수원시 장안구 수원SK스카이뷰 24평 수원시 팔달구 래미안노블클래스1단지 25평 입지 시세 가격 비교

수원시 장안구 수원SK스카이뷰 24평 수원시 팔달구 래미안노블클래스1단지 25평 입지 시세 가격 비교

시세 비교에 이어서, 수원시에 있는 두 아파트 가격 시세, 그리고 입지 비교 해보겠습니다.

장안구는 수원의 서쪽에 붙어 있는 곳으로,

사실상 분당/용인의 경부라인보다는 과천/안양쪽의 라인과 인접한 곳입니다.

판대로 팔달구는 조금더 경부라인쪽에 붙어 있는 곳입니다.

그정도로 생각해두고, 비교해보겠습니다.

입지 비교

먼저 수원SK스카이뷰부터 살펴보겠습니다.

2013년식의 3498세대의 대단지입니다.

대단지인데 반해 생각보다 상가의 규모가 좀 작긴합니다만,

바로 앞에 공원도 있고, 조그만 길만 건너면 다솔초등학교를 이용할 수 있습니다.

대단지라서 커뮤니티시설에 수영장도 있는 단지입니다.

바로 남쪽에 SKC공장이 인접한 단지입니다.

바로 옆에는 북수원자이렉스비아가 입주 예정이고,

왼쪽에 있는 이목지구도 대방디에트르가 내년 2월 경에 분양예정이라고 합니다.

아마 내년 3월 북수원자이렉스비아 입주장때 한번더

고비를 경험할 것으로 보입니다.

향후 인덕원동탄선이 개통해서 파장역으로 온다면,

경기 서남권 교통의 허브가 될 인덕원역에 인접성이 꽤 좋아질것으로 보입니다.

래미안노블클래스는

2009년식의 892세대 단지로

그 유흥상권으로 유명한 인계동 중심에 위치해 있습니다.

도보로 11분 정도 가면 수원시청앞의 수원시청역을 이용할 수 있습니다.

매여울 초등학교를 품고 있고,

바로 옆에 매탄현대힐스테이트 대단지가 있으며,

바로 옆 매탄주공 4,5단지가 재건축예정이고

이들이 각각 4000세대 가량 되기때문에 다들어오면 8000세대의 대단지 아파트가 들어오는

형국이 됩니다.

현재 이주는 완료된 상황이고, 조만간 철거를 진행하지 않을까 생각됩니다.

중심상권에 위치한 만큼 상권은 좋으나, 그만큼 유흥상권이 많다는 것이 단점이 되겠네요.

2023-12-22	수원SK스카이뷰 (59)	래미안노블클래스1단지 (59)
지역	경기 수원시 장안구 정자동	경기 수원시 팔달구 인계동
연식	2013.05. (10년차)	2009.08. (14년차)
세대수	3,498세대	892세대
지하철	없음	분당선 수원시청역 도보 11분
강남역	1시간 7분 (광역버스>사당>강남)	1시간 3분 (버스>광교중앙>강남)
을지로입구역	1시간 30분 (광역버스 > 사당>동대문역사공원>을지로입구)	1시간 13분 (광역버스>광역버스)
여의도역	1시간 23분 (광역버스>광역버스)	1시간 27분 (버스>광교중앙>신논현>여의도)
판교역	56분 (광역버스>광역버스)	46분 (버스>광교중앙>판교_
학교	다솔초 100m, 천천중 900m, 천천고 900m	매여울초품아, 매원중 900m, 매탄고 9900m
주요상권, 학원가	SKC 사업장 , 단지 내 상가, 수원SK아트리움, 정자문화공원, 학원 36개	인계동 상권, 뉴코아아울렛, 홈플러스 학원가 71개, 청소년문화공원
최고가	7.48억 (21년 9월)	6.82억 (22년 4월)
비고	인동선 파장역, 이목지구 도시개발, 북수원 자이렉스비아	매탄주공4,5단지 재건축

교통은 래미안노블클래스1단지가 승,

상품적으로는 신축 대단지에 커뮤니티도 좋은 수원SK스카이뷰가 승,

주변 상권은 애매하지만, 그래도 상권이 많은 래미안노블클래스1단지가 승,

주변 환경은 그래도 아이키우기 좀더 좋아보이는 수원SK스카이뷰가 승,

이렇게 볼 수 있겠네요.

가격 비교

실거래가를 살펴보면,

18년까지는 두 단지 보두 비슷한 가격을 보이면서 올라왔지만,

18년 중반부터는 수원SK스카이뷰가 머저 상승을 주도 했고,

이후에도 더 높은 가격을 보였습니다.

전세 실거래는 둘다 비슷한 수준으로 보면 되겠네요.

 

최근 호가를 살펴봐도, 수원SK스카이뷰가 늘 비쌌었네요.

전세가는 하지만 오히려 수원SK스카이뷰가 좀더 내려가고 있습니다.

래미안노블클래스는 주변의 이주때문에 가격이 올라갈 수도있습니다만,

반대로 수원SK스카이뷰는 내년 3월 북수원자이렉스비아 입주때문에 가격이 꺼질수있음을 감안해야겠네요.

매물 비교

 

수원SK스카이뷰

층은 고층,

동은 110동으로 단지 중간에 있으므로 쏘쏘한 동입니다.

83B타입이니까, 요상한 타입의 3bay 타워형이며,

남향입니다.

세안고 거래하는 매물입니다.

매가는 5.3억이고,

전세가는 3.5억입니다.

래미안노블클래스,

층은 13층,

동은 114동으로 매탄주공5단지와 붙어있고,

수원시청역과 비교적 가까운 곳이니까 로얄동으로 하겠습니다.

남서향이고,

3bay 구조입니다.

매가는 5.5억이고

전세가는 4억입니다.

요약해보겠습니다.

매물 비교	아파트명	수원SK스카이뷰 (59)	래미안노블클래스1단지 (59)
	연식	2013.05. (10년차)	2009.08. (14년차)
	세대	3,498세대	892세대
	매매	5.3	5.5
	전세	3.5	4
	층	고층	13층
	동	쏘쏘동	로얄동
	향	남향	남서향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/3bay	계단식/3bay
	입주여부	세안고	입주가능
	비고
가격 비교	매물가격	5.3	5.5
	비율	96%	104%
	전고점매매	7.48	6.82
	전고점비율	110%	91%
	전고점比현재	-29%	-19%
	가격수준	20년 초반	21년 초반

수원SK스카이뷰 매물이 세안고 매물이긴하지만,

세안고는 상황의 변수이지 그 물건의 본질이 아닙니다.

전고점은 수원SK스카이뷰가 10% 정도 더 비싸지만,

현재 가격은 오히려 2천만원 더 싼 상황입니다. (4% 정도 더 쌈)

가격 수준 역시 수원SK스카이뷰가 20년 초반인데 반해,

래미안노블클래스1단지는 21년 초반입니다.

가격수준도 많이 떨어졌고, 전고점도 높은 수원SK스카이뷰 세안고 매물을 선택하는 것이 맞아 보입니다.

5.5억 매물 찾기

5.5억으로 살 수있는 매물을 한번더 찾아보겠습니다.

수원역 해모로 5.3억

화성시 SK뷰파크 5.4억

상계주공2단지 3층 세안고 5.35억

동성1차 5.4억

이쯤하고 비교해보겠습니다.

찾기가 꽤 힘들었습니다.

그 만큼 20평대 5.5억이라는 가격은 사람들이 꽤 선호하는 아파트에선 찾기 힘든 가격이라는 뜻이겠지요.

최고가 기준으론,

상계주공2단지 (8.0) > 수원SK스카이뷰 (7.48) > 동성1차 (6.95) > SK뷰파크 (6.85) > 수원역해모로 (6.65) 순입니다.

20년 2월 거래된 가격 순으로는,

수원SK스카이뷰 (5.65) > 상계주공2단지 (5.6) > 수원역해모로 (5.1) > SK뷰파크 (4.29) > 동성1차(3.78) 순입니다.

그럼 결국,

상계주공2단지와 수원SK스카이뷰의 싸움이 되겠네요.

상계주공2단지 3층 5.35억? 수원SK스카이뷰 5.3억?

상계주공2단지 입지부터 살펴볼까요.

주변이 매우 빨갛죠.

개발이 많다는 뜻입니다.

4,7호선 노원역을 도보 5분으로 갈 수 있고,

롯데백화점 및 노원역 주변 학원가가 꽤 크게 형성되어있습니다.

당현초와 노원중을 품고 있는 단지이구요,

향후 창동역세권개발에도 영향을 받을 수 있는 단지인데다가,

바로 옆 중랑천이 있어서 산책하기에도 꽤 좋은 단지입니다.

맞습니다. 당연히 입지는 비교할수없이 상계주공이 좋습니다.

다만, 상품성의 차이겠지요.

3층인데다가, 방이 2개인 단지입니다.

평균 대지지분이 12평 수준으로 사업성이 크게 나오는 수준은 아닙니다.

그럼 어떤 선택을 하는게 맞을까요..?

제 선택은, 수원SK스카이뷰를 고르겠습니다.

왜 입지 좋은 상계주공2단지가 아니냐구요?

저는 투자를 바탕으로 생각했기때문에,

재건축아파트는 같은 가격에 전세가가 상당히 낮을 수밖에 없어 투자금이 많이 들어갑니다.

게다가 아직 안전진단 상태이기때문에 재건축진행에는 상당한 시간이 걸릴 것으로 보입니다.

상계주공도 좋지만, 그쪽 주변의 변화보다

그리고, 수원SK스카이뷰 주변도 계속 지속적으로 살기좋은곳으로 바뀌고 있기때문에,

더 빠른시일내에 그 변화를 볼 수 있을 것으로 판단됩니다.

게다가 내년 북수원자이렉스비아 입주장이 되면,

좀더 흔들리는 상황이 생겨서 좀더 기회가 생길 수 있지않을까하는 기대감도 있네요.

다만, 서울에서 거주를 원하시는 분은 리모델링해서 상계주공2단지에 사시는 것도 좋은 선택이라고 생각됩니다.

그럼 오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다. :)