서울시 중구 남산타운 성동구 행당한진타운 시세 입지 비교

서울시 중구 남산타운 성동구 행당한진타운 시세 입지 비교

오늘은 서울시의 중심에 있는 두 단지, 남산타운과 행당한진타운의 가격 및 입지를 비교해보겠습니다.

남산타운은 워낙에 리모델링으로 서울에서 유명한 단지이고,

행당한진타운은 그보다는 유명하진 않지만,

성동구에서 대단지 아파트 밀집촌으로 주거 선호도가 좀 있는 단지입니다.

그럼 비교시작해볼까요.

입지 비교

위치상으로 봤을 때는,

남산타운이 행당한진타운보다 다소 좋아보입니다만,

남산타운은 주변 역이 3,6호선이고,

행당한진타운은 주변 역이 5호선인 게 크네요.

3호선은 강남과 종로쪽으로 일자리로 직결되는 노선이고,

5호선은 강남쪽은 가질 않고, 일자리쪽을 가긴 합니다만 다소 돌아가는 단점이 있습니다.

(당연히 없는것보단 낫습니다. 개인적으로 마포주변의 5호선은 좋다고 생각합니다.)

남산타운 02년식에 5150세대의 대단지입니다.

이중에 2034세대는 임대입니다.

그 임대는 서울시 소유라고 하네요.

6호선 버티고개 역과을 끼고 있고,

좀더 나아가면 3,6호선 더블역세권인 약수역도 이용할 수 있는 단지입니다.

초등학교를 끼고 있고, (하지만 오르막)

중학교,고등학교는 다소 거리가 있습니다.

중심에 위치한 탓에 판교를 제외한 서울의 3대 업무지구는 30분대로 갈수있는 곳입니다.

미리 소개한대로, 리모델링 조합 설립을 앞두고 있다고 합니다.

재건축은 조합부터 사실상 시작이지만,

리모델링의 조합설립은 재건축으로 치면 사업시행인가와 다름이 없어서,

속도가 훨씬 빨리갈 수있는 것으로 알고 있습니다.

다만, 현재 공사비의 상승이 너무 가팔라서 추가분담금 문제때문에 얼마나 진행이 빨리될지가 의문이네요.

행당한진타운은 00년식에 2123세대의 대단지입니다.

바로 맞은편에 있는 행당대림아파트는 3400세대기때문에,

합치면 5500세대 정도 되는 아파트나 다름없다고 봐도 무방합니다.

초등학교를 끼고 있고, 중고등학교도 멀지 않은 곳에 위치합니다.

그러다보니, 학원가가 100개 넘게 형성이 되어있습니다.

롯데마트가 있고, 그 롯데마트가 있는 상가에 상권들도 많이 형성되어있습니다.

행당역은 한정거장만 가면 지금도 중심이지만 향후에도 더 중심이 될 왕십리역이 위치해서,

어디든 접근성이 좋습니다.

사실 위치만 봤을 때는 남산타운이 한진타운보다 교통이 훨씬 좋을 거라고 생각했는데,

오히려 종로/여의도 접근은 행당한진타운이 낫습니다.

다만 강남접근성을 하려면 좀더 갈아타야하는 번거로움이 있습니다.

주변 호재라고 할 것은 없고, 왕십리역에 들어오는 GTX-C 정도가 되겠네요.

2023-12-13	남산타운 (84)	행당한진타운 (84)
지역	서울 중구 신당동	서울 성동구 행당동
연식	2002.05. (21년차)	2000.11. (23년차)
세대수	5,150세대	2,123세대
지하철	6호선 버티고개역 (도보 2분), 3,6호선 약수역 (도보 9분)	5호선 행당역 (도보2분)
강남역	35분 (약수>교대>강남)	35분 (행당>왕십리>선릉>강남)
을지로입구역	27분 (약수>을지로3가>을지로입구)	21분 (행당>왕십리>을지로입구)
여의도역	33분 (버티고개>공덕>여의도)	31분 (행당>여의도)
판교역	46분 (약수>신사>판교)	56분 (행당>군자>논현>판교)
학교	동호초 200m, 장충중 700m, 장충고 700m	행현초품아, 무학중 300m, 금호고 500m
주요상권, 학원가	남산타운 단지 상가, 학원 12개	롯데마트, 롯데마트 주변 상권, 왕십리역 주변 상권, 133개
최고가	15.9억 (22년 9월)	14.7억 (22년 4월)
비고	남산타운 리모델링	왕십리역 GTX-C

정리해보면,

지역급지는 행당동이 신당동보다 다소 높아 행당한진타운 승,

연식이나 세대수는 남산타운 승,

일자리 접근성은 비슷한 수준,

학교 및 주변 상권은 행당한진타운 승,

향후 호재는 아파트 자체의 업그레이드 가능성이 있는 남산타운 승,

이 정도 되겠네요.

가격 비교

실거래부터 살펴봅니다.

가격 흐름이 거의 비슷하지만, 아주 약소하게나마 남산타운이 좀더 높은 가격을 보이네요.

전세가격도 거의 비슷하게 움직여서 이거 상관계수 계산해보면 0.9 이상 나올것같은 수치네요.

매물대 매물로 비교해야지 정확한 결과가 나오지 않을까하네요.

호가는 남산타운이 다소 높아보입니다.

아무래도 남산타운에 있는 분들이

행당한진타운보다는 높은 가격을 받아야한다고 생각하나 봅니다.

전세가격도 남산타운이 아주 약소하게 더 높은 가격을 보이네요.

매물 비교

남산타운

층은 16층

동은 26동으로 비교적 고바위를 조금만 올라간곳에 위치했고,

약수역도 다소 가까운쪽이라 선호동 정도로 해두겠습니다.

2bay구조이고, 남동향입니다.

매가는 11.9억,

최저 전세가는 6.25억입니다.

행당한진타운

층은 20층,

동은 102동으로 역과 접해있고 상권도 가깝고 초등학교도 가까운 동이라 로얄동입니다.

2bay 구조이고, 남동향입니다.

전세안고 매매하는 물건으로,

25년 2월 만기 전세 6억을 안고 거래하는 매물입니다.

그래서 현재 전세시세는 얼마인지 보려고 했더니,

현재 2123세대의 이 단지에 전세가 하나도 없습니다;

최근 전세 거래가는 6.5~7억으로 거래되는 것을 봐서,

2년뒤 역전세를 맞을 확률은 적어보이네요.

부동산 10곳에 내놓은 걸로 봐선 급매입니다.

매가는 12.28억입니다.

전세가는 아까보셨든 시세는 6.5~7억 사이인데, 세가 6억이 들어가있는 매물입니다.

정리해봅니다.

매물 비교	아파트명	남산타운 (84)	행당한진타운 (84)
	연식	2002.05. (21년차)	2000.11. (23년차)
	세대	5,150세대	2,123세대
	매매	11.9	12.28
	전세	6.25	6
	층	16층	20층
	동	선호동	로얄동
	향	남동향	남동향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/2bay	계단식/2bay
	입주여부	입주가능	세안고 (6억,현재 시세 6.5~7억)
	비고		비교적 급매
가격 비교	매물가격	11.9	12.28
	비율	97%	103%
	현시세매매	14.25	12.75
	현시세비율	112%	89%
	전고점매매	15.9	14.7
	전고점비율	108%	92%
	전고점比현재	-25%	-16%
	가격수준	20년 후반	20년 후반

매물상태는 행당한진타운이 다소 좋습니다만 세안고 매물입니다.

전고점 비교해보면 남산타운이 8% 정도 비쌌었는데,

현재 가격은 오히려 남산타운이 3% 더 싼 상황입니다.

그러다보니, 남산타운은 전고점 대비해서 25% 떨어졌고,

행당한진타운은 전고점 대비해서 16%만 떨어진 상황입니다.

가격 수준이 둘다 20년 후반의 가격이라 싸진 않은 상황입니다.

그래도 둘 중에 하나를 골라야 한다면,

저는 남산타운 11.9억 매물을 고르겠습니다.

그래도 결국 더블역세권을 도보로 이용할수있는 것이,

엄청난 역세권이 될 왕십리역세권을 한정거장으로 이용하는 것 보단 낫다고 판단되며,

행당한진타운보다는 남산타운이 더 유명한 단지이기때문에

향후 올 상승장에서도 더 높이 날아갈 가능성이 높다고 보기때문입니다.

하지만 둘다 싼가격은 아니라는 것.

추가 단지를 찾아보겠습니다.

12.5억 단지 찾아보기

12.5억으로 단지들 한번 찾아보겠습니다.

옥수극동 12.5억

동대문롯데캐슬노블레스 12.4억

마포자이더센트리지 25평 12.2억

목동신시가지 전용 51 매매 11.5억

목동힐스테이트 25평 12.5억

센트라스 25평 11.7억

이쯤하고 비교해볼까요?

최고가는 옥수극동 (16.2) > 남산타운 (15.9) = 동대문롯데캐슬노블레스(15.9) > 마포자이더센트리지 (15.25) > 목동힐스테이트 (15.0) > 행당한진타운 (14.7) > 센트라스 (13.9) > 목동신시가지11단지 (12.8) 순입니다.

가장 거래가 많이 되었던 19년 10월 가격을 살펴보면,

동대문롯데캐슬노블레스 (12.97) > 마포자이더센트리지 (11.5) > 옥수극동 (11.05) > 남산타운 (10.29)>센트라스 (9.85)>행당한진타운 (9.18) > 목동신시가지11단지 (7.96) 순입니다.

결국 옥수극동과 동대문롯데캐슬노블레스, 남산타운으로 비교를 해봐야겠네요.

동대문롯데캐슬노블레스 12.4억? 남산타운 11.9억? 옥수극동 12.5억?

입지는 당연히 성동구 옥수동이 가장 좋습니다.

길 하나 건너면 바로 압구정이기 때문입니다.

옥수극동은 현재 리모델링 건축심의를 앞두고 있다고 합니다.

일부호실에서는 한강뷰가 나오기때문에, 한강뷰의 여부가 상당히 중요합니다.

왜냐면 리모델링은 현재 동을 유지한채로 층만 올라가는 구조이기때문입니다.

12.5억 매물은 한강뷰는 아닌가봅니다.

(한강뷰라고 안적어놔서..)

아무튼, 저는 이 중에서 골라야한다면,

투자를 한다면 가격적으로는 동대문노블클래스를 선택하겠습니다.

주변이 천지개벽을 하고, 비교적 준신축이라 전세가도 받쳐주기때문입니다.

하지만, 실거주를 한다면

옥수극동을 선택하겠습니다.

아래론 압구정, 좌측엔 한남뉴타운을 끼고 있는 입지이기때문에 

앞으로 더 주목받을 입지라고 생각됩니다.

리모델링의 추가분담금이 얼마나 나올지는 모르겠습니다만,

그만큼 평형도다소 증가가 있을 수 있기때문에, 계속 주목을 받을 수 있을거라는 판단이 되네요.

그래서 저는 12.5억 옥수극동을 선택하겠습니다.

오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)