경기 부천시 옥길동 옥길호반베르디움 (2017년, 1420세대) : 최저가 7.3억
경기 광주시 역동 e편한세상광주역4단지 (2016년, 331세대) : 최저가 7.3억
입지 비교
| 2023-09-20 | 옥길호반베르디움 (84) | e편한세상광주역4단지 (84) |
| 지역 | 경기 부천시 옥길동 | 경기 광주시 역동 |
| 연식 | 2017.12. (6년차) | 2016.10. (7년차) |
| 세대수 | 1,420세대 | 331세대 |
| 지하철 | 없음 (서해선 소새울역 1.4km) | 경강선 경기광주역 (도보 11분) |
| 강남역 | 1시간 11분 (광역버스>신도림>강남) | 45분 (경기광주>판교>강남) |
| 을지로입구역 | 1시간 3분 (버스>역곡>신도림>을지로입구) | 1시간 12분 (경기광주>판교>광역버스>우리은행종로) |
| 여의도역 | 51분 (버스>소사>신길>여의도) | 1시간 4분 (경기광주>판교>신논현>여의도) |
| 판교역 | 1시간 12분(버스>광역버스>판교역) | 26분 (경기광주>판교) |
| 학교 | 초등학교 400m, 중학교 800m, 고등학교 600m | 초품아, 중학교 400m, 고등학교 1km |
| 주변환경 | 스타필드 시티 부천점, 이마트 트레이더스 부천점, 학원 24개 | e편한세상단지 (1~6단지) 이외엔 상권 부족. 학원 15개 |
| 최고가 | 10.95억 (21년 9월) | 8.6억 (22년 2월) |
| 비고 | GTX-A 성남역 (24년 개통) |
전체적인 가격 수준은 옥길호반베르디움이 있는 옥길동이 높은 곳으로 나옵니다.
하지만, 옥길동 주변에 지하철역이 없고, 앞으로도 들어올 계획이 없는 상태다 보니,
강남,판교 접근성으로는 e편한세상광주역이 더 좋은 상황입니다.
게다가 경강선은 내년에 개통할 GTX-A 성남역과 이어지기 때문에,
서울접근성이 한층 더 개선될 예정이고,
향후 월곶판교선이 개통되면 또 서울접근가능한 전철로 환승이 가능해질 예정이기에,
교통적으로는 e편한세상 광주역이,
주변 생활환경으로는 옥길호반베르디움이 좀 더 좋은 것으로 보입니다.
가격 비교
애초 가격은 비슷한 수준이였지만,
20~21년 상승기가 오면서 옥길호반베르디움이 훨씬 더 치고 올라간 모습입니다.
교통도 교통이지만,
결국 살기에 좋아보이는 환경이 조성된 곳,
그리고 위치적으로 서울이 좀더 가까운 곳,
부천 옥길동이 더 높은 가격을 받은 것으로 보입니다.
현재 호가도 옥길 호반 베르디움이 좀 더 높은 것으로 보입니다.
즉, 현재 같은 가격이라면 옥길 호반베르디움이 상대적 저평가라고 볼 수 있는 상황입니다.
매물 비교
옥길호반베르디움,
층은 18층,
동은 106동으로 메인상권인 스타필드와 가장 먼 동이기 때문에, 비선호동으로 볼 수 있습니다.
4bay 구조이며,
남동향입니다.
세안고 매물이며, 식세기있다고 하네요.
(요새 식세기도 점점 중요해지는듯합니다..)
매가는 7.8억이고, 최저매가는 7.3억에 같은동 1층입니다. (6.4% 할인)
최저 전세가는 4.7억입니다.
e편한세상광주역4단지
층은 15층,
동은 404동으로 단지 중간쪽에 있는 동이므로 적당한 동, 쏘쏘한 동으로 볼 수 있습니다.
남향구조이며,
3bay구조입니다.
인테리어가 적당히 되어있는 집이라고 합니다.
매가는 7.4억 , 최저 매가는 2층 7.3억 (1.4% 할인) 입니다.
최저 전세가는 4.5억입니다.
이를 요약해보면,
| 아파트명 | 연식 | 세대 | 매매 | 전세 | 층 | 동 | 향 | 구조 | Bay | 입주여부 | 비고 |
| 옥길호반베르디움 (84) | 2017.12. (6년차) | 1,420세대 | 7.8 | 4.7 | 18층 | 비선호동 | 남동향 | 방3화2 | 4bay | 세안고 | 식기세척기 |
| e편한세상광주역4단지 (84) | 2016.10. (7년차) | 331세대 | 7.4 | 4.5 | 15층 | 쏘쏘동 | 남향 | 방3화2 | 3bay | 입주가능 | 기본 인테리어 |
| 아파트명 | 연식 | 세대 | 매매 | 비율 | 현시세매매 | 현시세비율 | 전고점매매 | 전고점비율 | 전고점比현재 |
| 옥길호반베르디움 (84) | 2017.12. (6년차) | 1,420세대 | 7.8 | 9.65 | 10.95 | -29% | |||
| e편한세상광주역4단지 (84) | 2016.10. (7년차) | 331세대 | 7.4 | 95% | 7.95 | 82% | 8.6 | 79% | -14% |
매물 수준은 옥길호반베르디움이 세안고 매물인 것을 감안하면 비슷합니다.
이전 가격 기준으로 비교를 해보면,
옥길호반베르디움이 전고점 대비 29% 하락으로 더 많이 떨어져있는 상태입니다.
전고점 기준으로는 옥길호반베르디움이 거의 20%가량 높은 가격을 보였고,
현재 시세 기준으로도 18% 가량 높은 시세를 보이고 있는데,
저희가 본 매물 기준으로는 옥길 호반베르디움이 5% 정도만 높은 시세를 형성하고 있는 상황입니다.
세안고 매물임을 고려하더라도,
옥길 호반베르디움이 상대적으로 e편한세상광주역 대비 저평가임을 알 수 있습니다.
그리고, 사람들은 아무리 강남접근성이 좋아도,
을지로 접근성 좋고, 가산 디지털단지 접근성이 좋은 상태에서 생활 환경이 좋으면,
그쪽을 선호 한다는 것을 알 수 있습니다.
8억 단지 비교
마지막으로, 옥길호반베르디움의 7.8억 매물에 버금가는 8억대 수도권 매물을 찾아 비교해보겠습니다.
이쯤하고 비교해보겠습니다.
실거래 최고가 순으로는,
옥길호반베르디움(10.95) > 봉천 벽산블루밍(10.75) > DMC리슈빌더포레스트(10.55) > 미사강변한신휴플러스 (10.3) > 풍덕천동 한국 (9.46)> 다산반도유보라메이플타운 (9.2) > e편한세상광주역4단지(8.6) > 구로동 이화우성 (8.15) 순입니다.
호가 순으로는,
DMC리슈빌포레스트 > 옥길호반베르디움 > 벽산블루밍=미사강변한신휴플러스 > 한국= 다산반도메이플타운 > 이화우성=e편한세상광주역 순입니다.
이 그래프로 알 수 있는 것은,
역시 결국 사람들이 더 선호하는 것은 신축이고..
그나마 서울 구축이 힘을 쓰려면 대단지이거나 서울 중심부여야 한다는 것입니다. (봉천 벽산블루밍)
물론, 가격이 덜 오른 곳은 하락장에서 덜 떨어지기도 합니다. (구로동 이화 우성)
그리고 경기도 구축이여도 핵심교통을 지나고 그 주변 환경이 괜찮으면 나름 그 힘을 발휘한다는 것입니다. (풍덕천동 한국)
아무튼 현재 기준으로 8억선의 단지에서는,
옥길호반베르디움, 봉천벽산블루밍,DMC리슈빌더포레스트 중에서 골라야 할 것 같습니다.
이 세 단지만 다시 비교해보겠습니다.
위치는 당연히 봉천동 벽산블루밍이 가장 좋습니다.
생활환경으로는 옥길동 호반베르디움이 가장 괜찮아 보입니다.
(향동지구는 상권 등이 다소 부족합니다.)
아이키우기에는 관악벽산블루밍이 주변에 학원가도 많고, 마트들도 많아 좋아보입니다.
마지막으로 향후 변화를 살펴보면,
관악벽산블루밍이 서부선 착공하고, 바로 옆 봉천4-1-3구역도 재개발을 완료한다면 대장으로 시세리딩을 해줄것이기때문에, 좋아보입니다. (하지만 20년대 후반에나 가능할듯..)
그럼 저라면,
음.
벽산블루밍을 선택할 듯 합니다.
물론 사람들의 신축 선호현상은 심해질듯합니다만,
부천 옥길지구나 향동지구보다는,
봉천동의 입지가 저에게는 더 빛나보이기 때문입니다.
(금관구라는 프레임에 가려진 황금땅아닐까 합니다.)
주변에 잘 형성된 학원가, 2호선 봉천역을 도보로 이용할 수 있는데다가,
향후 서부선 개통하면 여의도 접근성 역시 드라마틱하게 개선되는 곳이라 좋을듯합니다.
8억이면,
봉천동 벽산블루밍을 선택하겠습니다!
오늘은 여기까지.
그럼 모두 정상에서 만납시다 :)
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