고 판단됩니다.
12억 단지 비교
마지막으로, 포레나노원의 11.9억에 버금가는 12억으로 살 수 있는 단지가 어떤 게 있는지 찾아보고,
최종 선택하겠습니다.
11억~12억 사이의 단지들로 골라봤으니,
비교해보겠습니다.
실거래 최고가는
래미안위브 (15.5) > DMC파크뷰자이 (15.4) > 사가정센트럴아이파크 (14.9) > 홍제센트럴아이파크 (14.45) > 래미안허브리츠 (14.3) > e편한세상서울대입구2차 (13.05) > 포레나 노원(12.0) 순입니다.
호가 최고가 순위를 보면
래미안위브 > 포레나노원=e편한세상서울대입구=DMC파크뷰자이=홍제센트럴아이파크=사가정센트럴파크> 래미안허브리츠 순입니다.
사람들의 선호도는 동대문구 래미안위브와 홍제센트럴아이파크가 높아 보입니다.
좀 줄여서 보겠습니다.
홍제센트럴아이파크가 기존에 가장 높은 호가를 보였지만,
현재는 거의 비슷한 수준의 호가를 보여주고 있습니다.
사가정센트럴파크는 이제 저쪽으로 미뤄두고,
홍제센트럴아이파크, 래미안위브 두 개 단지를 비교해보겠습니다.
홍제센트럴파크는 주변에 아파트 단지가 많지는 않지만,
나름 홍제역 역세권으로 종로쪽 접근성이 좋습니다.
래미안 위브는 주변에 전농답십리뉴타운으로 아파트단지가 많고,
왕십리역 접근이 좋아 종로,강남접근성이 모두 좋은 단지입니다.
참 결정이 어렵지만,
이중에 하나를 고르라면,
래미안 위브 12억을 선택하겠습니다.
저도 어쩔 수 없는 호재 충, 좋게 말하면 개발충인가봅니다.
홍제센트럴아이파크가 가격이 5천만원 싸긴하지만,
이후의 변화가 동북권이 서북권보다 더 드라마틱하기에,
(동북선, GTX-C)
래미안 위브 12억 짜리를 선택하겠습니다.
그럼 오늘은 여기까지 하겠습니다.
티스토리 비교 연습 첫글 끝!
모두 정상에서 만납시다 :)
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