성남시 중원구 e편한세상금빛그랑메종 용인시 수지구 광교자이더클래스 시세 입지 가격 비교

성남시 중원구 e편한세상금빛그랑메종 용인시 수지구 광교자이더클래스 시세 입지 가격 비교

오늘은 성남시 중원구 e편한세상금빛그랑메종 단지와

용인시 수지구 광교자이더클래스 시세 입지 가격 비교를 해보겠습니다.

입지 비교

먼저 위치적으로 비교 한번 해보겠습니다.

출처 : 손품왕

e편한세상금빛그랑메종은 구성남에 있다보니,

광교자이더클래스에 비해서 서울에 훨씬 가까운 곳에 위치하고 있네요.

e편한세상금빛그랑메종1단지는

2022년에 입주한 5320세대의 대단지입니다.

그때 대단지 조사할때 봤듯이, 경기도에서 세대수가 가장 많은 단지입니다.

8호선 단대오거리역 주변에 위치를 하고 있으나, 아주 인접해있지는 않고,

이용하려면 가는길에 시장을 지나가야합니다.

초등학교를 품고 있긴하나, 중학교와 고등학교는 다소 거리가 있습니다.

워낙에 대단지이기 때문에, 그 단지 자체의 상가 앞에 상권들이 좀 형성이 되어있으나,

재개발 구역이다보니 아주 말끔한 느낌은 아니고,

구성남지역이 언덕이 워낙에 심하고 금빛그랑메종 역시 단지 내에 언덕구배가 좀 심한 편입니다.

그리고 5300세대가 되는데 거기서 30평대가 거의 없고 20평대가 대부분인 것을 봐서,

구성남의 위상이 아직은 산성역이 있는 수정구쪽은 꽤 괜찮지만,

e편한세상금빛그랑메종과 신흥역하늘채랜더스원이 있는 이쪽은 아직은

선호도가 비교적 낮음을 알 수 있습니다.

광교자이더클래스는,

2012년식에 이제는 꽤 연식이 된 아파트로

1035세대의 단지입니다.

신분당선 거의 초역세권의 단지인데다가,

상현역앞의 거대한 프라자상권들을 누릴 수 있는 장점이 있어서

광교와 함께 무럭무럭 자라난 단지입니다.

품고있진 않지만 바로 앞에 초등학교가 있고,

주변에 중학교, 고등학교도 있습니다.

주변에도 다 아파트촌이라서, 거주환경 자체는 확실히 구성남보다는 

수지 상현이 훨씬 좋습니다.

입주한번 보겠습니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

성남시는 24년부터는 입주가 거의 없다시피하는데,

입주미정물량은 그래도좀 있는 편입니다.

입주미정물량이 뭐가 있나봤더니,

5000세대의 상대원2구역, 그리고 

산성역포레스티아와 더불어서 구성남의 대장이될 산성구역 3400세대가 대기를 하고 있네요.

나머지는 분당리모델링 단지들이네요.

그래도, 일단 26년까지는 입주가 없다는 생각으로 접근해도 무방하지 않을까 합니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

용인시는 24년에 입주가 다소 있고,

25년부터는 입주가 없습니다.

24년에 있는 입주는 대부분이 처인구에 몰려있고,

그 고분양가로 유명한 e편한세상용인역플랫폼시티가 4월에 입주합니다.

즉, 상현역에 영향을 줄만한 수지구 입주는 제로입니다.

입주미정물량은, 신봉2구역 4200세대가 예정이 되어있습니다.

이는 재개발재건축은 아닌것같고, 용인시에서 개발하는 것같은데,

어떻게 진행될지 잘 지켜봐야겠습니다.

즉, 입주는 성남시보단 용인시가 안좋네요.

출처 : 손품왕

2024-01-08	e편한세상금빛그랑메종 (84)	광교자이더클래스 (84)
지역	경기 성남시 중원구 금광동	경기 용인시 수지구 상현동
연식	2022.11. (2년차)	2012.07. (12년차)
세대수	5,320세대	1,035세대
지하철	8호선 단대오거리역 (도보13분)	신분당선 상현역 (도보 4분)
강남역	51분 (단대오거리>잠실>강남)	40분 (상현 > 강남)
을지로입구역	1시간 8분 (단대오거리 >잠실> 을지로입구)	1시간 4분 (상현 > 신사 > 을지로3가 > 을지로입구)
여의도역	1시간 3분 (단대오거리 > 석촌>여의도)	56분 (상현 > 신논현> 여의도)
판교역	50분 (버스>버스)	23분 (상현>판교)
학교	금상초품아, 성남동중 600m, 성남고 1.8km	새빛초 200m, 상현중 300m, 상현고 300m
주요상권, 학원가	산성대로 주변 상권, 단대전통시장. 광명로 주병 상권, 학원 114개	상현역 주변 상권, 수원지방검찰청 주변 상권, 학원 103개
최고가	12.7408억 (21년 9월)	14.2억 (21년 9월)
입주물량	24,25,26년 부족 / 미정물량 많음	24년 과다, 25,26년 부족 / 미정물량 많음
비고

위치상으로는 e편한세상금빛그랑메종이 서울에 훨씬 가깝습니다만,

대중교통상, 그리고 주변환경, 학군은 광교자이더클래스가 더 좋아보입니다.

신분당선이 있으니까 위치상관없이 대중교통으론 훨씬더 가깝네요.

가격 비교

출처 : 손품왕

실거래가 한번 보겠습니다.

e편한세상금빛그랑메종의 30평대가 세대수가 별로 없다보니 거래량도 많지가 않습니다.

그 내에서 거래된 거래량을 보면 확실히 광교자이더클래스가 더 가격이 높습니다.

전세가는 말할 것도 없구요.

꾸준히 올라가는 광교자이더클래스의 전세가가 인상적입니다.

출처 : 손품왕

호가를 한번 살펴보겠습니다.

그 호가가 최근에는 많이 붙었네요.

광교자이더클래스는 많이 떨어진 반면, e편한세상금빛그랑메종은 별로 안떨어졌습니다.

전세가도 거의 비슷한 수준이네요.

위치는 구성남이 상현동보다 훨씬 좋기때문에,

주변환경이 조금씩만 개선이 되더라도 그 가치가 확확 올라가는것을 인정받는 그런 느낌입니다.

매물 흐름 비교

출처 : 손품왕

성남시 최근에 매매매물이 늘다가 다시 줄어들고 있고, 전세매물도 늘어나다가 줄어들고 있습니다.

매매가도 상승한게 꺾었다가 매매매물이 줄어드니까 다시 늘어나고 있고,

전세가도 상승하다가 전세매물이 늘어나니까 꺾이더니, 다시 전세매물이 줄어드니까 다시 전세 상위가는 고개를 살짝 위로 꺾었습니다.

매매는 떨어지고, 전세는 올라가는 시장이 들어가기에 투자자가 들어가기에 좋고,

매매도 떨어지고, 전세도 떨어지는 시장이 실거주자가 들어가기에 좋습니다. 진짜 많이 떨어지니까요.

일단 매매가 조정을 받을수는 있을 시기 같습니다. 

매매물량이 떨어지고는 있어도 매물자체는 많으니까요.

출처 : 손품왕

매매는 성남시와 매우 흡사합니다.

매매매물이 꽤 늘어났다가 줄어들고는 있지만 여전히 매물은 많고,

그에 따라 가격은 올라갔던 가격이 다시 하락하고, 상위가는 다시 고개를 들어보려하는 모습입니다.

전세는 8월부터 매물이 쌓이기시작해서, 지금도 계속 쌓이고 있기때문에

그게 가격에 반영되어 10월부터 전세가격은 꺾이기 시작했습니다.

성남은 전세매물이 소진되는것이 보이기 시작한 반면 용인은 그게 보이지 않고있기때문에,

전세가가 다시 떨어지는 모습을 보이지 않을까싶네요.

둘다 매매매물은 많고,

전세매물은 쏘쏘한 상황인데, 용인시는 늘어나는 상황이고 성남시는 줄어드는 상황이니까,

오히려 용인시가 전세가가 조정될가능성이 높아보이네요.

그럼 결국 용인시가 매가 조절이 될 가능성이 좀더 높아보이는 그런 상황입니다.

매물 비교

e편한세상금빛그랑메종

층은 중층,

동은 109동으로 단대오거리역에 꽤 가까운 역이기때문에 선호동입니다.

전형적 3bay 구조이고,

남동향입니다.

매가는 12억이고,

전세가는 5.8억입니다.

광교자이더클래스,

층은 중층,

동은 4205동으로 광교역과 가깝지만, 교통량이 많은 도로와 인접해있으므로 로얄동아닌 선호동입니다.

3bay 구조이고 남동향입니다.

매가는 12억이고,

전세가는 6억입니다.

비교해보겠습니다.

출처 : 손품왕

매물 비교	아파트명	e편한세상금빛그랑메종 (84)	광교자이더클래스 (84)
	연식	2022.11. (2년차)	2012.07. (12년차)
	세대	5,320세대	1,035세대
	매매	12	12
	전세	5.8	6
	층	중층	중층
	동	선호동	선호동
	향	남동향	남동향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/3bay	계단식/3bay
	입주여부	입주가능	입주 가능
	비고
가격 비교	매물가격	12	12
	비율	100%	100%
	전고점매매	12.7408	14.2
	전고점비율	90%	111%
	전고점比현재	-6%	-15%
	가격수준	21년 중반	20년 후반

매물컨디션은 둘다 비슷합니다.

가격은 똑같구요.

전고점으로 비교하면 광교자이더클래스가 11%정도 더비쌌고,

현재 가격수준도,

광교자이더클래스가 20년후반의 가격을 보이고 있으니 좀더 메리트가 있는 가격입니다.

후회없이 광교자이더클래스를 고르면 되는데,

딱 한가지 걸리는것은 주변의 변화입니다.

광교 상현동은 이제 더이상 주변의 변화가 있을 것이 없습니다.

반대로 e편한세상금빛그랑메종은 

바로 옆이 변화하는 것은 아니지만,

광명과 비슷하게 구성남이라는 입지 전체가 변화하면서 위상이 올라가고 있는 상황입니다.

바로 옆에 상대원2구역이 5000세대가 생길것이고,

신흥구역, 수진구역생기고 나면

현재 구성남의 대장인 산성역 주변 단지들과의 연계성도 점점 더 강해지고

그러면 점점더 낙후된 시설보다는 더 깔끔한 시설들이 들어올 예정입니다.

그래서 e편한세상금빛그랑메종에서 보다 빠른 변화가 예상됩니다.

그래서 고민이 됩니다.

e편한세상금빛그랑메종에게 12억이란 가격이 너무 비싸보이기 때문이죠.

일단은, 12억 단지를 좀 더 찾아본다음에 최종결정하겠습니다.

12억 단지 찾기

산성역포레스티아 11억

광명역센트럴자이 12억

광교센트럴뷰 11.6억

약수하이츠 12억

비교해볼까요.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

최고가 기준,

약수하이츠 (15.0) > 광명역센트럴자이 (14.7) > 산성역포레스티아 (14.45) > 광교자이더클래스 (14.2) > 광교센트럴뷰 (14.0) > e편한세상금빛그랑메종 (12.74) 입니다.

20년 1월 가격 기준,

약수하이츠(10.325) > 산성역포레스티아 (10.2) > 광교자이더클래스 (9.58) > e편한셍금빛그랑메종(7.54) 순입니다.

그럼 오늘은..

약수하이츠, 산성역포레스티아, 광명역센트럴자이 중에 골라야할 것 같은데..

오늘은 광명역센트럴자이를 선택하겠습니다.

(이렇게 고른 12억 단지들은 나중에 1월의 최종선택을 할 예정입니다.)

광명역센트럴자이는,

1) 신축에 균질성이 좋고, 주변에 일자리가 많은데다가,

2) 생활 편의성 (코스트코, 중앙대병원, 이케아, 롯데아울렛)도 좋고,

3) 교통 편의성 (광명역 KTX)이 좋고,

4) 향후 교통 호재 (신안산선, 월판선)이 확정이 되어있기때문입니다.

 

그럼 오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)