생각 정리

잠시 멈추고 이렇게 생각을 정리할 시간이 필요했다.

왜 갑자기 포스팅을 반말로 쓰냐하면..

나는 원래, 

이렇게 포스팅을 반말로 네이버 블로그를 일기처럼 썼었다.

그러다가 티스토리로 옮겨왔던 것은,

블로그로 조금이라도 수익을 일으키기 위함이였다.

하지만, 몇 주 해보고 느낀 것은,

현재 내가 하는 방식의 블로그의 방식은 수익화에는 맞지 않는 다는 것이였다.

그냥 무작정 부동산 주제이면,

꾸준히 올리기만 하면 언젠간 사람들에게 사랑을 받을 것이라고 생각했던 게 원인이였는데,

착각이였던 것 같다.

그래서, 그냥 티스토리도 그냥 원래 내 목적에 맞게,

내 성장에 맞는 방식으로 운영하고자 한다.

 

부동산 공부도 방향을 새로 잡으려고 한다.

내 부동산 투자를 돌아보자.

나는 부동산 공부 시작을 여러가지 팟캐스트로 시작하긴 했지만,

본격적으로 몸을 움직여가면서 한 것은 바로 월부 수업을 들으면서다.

참 실행력이 늦은게,

월부수업을 듣기로 결정한게, 월부 팟캐스트를 19년부터 들었으면서도

수업을 21년 9월에 들었으니, 거의 팟캐스트를 듣고 2년반만에 수업을 듣기로 결정한거다.

결혼과 동시에 집을 매수했던 2017년,  그 여름에 집값이 상승하는 것을 직접 눈으로 봤음에도 불구하고

상승장을 4년 이나 지켜본 이후에 수업을 들었던 거다.

아무튼, 수년간 월부의 팟캐스트 및 유튜브와 수업을 들으면서

내 안에 쌓인 내공을 몇 줄로 표현하기는 힘들지만,

투자는 가치 대비 싼 자산을 모아나가는 것, 그러기 위해서는 많은 지역을 아는 것이 가장 중요하다고 배웠다.

그 지역을 많이 알기 위해서는, 결국은 임장, 임장, 또 임장이였다.

그 임장을 하고, 매물을 보고, 그 매물 중에 1등을 뽑는 작업을 계속하는 것이 중요하다고 했다.

임장을 해서 내가 공부해둔 지역, 소위 앞마당으로 만든 곳은 시세를 지속적으로 지켜보는 것이 중요했고,

그것을 대표 단지를 지정해서 시세트래킹을 통해 지역의 분위기를 체크해야한다고 했다.

그 가르침 아래 나 역시도 2021년에는 지방 광역시 3곳을 분석 했었고, 그 중에 한 곳을 투자했다.

(내 블로그 보면 어디를 투자했는지 나온다.)

그리고, 2023년에는 육아휴직을 하고,

수도권에 언젠간 기회가 온다는 일념하에 수도권 전체를 임장하면서 돌았다.

솔직히 좀 비효율적인 것까지 다 하더라도, 속 시원하게 일하는 것을 좋아하는 편이라

임장 역시 루트가 다소 길더라도 내가 보고자 하는 부분을 최대한 끝까지 다 돌고 왔다. 

그래서 결국 수도권 전체를 분석완료하고, 생활권을 순위를 모두 구분하고,

그 대표단지들을 모두 골라서 시세트래킹할 준비까지 갖춰놓았을 때 성취감은 이루말할 수 없었다.

내 스스로의 목표해둔 하나의 프로젝트를 초과달성한 느낌이였다.

(원래 목표는 서울+경기도였는데, 서울+경기도에 인천까지 마무리했기때문이다.)

 

그래서 현재 복직을 앞둔 내 상태는 어떠한가?

갑자기 번아웃이 왔다.

이유를 설명하자면 길지만,

짧게 얘기하자면, 이렇게 가면 부자가 될수있는게 맞는 것인지 의문이 왔다.

매일매일 시세를 올리고, 매일매일 아파트비교를 하고 있는데,

이렇게 하면 내가 부자가 될수있는게 맞나?

이러다보면 내가 어디에 흐름이 오는지를 예측할 수 있는게 맞나?

내 안에서 아닐 것 같다는 답이 울려퍼지고 있었다.

 

먼저, 위에서 설명했던 내 첫번째 투자.

오늘 손절계약 예정이다.

손절계약을 하는 이유는 여러가지가 있지만,

한마디로 요약을 하자면,

'투자 당시에는 유동성이란 자표 자체를 모르고 투자를 했고, 유동성이 빠지고 나니

저평가인줄 알았던 내 물건이 저가치이더라'

물론, 내 생각이 틀릴 수도 있다.

향후 공급도 없고, 지금 쑥대밭인 분위기가 2~3년뒤엔 다시 살아날 수도 있다.

하지만, 내가 산 지역은 그 지역에서도 가장 선호도가 떨어지는 구 중에 하나이고,

그 구에서도 가장 선호도가 떨어지는 생활권 중에 하나이다.

즉, 지난 장에 약간의 가격상승이 있었던 것은

'코로나때만큼의 유동성 + 임대차2법의 부작용에 의한 임대료 상승'

이 가장 큰 원인으로 보인다. 내가 샀던 물건을 이렇게 복기하는것도 참 뼈아프다.

반면교사할 투자원칙을 세운다.

 1) 해당 지역의 최외곽은 최신축의 대단지들 군집이 아니고서는 하지 않는다. 특히 논밭보이는 곳은 피한다.

 2) 300세대 이하는 절대로 하지 않는다. 웬만해선 1000세대 이상으로 선택하자.

 3) 인테리어 할 때는 조명은 내가 구매해서, 달아달라고 부탁하자. (적당히 매립등 달아주세요 하면 더 별로다.)

 4) 지방은 전세가가 무조건 높은게 좋은게 아니라, 20년 이전 전세가와 비교해보고, 너무 높게 올라와있진 않은지 체크.

 5) 지방은 생각보다 한 단지 입주에도 흔들린다. 앞 뒤 5개월은 넉넉잡아 봐야한다.

 6) 그 구의 전체 평균 평단가보다 낮은 아파트에는 투자하지 않는다.

 

나는 지금도 월부를 좋아하고, 월부의 생각방식을 좋아한다.

너나위님을 가장 좋아한다.

투자와 관계 없이 그 분의 말씀에서 영감을 얻은 부분이 너무나도 많기때문이다.

하지만, 이렇게 지역 분석하고 가격만 지켜보는 방식으로는 내가 생각하는 부자가 되긴힘들겠다는 생각이 들었다.

그것보다 더 큰 흐름을 볼 수 있는 사람이 되야겠다는 생각이 들었다.

 

월부 후에 수업을 몇 개 들었는데, 그 중에 하나 들은 것이 손품왕님 수업이다.

좀 더 투자하기 좋은 곳을 빠르게 찾아낼 수 있다라는 사람들의 카더라 때문이였다.

하지만 수업을 들었을 때 손품왕님의 강의는 손품왕이라는 툴을 설명하는 강의가 아니였다.

부동산의 흐름을 설명하는 툴이였다.

나는 부동산 흐름을 손품왕툴로 볼 수 있다는 것을 알고있었는데, 그냥 그런가보다 하고 넘어갔다.

지금보면 나는 지역분석이 쉽고, 시세트래킹 할단지를 선정하는게 쉽기 때문이였다.

 

얼마 뒤엔  스스로 또 연구를 하시는지, 손품왕을 이용한 경제강의를 런칭을 하셨는데

그 경제강의 역시 들을 땐 충격이였다.

결국은 아파트 단지보단 그 지역이 어떤 지역인지가 중요하고,

그 지역이 어떤 지역인지 보다, 그 지역이 현재 어떤 흐름인지가 중요하고,

그 지역이 어떤 흐름인지 보다, 현재 부동산 경기가 어떤 상황인지가 중요하고,

부동산 경기가 어떤 상황인지 보다, 우리나라 경제가 중요하다는 내용이였다.

어려웠다.

그래서, 나는 그런가보다.

하고 다시 지역분석을 시작했다.

그리고는 지금의 내 상황에 도착했다.

막다른 길에 도착한 것이다.

 

투자는 싼 자산을 비싼 때까지 가지고 있는 것.

자산의 사이클 흐름을 볼 수 있는 거시적인 눈을 기를 수 밖에 없다.

그러기 위해서 갖춰야하는 능력은 나열할 수 없을 정도로 많지만,

적어도 경제의 흐름과, 지역의 흐름, 즉 사이클을 보는 연습은 해야하는 것이다.

그리고 그것을 그렇대~ 저렇대~ 할 정도로만 아는 것이 아니고,

내가 직접 여러가지 툴을 돌려보면서 이렇군, 저렇군 이라고 확신할 수 있을 정도가 되야하는 것이다.

거기에, 현재 내가 가지고 있는 지역분석 및 아파트분석이라는 능력이 더해져야지

비로소 더 완벽한 투자자가 될 수 있는 것이라는 판단이 섰다.

 

그럼 지금 내가 해야하는 것은 무엇인가?

다행히도 이런 나의 물음에,

손품왕님을 포함한

많은 손품왕 단톡방 분들께서 진지하게 답변을 주셨고,

그로 인해 내 생각은 상당히 많이 정리가 되었다.

 

일단, 나에게 필요한 것은

지역분석에서 벗어나서,

경제공부. 그리고 부동산 사이클 공부가 필요하다.

들었던 경제, 부동산 사이클 수업 자료들을 꺼내서 다시 복습한다.

경제와 친해지기 위해 노력한다.

사이클 관련 강의가 있으면 추가로 들어보고,

관련 책들을 읽어본다.

 

나의 유일한 자산, 이 새벽 시간 루틴 정립이 필요하다.

1) 시세트래킹은 계속 할 예정이다. 수도권은 그대로 할 예정이고,

지방은, 흐름이 비슷한 지역 대세청 / 호남권 / 대구권 / 부울경을 나눠서 볼 예정이다.

그리고, 그들을 비교하는 컨텐츠는 이제 그만하려고 한다. 

그것보다 나에게 더 중요한 것을 공부하려고 한다.

 

2) 유명하신 분들의 칼럼을 필사해보려고 한다.

사실 내가 아침바다 카톡으로 사람들에게 책의 문구를 쓴 독서노트 한장을 보내지만,

이는 책을 읽기 싫어하는 나에게 책을 읽을 수 밖에 없는 환경을 제공하는 것이다.

즉, 나는 아직도 레터포비아임이 확실하다.

칼럼읽는 것이 너무 힘들다.

그것이 내가 관심이 없는 분야면 더더욱 그렇다.

하지만 이번 경험으로 알게된것이, 관심이 없다고 불편하다고 외면하면

결국은 몰리고몰리다가 나는 결국 벽으로 가게된다.

불편하더라도 내가 지나가야하는 곳이면, 깨야한다.

깨기 위해서는 부딪혀야하고, 한두번 부딪히는것이 아니고 여러번 부딪혀야한다.

결국은 반복과 경험이 그것을 극복하게 해줄 것이라는 것을 난 월부에서 배웠다.

 

3) 하루하루 공부하는 것,

그리고 하루하루 경험하는 것,

그리고 알게되는 것에 대한 기록도 여기에 하려 한다.

즉, 다시 여기는 나의 수익화 공간이 아닌

결국 내 일기장이 되는 것이다.

 

일단, 오늘은 여기까지 생각정리를 해본다.