래미안 크레시티 vs 홍제역 해링턴플레이스

서울시 동대문구 전농동 래미안크레시티 (2013년, 2397세대) : 12.5억
서울시 서대문구 홍제동 홍제역해링턴플레이스 (2021년, 1116세대) : 13.0억

입지 비교

출처 : 리치고

출처 : 리치고

출처 : 손품왕

 

2023-10-02	래미안크레시티 (84)	홍제역해링턴플레이스(84)
지역	서울 동대문구 전농동	서울 서대문구 홍제동
연식	2013.04. (10년차)	2021.12. (2년차)
세대수	2,397세대	1,116세대
지하철	1,분당,경의중앙선 청량리역 (도보 9분)	3호선 홍제역 (도보 6분)
강남역	36분 (청량리 > 선릉 > 강남)	45분 (홍제>교대>강남)
을지로입구역	29분 (청량리 > 왕십리 > 을지로입구)	28분 (홍제>을지로3가>을지로입구)
여의도역	48분 (청량리 > 왕십리 > 여의도)	39분 (홍제>종로3가>여의도)
판교역	49분 ( 청량리>옥수>신사>판교)	58분 ( 홍제>신사>판교)
학교	초등학교 200m, 중학교 300m, 고등학교 500m	초품아, 중학교 500m, 고등학교 1.9km.
주변환경	전농 답십리 뉴타운, 청량리 롯데백화점, 학원 120개	홍제역 주변상권(다소 어수선) 학원 84개
최고가	17억 (21년 9월)	14.9억 (22년 1월)
비고	청량리역 교통호재들

교통으로 봤을 때, 서울 도심지 접근은

래미안크레시티와 홍제역해링턴플레이스 둘다 비슷한 수준으로 보입니다.

청량리역쪽으로 모든 교통 개발들이 집중되어있기 때문에,

앞으로는 동대문구 쪽이 좀더 교통적으로는 좋을 것으로 보입니다. (청량리역)

만약, 연신내역 주변의 단지였다면, (은평뉴타운) 내년에 개통할 GTX-A의 수혜를 받을 것이라고

얘기할 수 있지만,

홍제역 같은 경우는 연신내역보다 서울에 가까운 상태라서,

오히려 뒤로 Back 했다가 다시 서울 중심지로 와야하는 형태라,

다소 애매해다고 할 수 있습니다.

전체적인 분위기도 홍제역해링턴플레이스는 나홀로 대단지 느낌이 있지만,

전농답십리 뉴타운인 래미안크레시티는 다른 단지들과 어울리는 느낌이고,

좀더 주변이 전체적으로 정비된 느낌이 있습니다.

입지적으로는 래미안크레시티가 나아보입니다.

 

가격 비교

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

래미안 크레시티가 전반적으로 늘 높은 가격을 보였었는데,

그 격차가 점점 좁혀지더니,

22년엔 래미안크레시티의 과대 낙폭으로 인해,

시세가 역전되는 상황도 생긴 상황입니다.

매물 시세도 마찬가지입니다.

래미안 크레시티가 홍제역 해링턴플레이스보다 더 아래로 꺼진 상황.

위에서 래미안크레시티가 입지가 더 좋다고 얘기한 것과 반대인 상황입니다.

이걸 저평가로 봐야할까요?

입지의 순위가 바뀌었다고 봐야할까요?

사실상 입지순위의 변화는 엄청난 교통호재가 있지 않는한 일어나긴 힘들다고 볼 수 있습니다.

홍제역에 커다란 좋은 변화가 있든지,

아님 청량리역에 커다란 안좋은 변화가 있든지..

사실 후자같은 경우는 없죠. 지역민들이 가만있지 않을테니.

그말인 즉슨, 래미안크레시티가 있는 전농/답십리 뉴타운이 상대적 저평가가 되었다고 볼 수 있습니다.

매물 비교

래미안크레시티

층은 중층,

동은 107동으로 청량리역과 가까운, 꽤 괜찮은 중간동입니다.

3bay에 남서향입니다.

매물이 13군데에 나와있는걸 보니,

매도자가 급한 상황인 것 같습니다.

매가는 12.5억이고, 이게 최저가입니다.

전세는 6.5억입니다.

홍제역해링턴플레이스

층은 10층, 

동은 108동으로 단지 중간에 있으니, 쏘쏘한 동이라고 볼수있습니다.

3BAY구조에, 남서향이며

전체 방에 시스템 에어컨이 되어있다고 합니다.

다만 세안고매물이네요.

그래서 그런지 매물도 17군데에 나와있는 상황입니다.

가격은 13억, 이게 최저가이며,

전세는 7억입니다.

 

요약하면,

 

아파트명	연식	세대	매매	전세	층	동	향	구조	Bay	입주여부	비고
래미안크레시티 (84)	2013.04. (10년차)	2,397세대	12.5	6.5	중층	쏘쏘동	남서향	방3화2	3bay	입주가능	급매
홍제역해링턴플레이스(84)	2021.12. (2년차)	1,116세대	13	7	10층	쏘쏘동	남서향	방3화2	3bay	세안고	급매, 시스템 에어컨

 

아파트명	연식	세대	매매	비율	현시세매매	현시세비율	전고점매매	전고점비율	전고점比현재	가격수준
래미안크레시티 (84)	2013.04. (10년차)	2,397세대	12.5		13.6667		17		-26%	20년 중반
홍제역해링턴플레이스(84)	2021.12. (2년차)	1,116세대	13	104%	14	102%	14.9	88%	-13%	20년 후반

 

래미안크레시티의 매물 상태가 좀더 좋은데,

가격은 5천만원 싼 상황이고..

전고점으로 비교했을 때도, 래미안크레시티가 10% 이상비쌌는데,

현재는 오히려 4%가량 싼 상황이고,

이 가격은 전고점대비 거의 26% 떨어진 가격입니다.

래미안 크레시티가 홍제역 해링턴플레이스보다 상대적으로 저평가되어있는 상황이라고 단언할 수 있겠네요.

다만, 이게 엄청 싼 가격이냐고 해보면,

현재가 20년 중반 가격이니까 조금은 아쉽네요.

11억로 내려가면 충분히 싸다고 판단해볼 수 있을 것 같습니다.

게다가, 청량리역은 미래가치가 충분하기때문에,

위쪽 전농 8구역까지 완성이 되면

그 위상은 더 올라간다고 볼 수 있겠네요.

13억대 아파트 찾기

돈의문센트레빌 13억

약수하이츠 12.5억

서울 숲 한신더휴 13억

고덕숲아이파크 13억

왕십리자이 13억

철산역 롯데캐슬&SK VIEW 클레스티지 13억

이쯤하고 비교해볼까요.

 

실거래 최고가 기준으로는,

래미안크레시티(17.0) > 고덕숲아이파크 (16.2) > 왕십리자이 (16.0) > 서울숲한신더휴 (15.5) > 돈의문센트레빌 (15.1) > 약수하이츠 (15.0) > 홍제역해링턴플레이스 (14.9) > 철산역 롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지 (12.97) 순입니다.

호가 최고가 기준으로는,

래미안크레시티=고덕숲아이파크=철산역롯데캐슬&SK VIEW클래스티지 > 왕십리 자이 > 돈의문센트레빌 > 홍제역해링턴플레이스=서울숲한신더휴 > 약수하이츠.. 순이네요.

 

사실 래미안크레시티는 13년식이기때문에,

10년차, 신축이라고 하기 애매한 가격임에도 불구하고 가장 먼저 치고 올라갔고,

최고가도 가장 높게 기록했기에..

여기서도 래미안 크레시티가 가장 높은 평가를 받아야할 것 같습니다.

즉, 래미안크레시티가 13억 이하로 살 땐 가장 현재 저평가되어있는 것은 맞고,

이 가격이 또 떨어져서 11억대수준으로 떨어진다면 그것은 무조건 잡아야하는 가격이라고 판단됩니다.

 

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오늘은 여기까지.

그럼 모두 정상에서 만납시다 :)