부산 기장 일광자이푸르지오2차 울산 북구 송정반도유보라아이비파크 입지 가격 시세 비교

부산 기장 일광자이푸르지오2차 울산 북구 송정반도유보라아이비파크 입지 가격 시세 비교

오늘은 부산 기장군에 있는  일광자이푸르지오2차와

울산 북구 송정반도유보라아이비파크의 입지 가격 시세 비교를 해보도록 하겠습니다.

입지 비교

일광자이푸르지오2단지부터 한번 살펴보겠습니다.

1059세대이고,

2020년도에 지어진 신축입니다.

부산의 가장 외곽에 위치한 기장군, 그쪽에 위치한 일광신도시의 중심에 위치한 단지입니다.

해운대까지 이어지는 동해선을 이용할 수 있는 동해선이 있고,

(도보로 이용하기엔 다소 거리가 있습니다.)

해빛초등학교를 걸어서 이용가능하고, 길 하나 건너면 중학교도 이용가능합니다.

학원가도 바로 앞에 끼고 있는 프라자상가에서 이용이 가능하나,

고등학교가 주변에 없다는 단점이 있습니다.

울산송정반도유보라아이비파크 단지는,

울산 북구의 송정지구의 중심에 위치해 있습니다.

가장 상권이 큰 곳에 바로 맞은편에 위치한 대장단지입니다.

상권의 크기가 상당한데, 제가 그때 임장갔을 때는 다소 휑한 느낌이 있었는데,

지금은 좀 채워졌을지 궁금하네요. 그래도 매우 깨끗한 분위기입니다.

아무튼 1162세대의 2019년식의 신축입니다.

고현초등학교를 품고 있고, 

좀 걸어가면 중학교가 있고, 좀더 멀리걸어가면 고등학교가 있습니다.

바로 앞에 있는 큰 상권쪽에 학원이 있는데, 생각보다 그 개수는 적습니다. (63개)

출처 :  손품왕

출처 :  손품왕

출처 :  손품왕

출처 :  손품왕

입주물량을 살펴보면, 부산은 23년까지는 입주물량이 많았다가,

올해부터는 다소 줄어들고,

25년부터는 꽤 줄어드는 모습을 보입니다.

많은 입주물량의 대부분이 남구,강서구,부산진구,동래구에 집중되어있고,

기중군은 사실상 입주가 없는 상황이네요. (미정물량만 있는 상황)

그 입주 역시 일광지구에 2단지가 있는데, 분양경기가 안좋다보니 계속 미루고 있는 상황인가 봅니다.

부산 전체적으로 정비물량이 많아서 미정물량은 많은 상황입니다.

출처 :  손품왕

출처 :  손품왕

출처 :  손품왕

울산은 23년에 입주가 많았고, 24년부터는 입주가 없고 26년부터는 입주가 더 없는 상황입니다.

울산 북구는 마찬가지인게 24년에는 입주 없고, 25년에 입주가 있다고 하지만 민간임대 몇세대 안되는거고,

26년부터는 다시 공급 전무입니다.

아무래도 수요가 없어서 공급을 안하는 것이긴합니다만,

이게 향후 울산부동산에 어떤 영향을 미칠지 지켜봐야겠습니다.

울산 역시 미정물량은 많은 상황인데, 어떻게 될지가 의문이네요.

부산은 24년 적정, 25,26년 부족 / 미정물량 많음 / 기장군 24,25,26 없는 수준

울산은 24,25,26년 부족 / 미정물량 많음 / 북구 24,25,26 없는 수준

으로 정리되겠네요.

요약해보겠습니다.

출처 :  손품왕

2024-01-15	일광자이푸르지오2단지 (84)	울산송정반도유보라아이비파크 (84)
인구	부산 (329만) 기장군 (18만)	울산 (110만) 북구 (22만)
지역	부산 기장군 일광읍	울산 북구 송정동
연식	2020.01. (4년차)	2019.02. (5년차)
세대수	1,059세대	1,162세대
지하철	동해선 일광역 (도보 15분)	없음
학교	초품아, 일광중 300m, 고등학교 없음.	고현초품아, 고현중 600m, 화봉고 600m
주요상권, 학원가	전형적인 신도시 상권, (아직 빈곳이 많음), 학원 88개	길 건너 프라자상권들, 학원 63개
최고가	8.58억 (21년 7월)	7.28억 (21년 10월)
입주물량	부산 : 24년 적정, 25,26년 부족, 미정물량 많음 / 기장군 24,25,26 없는 수준	울산 : 24,25,26년부족, 미정물량 많음 / 북구:24,25,26 없는 수준
비고

동네자체는 아무래도 부산이 울산보다는 수요가 많은 곳이므로,

입지는 일광자이푸르지오2차가 좋지만,

공급적으로는 부산이 울산보다 좀더 부담이 되는 상황입니다.

다만 기장군 자체로는 공급이 거의 없는 상황이네요.

가격 비교

출처 :  손품왕

먼저 실거래가부터 보겠습니다.

실거래가는 일광자이푸르지오보다, 울산 송정반도유보라가 먼저 올랐네요.

그러다가 유동성과다시기에,

20년 중반에 일광자이푸르지오가 치고 올라갔고, 

그 치고 올라간가격이 몇번 높은 가격을 기록한후

하락장에선 함께 내려와서 서로 비슷한 가격을 기록하고 있습니다.

전세가는 울산송정반도유보라가 일광자이푸르지오보다 좀더 높은 가격을 보이고 있네요.

일단 살기에는 일광자이푸르지오보다, 울산송정반도유보라가 좀더 좋은가봅니다.

출처 :  손품왕

매매호가  역시, 울산 반도유보라가 높았지만,

20년 중반부터 갑자기 일광자이푸르지오가 치고 올라가서 높은 가격을 보이다가

지금은 거의 비슷한 가격을 보이고 있는 상황입니다.

전세호가도 이젠 거의 비슷한 상황이 되었네요.

출처 :  손품왕

기장군은 현재 매매  매물수가 지속적으로 늘어나고 있고,

전세매물도 없다시피하다가 다시 늘어나고 있는 상황입니다.

매매매물이 지속적으로 늘어남에 매가는 속절없이 떨어지고 있고,

전세가는 매물이 없어서 다시 오르는 것 같더니, 매물이 쌓이니까 다시 하향곡선을 그리는 그런 상황입니다.

출처 :  손품왕

울산 북구는 매매매물수가 증가하다가 최근에 좀 줄어들었습니다.

전세 매물 역시 최근에 많이 증가하다가 다시 줄어들고 있습니다.

매가도 그에 따라 하락을 하다가, 이제 바닥을 다지고 천천히 올라가고 있는 느낌이고,

전세가도 전세매물이 줄어서, 이제 상승을 좀 해볼까... 하는데, 다시 매물이 많아져서 못올라가는 느낌이네요.

그래도 투자하기에는 매매가가 지속적으로 떨어지고 있는,

기장군에 좀더 적합하지 않나하는 생각이 듭니다.

매물 비교

일광자이푸르지오2단지

고층에,

204동으로 일광역과 메인 상가에 다소 먼쪽이라 비선호동입니다.

4BAY 좋은구조이고, 남동향입니다.

세안고 매매하는 집입니다.

매가는 5.4억,

전세가는 2.8억입니다.

송정반도유보라 아이비파크

중층에 104동은 단지 중간에 위치한 동이므로 쏘쏘한동입니다.

111c 타입으로 약간 요상한 구조이고,

남동향이라고 합니다.

시스템에어컨 5대 설치되어있다고 합니다.

매가는 5.4억,

전세가는 3.2억입니다.

요약해보겠습니다.

매물 비교	아파트명	일광자이푸르지오2단지 (84)	울산송정반도유보라아이비파크 (84)
	연식	2020.01. (4년차)	2019.02. (5년차)
	세대	1,059세대	1,162세대
	매매	5.4	5.4
	전세	2.8	3.2
	층	고층	중층
	동	비선호동	쏘쏘동
	향	남동향	남서향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/4bay	계단식/3bay
	입주여부	세안고	입주 가능
	비고		시스템에어컨5대
가격 비교	매물가격	5.4	5.4
	비율	100%	100%
	전고점매매	8.58	7.28
	전고점비율	118%	85%
	전고점比현재	-37%	-26%
	가격수준	20년 후반	20년 후반

출처 :  손품왕

늦게 오르긴했지만, 전고점은 일광자이푸르지오가 18%정도 더 비쌌습니다.

아무래도 결국은 부산이라는 이점때문이겠지요..?

현재 가격은 둘다 5.4억으로 같고,

매물상태는 세안고임을 제외하면 일광자이푸르지오가 좀더 나은 상황입니다.

전세가는 여전히 송정지구가 좀더 높은 상황입니다.

따라서 둘다 투자금은 2억 이상은 드는 상황이네요.

매력적이진 않습니다만,

둘중에 하나를 선택해야한다고 한다면,

저는 일광자이푸르지오 세안고 매물을 선택하겠습니다.

결국은 부울경의 중심은 부산이기때문에,

일자리적으로 줄어들고 있는 울산보다는 즐길거리 볼거리가 많아 사람이 몰리는 부산쪽으로 사람이 더 몰릴 것으로 보고,

가격도 전고점대비 37% 정도 떨어진 가격이기때문에, 20년 후반 가격이긴하지만,

그래도 적정하지 않을까 판단이 됩니다.

공급도 부산은 미정물량이 많아서 그렇지 적정한 상황이기때문에

기회를잘 노리면 괜찮을 수도 있겠네요.

5.5억 단지 찾기

동래3차sk뷰 5.3억

연산자이 5.38억

동대구비스타동원 5.1억

도안6단지센트럴시티 5.5억

광주유니버시아드힐스테이트 3단지 5.28억

비교해보겠습니다.

출처 :  손품왕

출처 :  손품왕

최고가 기준,

일광자이푸르지오2단지 (8.58) > 유니버시아드힐스테이트3단지 (7.95) > 도안6단지센트럴시티 (7.7) > 동대구비스타동원 (7.55) > 동래3차SK뷰 (7.53) > 연산자이 (7.45) 순입니다.

모든 단지가 거래가 되던 19년 11월 기준,

동래3차SK뷰 (5.5) > 유니버시아드힐스테이트 (5.2) > 동대구비스타동원 (4.7) > 도안6단지센트럴시티 (4.6) > 연산자이 (4.15) > 일광자이푸르지오 (3.8) 순입니다.

일광자이푸르지오는 확실히 나중에 각광을 받은 감이 없지않아 있네요.

그래도 가장 싼 2단지는, 동래3차SK뷰는 19년 11월보다 더 싼 상황입니다.

입지 한번 볼까요.

999세대의 2021년식의 주상복합 아파트입니다.

명륜역까지 도보 5분에 갈수있고,

그에 따라 롯데마트/롯데백화점을 그 정로 거리에 이용할 수 있는 단지입니다.

초등학교가 먼것이 단점인데,

저번에 봤떤 동래래미안아이파크 단지 바로 옆에 붙어있는 온천초등학교까지 와야하는데,

700m 정도 되니까 꽤 멀리 떨어져있네요.

그쪽으로 가는 길이 그렇게 깨끗하게 닦여 있지도 않구요.

하지만, 부산의 일광신도시에 비해선 훨씬 중심인 것은 맞습니다.

그래서..

저라면

5.5억 이하의 돈으로 고르라면

동래3차 SK뷰 5.3억 매물을 선택하겠습니다.

지금은 다소 어수선해보이지만,

최근에 들어온 동래래미안아이파크,

위쪽에 래미안포레스티지 단지들까지 생각하면

거주요건이 개선되지 않을까 생각이 됩니다.

그럼 오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다.