노원구 노원롯데캐슬시그니처 포레나 노원 입지 가격 비교

노원구 노원롯데캐슬시그니처 포레나 노원 입지 가격 비교

오늘은 같은 구에 있는 두 단지를 가지고 왔습니다.

노원구 상계뉴타운에 있는 노원롯데캐슬시그니처, 

그리고 상계주공단지들 사이에 있는 유일한 재건축 완성단지 포레나노원입니다.

재개발지가 인기가 많은 것은

그곳이 지역의 중심이지만, 시설이 낙후되었기때문에 새아파트로 바뀌면

그게 곧 지역 중심에 있는 새아파트가 되기 때문입니다.

상계뉴타운도 그럴 수 있을지 입지를 비교해보겠습니다.

입지 비교

먼저 전체 입지 비교입니다.

이렇게 가까운 단지 두개를 비교하는 것은 처음인듯하네요.

포레나 노원은 상계주공8단지를 재건축한 단지이기 때문에,

상계주공단지들 사이에 끼여있습니다.

반면에 노원롯데캐슬시그니처는, 상계뉴타운에 속해있기때문에

주변이 다소 낙후된 곳에 위치해있습니다.

노원롯데캐슬시그니처는,

상계뉴타운에서6구역에 있는 단지입니다.

가장 먼저 준공된 상계4구역, 노원센트럴 푸르지오 다음으로 완성된 단지입니다.

4호선 상계역을 도보 9분이면 이용할 수 있고,

현재 상계역은 동북선의 건설이 한창인 상황입니다.

초등학교는 약간 걸으면 떨어져있는 덕암초등학교를 다녀야합니다.

주변 상권은 상계역 상권, 상계5구역 정도만 있습니다.

4호선이 지상철이기때문에, 

고가도로 탓에 주변이 약간은 어수선해보이는 느낌은 있습니다.

아직은 상계1,2,5구역이 입주 전이기 때문에, 그들이 입주를 한다면 분위기가 좀더 좋아질 수 있습니다.

다만 상계뉴타운이 넓게 펴져있는 느낌이라기보단,

좁은 산지 사이에 껴서 지은 느낌이 드는 뉴타운이고,

진짜 서울의 동북끝자락에 지은단지라서 그 선호도가 얼마나 갈지는 봐야할듯합니다.

포레나노원은 상계주공8단지를 재건축한단지입니다.

왜 혼자 재건축이 되었냐하면,

소위 PC공법이라고 불리는 피씨조 공법을 적용한 단지였는데,

조립식공법이고, 다르게는 프리캐스트 콘크리트 공법이라고도 합니다.

아파트를 바닥,기둥 등을 공장에서 제작한 후  현장에서 재설치하는 방식으로 진행된 것입니다.

따라서 이런 구조는 덜안전해서, 노후가 되어도 리모델링은 불가합니다.

그래서 재건축에 유리한단지로 주목받고 있습니다.

상계주공8단지가 이것이 가능하다는 것을 보여준 사례가 되고 있지요.

아무튼, 주변 환경은 재개발보다 재건축이 좋습니다.

즉 포레나 노원이 노원롯데캐슬시그니처보다 좋다는 뜻입니다.

7호선 마들역을 이용할수 있고,

초등학교도 품고 있으며 주변에 중고등학교도 가까이 있습니다.

학원도 가까이 있으며,

도보로 4,7호선 더블 역세권인 노원역을 이용할 수 있으며, 그쪽 주변 상권을 이용할 수 있고

동시에 그곳에 있는 롯데백화점 역시 이용할 수 있습니다.

요약하자면,

2023-12-15	노원롯데캐슬시그니처 (84)	포레나노원 (84)
지역	서울 노원구 상계동	서울 노원구 상계동
연식	2023.06. (0년차)	2020.11. (3년차)
세대수	1,163세대	1,062세대
지하철	4호선 상계역 (도보 9분)	7호선 마들역 (도보8분)
강남역	1시간 2분 (상계 >충무로>교대>강남)	59분 (마들>논현>강남)
을지로입구역	44분 (상계>동대문역사공원>을지로입구)	47분 (버스>노원>동대문역사공원>을지로입구)
여의도역	1시간 1분 (상계역>동대문역사공원>여의도)	1시간 4분 (마들>태릉입구>공덕)
판교역	1시간 15분 (상계>충무로>신사>판교)	1시간 10분 (마들>논현>판교)
학교	덕암초 400m, 상계제일중 400m, 재현고 500m	상곡초품아, 청원중 300m, 청원고 300m
주요상권, 학원가	상계5구역 앞쪽 학원가 및 상권, 상계역 앞 상권, 학원 34개	구축아파트 주변 유일한 신축, 아파트단지 많음. 학원 181개
최고가	11.745억 (21년 7월)	12.0억 (23년 6월)
비고	상계역 동북선	창동아레나, 도봉면허시험장 (미정)

교통적으로는 서로 거의 비슷하다고 봐도 될듯하고,

주변 환경 및 학군은 포레나노원이 낫다고 보입니다.

가격 비교해보겠습니다.

가격 비교

신축단지라서 실거래라고 할 게 거의 없습니다.

적어도 전세가는 포레나 노원이 노원롯데캐슬시그니처보다 높네요.

호가를 살펴봐도 포레나노원이 늘 높았는데,

노원롯데캐슬 시그니처가 최근에 치고 올라왔습니다.

그래도 여전히 전세가의 호가는 포레나노원이 높습니다.

매물 비교

노원롯데캐슬시그니처

층은 중층,

동은 108동으로 단지 중간에 있는 쏘쏘한동입니다.

조합원 매물 입주권이라고 하네요.

그래서 그런지 4bay의 반듯한 구조이고, 남향입니다.

(그런데 동이 생긴것을 보면, 남향이 나올수가없는 구조인데요.. 남서 아님 남동인 동인데..)

매가는 12억,

전세가는 6.4억입니다.

포레나노원,

층은 14층,

동은 103동으로 단지입구동에 가깝고, 마들역과 가까운 쪽이니 선호동으로 볼 수 있습니다.

3bay의 요상한 타워형 구조이고

남서향입니다.

인테리어 특으로 되어있다고 하고, 에어컨 5대 되어있다고 하네요.

매가는 12억,

전세가는 7억입니다.

요약해볼게요.

매물 비교	아파트명	노원롯데캐슬시그니처 (84)	포레나노원 (84)
	연식	2023.06. (0년차)	2020.11. (3년차)
	세대	1,163세대	1,062세대
	매매	12	12
	전세	6.4	7
	층	증층	14층
	동	쏘쏘동	선호동
	향	남향	남서향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/4bay	계단식/3bay
	입주여부	입주가능	입주가능
	비고		인테리어 특, 에어컨 5대
가격 비교	매물가격	12	12
	비율	100%	100%
	현시세매매	13	12.35
	현시세비율	105%	95%
	전고점매매	11.745	12
	전고점비율	98%	102%
	전고점比현재	2%	0%
	가격수준	21년 중반	23년 중반

사실상 입지가 엄청 큰 차이가 나는 것이 아니고,

연식도 비슷해서 비교가 쉽지 않습니다.

전고점 비율도 비슷,

현재 가격도 비슷한 상황입니다.

거래도 없어서 가격 수준이 얼마인지 알기 힘든 상황입니다.

따라서, 결국은 입지 및 향후 발전 가능성을 보고 결정을 해야하는데요,

입지지도를 다시 한번 살펴보겠습니다.

교통은 비슷한 상황이긴 하지만

굳이 따지자면 강남접근성이 조금이라도 좋고,

노원역을 가면 더블역세권을 이용할 수 있는 포레나 노원이 좋아보입니다.

주변 학군 및 학원은 초품아이고 학원도 주변에 많은 포레나 노원이 좋아보이구요,

향후 발전가능은 짧은 시일내로 본다면 동북선이 완공되어서 교통이 개선이 되겠지만,

사실상 동북선이 너무 많은 역을 거치는 완행느낌이 들어서,

오히려 상계역에서 타고 왕십리역을 쭉 가는것보단

하계역에서 갈아타고 가는 것이 좀더 효율적일것 같다는 생각이 드네요.

그리고 주변의 변화를 생각하면 상계뉴타운이 좀더 새아파트로 변화해서

환경의 변화는 좋을 것으로 보입니다.

새아파트 변화를 빼고 나면,

모든 화살표가 포레나 노원을 가리키고 있습니다.

따라서 같은 가격이라면  저는 포레나 노원 12억 매물을 선택하겠습니다.

12.5억 이하 매물 찾기

사실 이틀전에도 12.5억 매물 찾기를 했었지요.

그때의 결과는,

11.9억의 중구 남산타운보다, 12.28억의 행당한진타운보다

12.5억의 옥수삼성 아파트가 낫다는 결론이였습니다.

오늘은 어떨지 한번더 보겠습니다.

DMC파크뷰자이 10.5억

신길뉴타운 래미안프레비뉴 12.3억

철산센트럴푸르지오 12.5억

고덕롯데캐슬베네루체 12.5억

동대문롯데캐슬노블리스 12.5억

중계센트럴파크 8.3억

오늘은 10년이내 그냥 신축으로만 골랐습니다.

(서울은 10년이내면 그냥 신축으로 봐야할듯합니다.. 공급이 없어서..)

가격이 비싼 단지로만 고르지 않았습니다.

12.5억 이하로 살수있고, 위치가 괜찮아보이는 곳에 가격이 싼 단지가 있으면 그냥 골랐습니다.

전고점 대비 얼마나 하락했는지,

20년초반 가격대비 얼마나 상승했는지로 비교를 해볼 예정입니다.

아파트명	평형	입주년월	총세대	최고가	현재가	하락율	19년12월	상승율
고덕롯데캐슬베네루체	33	2019.12.	1,859	168,500	125,000	-26%	115,000	9%
동대문롯데캐슬노블레스	34	2018.06.	584	159,000	125,000	-21%	129,000	-3%
철산센트럴푸르지오	32	2021.03.	798	155,500	125,000	-20%	-	-
래미안프레비뉴	33	2015.12.	949	155,500	123,000	-21%	117,850	4%
DMC파크뷰자이	33	2015.10.	4,300	154,000	105,000	-32%	103,881	1%
포레나노원	34	2020.11.	1,062	120,000	120,000	0%	-	-
중계센트럴파크	36	2016.03.	457	89,000	83,000	-7%	73,500	13%

최고가가 가장 높았던 단지는 고덕아르테온 아래아래 위치한

고덕롯데캐블베네루체이고, 16.85억에서 12.5억까지 26% 하락한 상황입니다.

19년 12월(이때가 여기 있는 아파트들이 그나마 거래가 많았던 상황) 보다 상승율이 가장 적은 아파트는,

동대문롯데캐슬노블레스, 오히려 19년 12월 가격보다 낮은 상황이기때문에,

12.5억 매물은 얼마전에도 포스팅에서도 썼든 매우 저렴한 가격으로 보입니다.

하락율이 가장 큰 단지는,

DMC파크뷰자이이고, 15.4 > 10.5로 32% 하락했으며, 19년 12월 가격과도 거의 동일한 상황입니다.

고덕롯데캐슬베네루체, 동대문롯데캐슬노블레스, DMC파크뷰자이에서 골라봐야겠습니다.

어쩌다보니 12억 단지들에서 우승한 단지들에다가

고덕롯데캐슬베네루체가 추가된 느낌이네요.

고덕롯데캐슬베네루체 12.5억? 동대문롯데캐슬노블레스 12.5억? DMC파크뷰자이 10.5억?

고덕롯데캐슬베네루체는,

고덕아르테온 아래로 모여있는 단지들 중에 가장 아래쪽에 있는 단지입니다.

즉 그만큼 지하철 역이 멀고, 상권도 그만큼 멉니다.

초등학교는 고덕자이/고덕센트럴아이파크 사이에 있는 고일초를 가야합니다.

앞으로 변화가 있을 것은 크게 없어 보입니다.

전세가는 6.5억입니다.

동대문롯데캐슬노블레스는

전농답십리뉴타운 중에서 청량리역에 가장 가까운 단지입니다.

청량리역은 주상복합 3형제때문에 천지개벽이 진행중이고,

향후 GTX-B,C 노선이 들어올 예정이고,

주변의 전농도시환경정비사업, 전농12구역등이 개선되면 살기에 좋아질것으로 보입니다.

래미안미드카운티쪽에 있는 전농초등학교를 가야하고,

그쪽 주변으로 학원가가 꽤 많이 형성이 되어있습니다.

전세는 6.5억에 형성되어있습니다.

DMC파크뷰자이는 경의중앙선 가좌역을 도보 6분으로 이용가능하고,

그쪽 가는길에 가재울8구역이 현재 철거중에 있어서 아이파크로 새로 생길 예정입니다.

가재울 초등학교를 끼고 있고,

뉴타운인만큼 신도시느낌이 물씬 나는 곳입니다.

아무래도 고덕, 청량리보다는 급지가 떨어지는 곳이긴 합니다만

그래서 다른 아파트보다 2억이 싼 상황입니다.

조만간에 있을 변화는 딱히 보이지 않습니다.

전세는 6.5억에 나와있네요.

공교롭게 모든 단지의 전세가가 6.5억인 상황입니다.

저라면,

투자라면 DMC파크뷰 자이,

실거주라면 동대문롯데캐슬노블레스를 고르겠습니다.

향후 개발가능성 및 현재 가격이 얼마나 싸냐를 생각해보면 동대문롯데캐슬노블레스가 저평가로 보이지만,

전세가율이 비교적 낮은 상황입니다.

대신 DMC파크뷰는 향후 개발 가능성은 높아보이지 않지만,

전세가율은 신축 치고 62%로 준수한 상황이기때문에

괜찮지 않을까 판단되네요.

그럼 오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)