의왕시 포일동 인덕원푸르지오엘센트로 광명시 일직동 유플래닛광명역데시앙 입지 시세 가격 비교

의왕시 포일동 인덕원푸르지오엘센트로 광명시 일직동 유플래닛광명역데시앙 입지 시세 가격 비교

오늘은 의왕시 포일동에 있는 인덕원푸르지오엘센트로 아파트 34평과

광명시 일직동 유플래닛광명역데시앙의 36평의 입지 시세 가격 비교를 해보도록 하겠습니다.

입지 비교

먼저 위치부터 보겠습니다.

출처 : 손품왕

강남과의 인접성을 생각한다면 인덕원푸르지오 엘센트로가 다소 가까워보입니다.

근데 도로를 본다면, 서부 간선도로와의 인접성이 좋은 유플래닛광명역 데시앙이 

서울자체의 인접성이 좋아서 서울 들어오기엔 훨씬 좋아보이네요.

인덕원푸르지오엘센트로는,

의왕시 포일동에 위치해있으며

2019년에 지어진 1774세대의 대단지 아파트입니다.

인덕원역의 여러가지 호재로 상당히 뜨거워졌던 아파트입니다.

그렇지만 인덕원역을 이용하기 위해서는 도보로 14분을 가야합니다.

(사실 그 이상 가야한다고 생각합니다.)

현재 인덕원역은 그렇게 선호되는 상권이 아닌 유흥상권이 많은 곳이기에,

나중에 중요한교통들이 많이 들어오면 그때 선호상권들이 많이 있는 곳으로 바뀌지 않을까 생각해봅니다.

초등학교는 300m 떨어진 곳에 위치해있으며,

상권들은 바로 앞에 있는 포일숲속마을쪽 지산에 있는 상권을 이용하든지,

다소 떨어진 푸른마을인덕원대우아파트 앞쪽 학원가를 이용하면 됩니다.

생각보다 주변이 아파트가 별로 없었으나, 

최근에 인덕원 퍼스비엘이 분양했고,

규모가 작지만 인덕원힐스테이트도 바로 옆에 지어지고 있어서 

주변에  주거수요를 더하고 있습니다.

인덕원역은 향후 GTX-C, 인덕원 동탄선, 그리고 월곶판교역이 들어올 예정으로

향후 경기 남부의 교통 거점 역할을 할 기대를 모으면서 

큰 기대를 모으고 있는 곳입니다.

 

유플래닛광명역데시앙은,

광명시 일직동, 광명역 바로 옆에 지어진 2019년에 지어진 1500세대의 대단지 아파트입니다.

광명역은 가보셨으면 아시겠지만,

우리가 알만한 큰 상업시설은 다 있습니다.

롯데몰, 이케아, 코스트코, AK프라자, 아브뉴프랑 등..

광명역 주변은 그 규모가 크지 않기때문에 이를 거의 도보권으로 다 누릴 수 있습니다.

광명역으로 도보 4분으로 갈 수 있고,

여기서 KTX역을 이용할 수도 있습니다.

다만 이쪽은 학교가 부족한것이 아쉽습니다.

규모가 크지 않다고해도, 

아파트 5개, 총 5450세대가 모여있는 곳에

초등학교1개, 중학교 1개밖에 없기때문에

초등학교를 보내기 위해서는 다소 멀리 떨어진 곳에 보내야합니다.

(근데 잠실 엘스나, 리첸스 등도 5000세대에 초등학교 1개씩 품고 있으니, 그게 맞나.. 싶기도합니다)

게다가 학원도 64개 정도만 있고,

가보시면 아시겠지만 대형상권들에 비해서

사람들이 자주 이용해야하는 생활상권들은 다소 빈약한 편입니다.

광명역은 인덕원역에 들어오는 월곶판교선과, 

25년에 개통하게 될 신안산선이 들어오는 곳이기 때문에,

일자리 접근성이 드라마틱하게 개선되는 곳이라고 보면 될듯합니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

의왕은 24년에는 입주가 하나도 없으나,

25,26년에는 입주가 많은 편인데 모두 포일동 주변인 내손동에 몰려있습니다.

25년에는 인덕원자이SK뷰 2633세대,

26년에는 인덕원퍼스비엘 2180세대가 입주예정이기 때문입니다.

미정물량도 꽤 있는 편인데,

이건 내손동 주변이 아닌 오존/고천동에 몰려있습니다.

오전다구역/고천나구역/부곡가구역 재개발구역이 입주예정물량으로 잡혀있네요.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

광명은 24년10월에 광명10구역 광명호반써밋이 입주예정이지만, 적정물량 이내입니다만,

그이후로 25년에 무서운 입주물량이 기다리고 있습니다.

철산자이헤리티지 3800세대, 광명센트럴아이파크 1957세대, 광명자이더샵포레나 3585세대가 있는데,

광명자이더샵포레나는 25년 12월이기에 입주물량이 적정해보이는 26년 역시 안전해보이진 않습니다. 26년 1월에 철산자이브리에르가 입주할 예정이거든요.

근데 여기에 트리우스광명이 안잡혀있네요. 광명2구역, 트리우스광명은24년 12월에 입주 예정으로 잡혀있습니다. 

결국 24년 역시 광명은 적정이 아니네요.

워낙에 확정된 입주물량이 많아서 입주미정물량이면서도

가장 대장이 될 곳 광명 11R, 12R은 아예 눈에 들어오지도 않습니다.

광명은 입주물량이 정말 어마어마하기 때문에, 정말 눈 똑바로 뜨고 쳐다봐야할듯합니다.

정리해보겠습니다.

출처 : 손품왕

2024-01-10	인덕원푸르지오엘센트로 (84)	유-플래닛광명역데시앙 (84)
지역	경기 의왕시 포일동	경기 광명시 일직동
연식	2019.11. (5년차)	2019.12. (5년차)
세대수	1,774세대	1,500세대
지하철	4호선 인덕원역 (도보 14분)	1호선, KTX 광명역 (도보 4분)
강남역	44분 (인덕원 >사당 >강남)	59분 (광역버스>서울대입구>강남)
을지로입구역	1시간 4분 (인덕원>동대문역사공원>을지로입구)	1시간 12분 (버스 >구로디지털단지>을지로입구)
여의도역	53분 (인덕원>동작>여의도)	49분 (광명>구로>신길)
판교역	49분 (버스>버스)	1시간14분(버스>광역버스>양재>판교)
학교	인덕원초 300m, 백운중 700m, 백운고 900m	빛가온초 600m, 빛가온중 800m, 강휘고 1.1km
주요상권, 학원가	포일숲속단지 상권, 푸른마을인덕원대우쪽 학원가, 학원 77개	코스트코, AK프라자, 롯데몰, 아브뉴프랑,이케아, 학원 64개
최고가	16.3억 (21년 6월)	15.2억 (21년 6월)
입주물량	24년 없음, 25년,26년 과다 / 미정물량 과다	24년,25년,26년 과다/ 미정물량 과다
비고	GTX-C, 월곶판교선, 인덕원-동탄선	월곶판교선, 신안산선

현재 교통적으로는 인덕원엘센트로가 더 좋습니다.

(광명역이 1호선 지선이기때문에 일자리 접근성이 좀 안좋습니다.)

상권은 유플래닛 광명역 데시앙이 대형상권들이 많아서 좋습니다만 학원가는 다소 부족합니다.

입주물량은 광명뉴타운 및 철산동입주때문에 광명이 훨씬 안좋은 상태입니다.

향후 교통호재 측면에서도 월곶판교선은 똑같다고 지운다면 신안산선과 GTX-C가 남는데,

아무래도 여의도를 가는 신안산선보다는,

삼성역을 가고, 더 나아가서는 다른 GTX역과의 연계도 가능한 GTX-C노선이 더 파워풀 하다고 판단되어 인덕원푸르지오엘센트로가 호재적으로도 좀더 나아보입니다.

가격 비교

출처 : 손품왕

실거래가 비교해보겠습니다.

매가의 흐름은다소 비슷합니다.

하지만 전세가를 보면 인덕원 푸르지오 엘센트로가 높습니다.

워낙에 유플래닛광명역 데시앙의 일자리접근성이 인덕원푸르지오엘센트로보다 안좋기때문

아닐까 생각이 됩니다.

출처 : 손품왕

호가를 보면, 매매의 흐름은 거의 비슷하다고 보면 될듯합니다.

전세의 호가도 비슷하게 흘러가지만,

실거래가처럼 인덕원푸르지오엘센트로가 더 비싼 호가를 유지하고 있다고 보시면 될듯합니다.

매물 흐름 비교

손품왕의 가장 파워풀한 기능 매물 흐름 기능입니다.

출처 : 손품왕

매매매물은 최근에 늘어나고 늘어나고 있고

전세매물 역시 최근에 늘어나고 있습니다.

둘다 평균물량보다 많은 상황이기 때문에 아마 가격에 하방압박을 받을 것으로 예상됩니다.

지금 매매 상위가는 계속 하락하고 있고, 매매 하위가는 반등을 했지만, 매매매물이 많으면 언젠간 다시 하방압력을 받지 않을까 예상이 됩니다.

전세가도 반등을 했지만, 다시 이렇게 물량이 급격히 늘어났다면,

다시 그 반등의 폭은 줄어들지 않을까 예상이 되네요.

출처 : 손품왕

현재 매매매물이 늘어나다가 11월부터 줄어드는 추세고,

전세매물도 늘어나다가 11월부터 줄어드는 추세입니다.

그래도 매매매물은 줄어들고는 있지만 아직 매물이 평균보단 많은 상황이고,

전세는 평균보다 적은 수준으로 내려온 상황입니다.

매물감소에도 불구하고 매매는 상위하위 모두 조금씩 내려오고 있는 상황이고,

전세도 매물감소에도 불구하고 가격이 내려오고 있습니다.

이는, 전세가격이 올라가니 거래가 되지 않고 있다가, 전세가격을 다소 내리니까 전세거래가 되어 전세매물이 소진되는 현상으로 봐야 이해가 될듯합니다.

매물 비교

인덕원푸르지오엘센트로

중층이고

206동이면 인덕원역과 가장 먼동이므로 비선호동입니다.

4bay구조이고, 남서향입니다.

매가는 12.2억이고

전세가는 6억입니다.

유플래닛광명역데시앙

층은 중층,

동은 103동이라서 뒷동이긴하나, 주상복합이라 상관없으니 쏘쏘동으로 하겠습니다.

남향이고, 거실과 주방이 마주보지 않는 타워형구조입니다.

3bay구조로 볼수있겠네요.

매가는 12억,

전세가는 5.65억입니다.

요약해보겠습니다.

매물 비교	아파트명	인덕원푸르지오엘센트로 (84)	유-플래닛광명역데시앙 (84)
	연식	2019.11. (5년차)	2019.12. (5년차)
	세대	1,774세대	1,500세대
	매매	12.2	12
	전세	6	5.65
	층	중층	중층
	동	비선호동	쏘쏘동
	향	남서향	남향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/4bay	계단식/3bay
	입주여부	입주가능	입주 가능
	비고
가격 비교	매물가격	12.2	12
	비율	102%	98%
	전고점매매	16.3	15.2
	전고점비율	107%	93%
	전고점比현재	-25%	-21%
	가격수준	20년 중반	20년 초반

출처 : 손품왕

전고점 기준으로,

인덕원푸르지오엘센트로가 7%정도 더 비쌌던 것은 맞으나,

전고점은 한두번 찍었던 거래이고 그때 거래량이 많았던 것은 아니라

그것으로 그 가치를 결정하기엔 이제 좀 위험하다는 생각이 들었습니다.

가격수준으로 비교를 먼저 해보는데,

유플래닛데시앙은 12억이 20년 2월에 거래된 수준의 가격이고,

인덕원푸르지오엘센트로는 11.9억이 20년 2월에 거래된 가격이고 그뒤로는 거래가 없다가, 

21년 4월엔 15억 넘어서 가격이 찍힌게 유일한 상황입니다.

즉, 가격만 보고 고른다면 유플래닛 데시앙을 고르는게 맞아보입니다.

하지만, 다소 아쉬운 점은 있습니다.

왜냐면 12억이라는 금액은 절대적으로 큰 금액이기 때문에

평생 그곳에서 살 생각으로 집을 구매할 것인데,

광명역 주변은 뭔가 학군적으로는 부족해보이는 느낌이 강하게 들기 때문입니다.

중학교까지는 어떻게 보낸다고 쳐도,

고등학교는 너무 멀리있고, 학원이 부족합니다.

인덕원은 그나마 평촌학원가를 이용하면 되는데, 광명은 그런 인프라가 좀 부족합니다.

그래서, 일단 12억 다른 단지를 먼저 찾아보고자합니다.

12억 다른 단지 찾기

신도림동아3차 12억

DMC아트포레자이 12억

강서힐스테이트 11.5억

센트럴타운 10.3억

신공덕삼성래미안2차 11.2억

비교해볼까요?

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

최고가 기준,

인덕원푸르지오엘센트로 (16.3) > 유-플래닛광명역데시앙 (15.2) > 강서힐스테이트 (14.5) > 신도림동아3차 (14.0) > 신공덕래미안2차 (13.8) > 센트럴타운 (13.15) > DMC아트포레자이 (12.01) 입니다.

20년 1월 가격 기준,

신도림동아 (10.9억) > 강서힐스테이트 (10.3) > 신공덕삼성래미안 (9.5) > 유플래닛광명역데시앙(9.41) > 인덕원푸르지오엘센트로 (8.96) > 센트럴타운 (8.8) 순입니다.

인덕원푸르지오엘센트로, 유플래닛광명역데시앙, 강서힐스테이트, 신도림동아3차 이 4단지 가지고 비교해봐야겠네요.

인덕원푸르지오엘센트로 12.2억? 유플래닛광명역데시앙 12억? 강서힐스테이트 12억? 신도림동아3차 12억?

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

위치상으로는 당연히 신도림동아가 되야하는 것이 맞는데, 

연식이 걸리네요.

일단, 앞으로는 신축이 더 큰 선호를 받을 것이기때문에 입지가 가장 좋은 신도림동아3차를 쳐내겠습니다.

최종적으로 저는 음,

원래부터 높은 가치를 가졌던 강서힐스테이트를 선택하겠습니다.

물론 조만간에 있을 변화를 생각하면 광명역 주변, 그리고 인덕원 주변을 선택하는 것이 맞습니다만

주변에 별다른 호재가 없더라도,

학원가가 크게 있고, 비교적 신축 대단지 아파트들이 몰려있는 서울 역세권 신축단지인,

강서힐스테이트를 최종 선택하겠습니다.

게다가 서울에는 한동안 공급이 없기때문에, 그 가치가 점점 더 올라갈것으로 판단되는 이유도 있습니다.

 

그럼오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)