수원시 장안구 화서역푸르지오더에듀포레 vs 용인시 수지구 꽃메마을현대홈타운4차3단지

수원시 장안구 천천동 화서역푸르지오더에듀포레 (2009년, 2571세대) : 매매 최저 6.6억
용인시 수지구 죽전동 꽃메마을현대홈타운4차3단지 (2004년, 770세대) : 매매 최저 6.6억

입지 비교

출처 : 리치고

출처 : 리치고

출처 : 손품왕

 

2023-09-27	화서역푸르지오더에듀포레 (85)	꽃메마을현대홈타운4단지 (84)
지역	경기 수원시 장안구 천천동	경기 용인시 수지구 죽전동
연식	2009.01. (14년차)	2004.06. (19년차)
세대수	2,571세대	770세대
지하철	없음 (1호선 성대역 1.2km)	분당선 죽전역 (도보 15분)
강남역	1시간 5분 (마을버스>광역버스>사당>강남)	45분 (마을버스>죽전>정자>강남)
을지로입구역	1시간 19분 (마을버스>성균관대>신도림>을지로입구)	1시간 15분 (광역버스>광역버스>을지로입구역)
여의도역	1시간 7분(마을버스>성균관대>신길>여의도)	1시간 9분 (광역버스>정자>신논현>여의도)
판교역	1시간 (마을버스>광역버스>화랑공원남편)	28분 (마을버스>죽전>정자>판교)
학교	초품아, 중학교 300m, 고등학교 500m	초등학교 300m, 중학교 800m, 고등학교 500m
주변환경	성균관대, 바로 옆 철도로 단절됨. 학원 42개	죽전역 신세계, 이마트. 탄천 및 죽전 중심상가 인접. 학원 154개
최고가	8.95억 (21년 9월)	8.69억 (21년 7월)
비고	신분당선 화서역

그냥 다 제껴놓고,

그냥 위치만 봤을 때 죽전은 분당의 바로 아래.

수원시 장안구 천천동은 한참 그 아래입니다.

물론 과천과 가까운쪽이긴 하지만, 그 사이엔 안양이라는 곳이 있습니다.

즉, 분당과 과천을 경기도 대장 2곳이라고 한다면,

용인은 분당의 바로 아래이고

수원은 과천의 아래아래 (안양 아래)이기 때문에,

죽전이 더 좋은 곳이 맞습니다.

물론, 세대수나 연식, 그리고 향후 있을 화서역 신분당선 호재가 있긴하지만,

그래도 아직 서수원쪽은 서울 접근성이 상당히 떨어지는 것 같습니다.

(근데 그 호재를 치더라도, 강남역 접근성은 죽전이 더빠를것같네요)

입지적으로는 죽전이 훨씬 좋아보이네요.

 

가격 비교

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

실거래가는 대부분 죽전 꽃메마을현대홈타운이 높았지만,

단 몇 번만 실거래가가 화서역 푸르지오더에듀포레가 높이 치고 올라간 상황입니다.

호가도  21년 중반까지는 죽전 꽃메마을이 늘 높았는데,

그 이후로는 화서역 푸르지오더에듀포레가  더 치고 올라갔다가,

현재는 같이 떨어진 상황입니다.

전세가를 보면 사람들이 어디를 더 선호하는지 알 수 있습니다.

전세가가 늘 죽전이 높았던 것을 보면 거주 역시 죽전이 더 선호되는 것을 예상해볼 수 있습니다.

 

매물 비교

화서역푸르지오더에듀포레

층은 7층,

동은 106동으로 도로변에 가까우나, 그 도로가 1호선과 맞닿아있기때문에 비선호동으로 보겠습니다.

(저기 1호선은 중간중간 화물열차도 지나가서 소음이 있는 편입니다.)

3bay구조이고, 남동향구조입니다.

매가는 6.6억이고 이게 최저가 입니다.

전세는 3.9억입니다.

 

꽃메마을현대홈타운4차 3단지

층은 고층,

동은 437동으로 죽전역과는 가장 먼동이기때문에 비선호동으로 하겠습니다.

향은 남향, 

그리고 3bay 구조입니다.

매가가 7.5억이고, 최저가는 같은 동 1층에 6.6억입니다. (12% 할인.. 나쁘지 않네요)

전세는 4.5억입니다.

 

요약하면 다음과 같습니다.

 

아파트명	연식	세대	매매	전세	층	동	향	구조	Bay	입주여부
화서역푸르지오더에듀포레 (84)	2009.01. (14년차)	2,571세대	6.6	3.9	7층	비선호동	남향	방3화2	3bay	입주가능
꽃메마을현대홈타운4단지 (84)	2004.06. (19년차)	770세대	7.5	4.5	고층	비선호동	남향	방3화2	3bay	입주가능

 

아파트명	연식	세대	매매	비율	현시세매매	현시세비율	전고점매매	전고점비율	전고점比현재	가격수준
화서역푸르지오더에듀포레 (84)	2009.01. (14년차)	2,571세대	6.6		7.575		8.95		-26%	21년 초반
꽃메마을현대홈타운4단지 (84)	2004.06. (19년차)	770세대	7.5	114%	7.3	96%	8.69	97%	-14%	21년 초반

 

전고점으로 대비해서 보면, 잠시나마이지만 화서역 푸르지오더 에듀포레가 높았고,

현재 시세도 화서역 푸르지오더에듀포레가 근소하지만 높은 상황인데,

실제 가격은 1억 정도 차이가 나는 상황입니다. (중층 기준)

입지만 보면 당연히 죽전이 좋지만,

현재는 1억 가량이 싼 가격이기때문에..

화서역푸르지오더에듀포레 매물이 더 저평가 되어 보이는게 사실이네요.

하지만 두 아파트 다 실거래가 기준으로 봤을 때 21년 중반때 가격이기 때문에,

그렇게 싸다고 하기는 애매합니다.

싼 기준으로 들어오려면 적어도 코로나 이전 (20년 이전가격)이 되어야한다고 보고 있습니다.

물론 그러면 좋은 매물 다 놓친다고 볼 수도있겠지만,

그정도의 안전마진은 가져가야지 제대로 잃지 않는 투자를 할 수 있을거라고 판단하는 것입니다.

 

7억대 아파트 찾기

그럼 6.6억의 화서역 푸르지오더에듀포레보다 나은 아파트,

7억 수준의 아파트가 어떤 것이 있는지 찾아보겠습니다.

 

브라운스톤 광명2단지 7억

광명롯데낙천대 7억

비산 삼성래미안 7억

수지광교산아이파크6.7억

호반써밋레이크파크 7억

이정도만 하고 비교해볼까요?

 

실거래 최고가 기준으로는,

비산삼성래미안 (9.5) > 브라운스톤광명2단지 (9.15) > 호반써밋레이크파크 (9.05) > 화서역푸르지오더에듀포레 (8.95) > 꽃메마을현대홈타운4차3단지 (8.69) > 광명롯데낙천대 (8.22) > 수지광교산아이파크 (5.3) 순입니다.

호가 최고가 기준으로는,

비산삼성래미안=광명롯데낙천대 > 호반써밋레이크파크=화서역푸르지오더에듀포레=브라운스톤광명=수지광교산아이파크 > 꽃메마을현대홈타운4차3단지 순입니다.

 

1차로,

비산삼성래미안과 브라운스톤광명2단지, 호반써밋레이크파크만 추려서 다시보겠습니다.

출처 : 손품왕

가격이 오르는 걸 보면, 광명과 흥덕 (사실상 광교 오른팔 정도로 보이네요)이 먼저 올랐고,

그 뒤에 비산 삼성래미안이 올랐네요.

아무래도 메인 평촌이 아닌 비산동이다 보니까,

가장 주요입지인 광명과 광교가 오르고 난다음에 올랐나 봅니다.

그러다보니, 7억이라는 가격은

그래서 광명브라운스톤과 호반써밋레이크파크는 20년 중반 가격,

비산삼성래미안은 21년 초반 가격입니다.

즉, 모두 싸진 않다는 것입니다.

 

그래도 이중에서 하나를 고른다면,

광명브라운스톤을 고르겠습니다.

이유는, 서울 접근성이 가장 좋은 단지인데다가,

철산역 인프라를 누릴 수 있고,

광명뉴타운이 개발되면, 그 시세리딩을 같이 가져갈것으로 판단되기 때문입니다.

광명이 지역번호 02를 쓰는 이유가 있습니다.

 

출처 : 리치고

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그럼 오늘은 여기까지 하겠습니다.

그럼 모두 정상에서 만납시다 :)

 

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