인천 논현힐스테이트 vs 삼산타운6단지주공

인천 남동구 논현동 인천논현힐스테이트 (2010년, 594세대) : 5.5억
인천 부평구 삼산동 삼산타운6단지주공 (2004년, 784세대) : 5.6억

입지 비교

출처 : 리치고

출처 : 리치고

출처 : 손품왕

 

2023-10-03	인천논현힐스테이트 (84)	삼산타운6단지주공 (84)
지역	인천 남동구 논현동	인천 부평구 삼산동
연식	2010.11. (13년차)	2004.08. (19년차)
세대수	594세대	784세대
지하철	분당선 소래포구역 (도보 8분)	7호선 삼산체육관역 (도보 7분)
강남역	1시간 38 (소래포구>정왕>사당>강남)	1시간 9분 (삼산체육관 > 대림 > 강남)
을지로입구역	1시간 34분( 버스>송내>신도림>을지로입구)	1시간 11분 ( 삼산체육관>대림>을지로입구)
여의도역	1시간 21분 (버스>송내>신길>여의도)	51분 (삼산체육관 > 온수 > 신길 > 여의도)
판교역	1시간 50분 (소래포구>정자>판교)	1시간 25분 (삼산체육관 > 논현 > 판교)
학교	초등학교 700m, 중학교 600m, 고등학교 400m	초등학교 100m, 중학교 200m, 고등학교 800m
주변환경	뉴코아, 홈플러스, 메가박스 등 논현역 메인 상권 앞, 학원 134개	굴포천역 주변상가, 롯데마트, 학원가 155개
최고가	7.0억 (22년 10월)	8.25억 (21년 5월)
비고

인천의 2개단지를 비교해볼 예정입니다.

사실, 삼산타운6단지 주공은 임장해본 단지이고,

인천논현힐스테이트는 임장해보진 않았지만 거리뷰만으로 판단하고 있는 중입니다.

삼산타운은 부천에 바로 옆에 붙어있는 부평구에 위치한 아파트로,

서울 출퇴근이 가능한 거리의 아파트입니다.

반면, 인천 논현힐스테이트는 서울 출퇴근은 사실상 좀 어려운 곳에 위치한 아파트로,

서울 출근 수요를 받아오지 못한다는 한계가 있습니다.

그것만으로도 일단 입지 자체는 삼산타운6단지가 더 낫다고 볼 수있습니다.

반면 주변환경을 보면,

상권의 규모나 거리의 쾌적성등을 따지면,

삼산타운의 굴포천 앞쪽의 중심상가보다는,

논현 힐스테이트가, 분당선이 지상철인 것만 제외하면 더 상권이 크고 좋은 것 같습니다.

즉,

교통 및 위치는 삼산타운6단지가,

상권은 논현힐스테이트가 더 좋아보입니다.

 

가격 비교

실거래가는 처음에는 비슷했으나,

삼산타운은 꾸준히 상승한 반면,

논현힐스테이트느는 오르지 못하다가 나중에 상승하지못한 상승분만큼을 올라간,

그래도 삼산타운의 상승분만큼은 오르지 못한 모습을 보입니다.

호가도 비슷한 양상이지만,

오히려 가격이 빠질때는 삼산타운이 논현힐스테이트보다 더 많이 빠지는 것을 보이면서,

삼산타운의 상승에는 투자자들의 진입이 어느정도 영향을 줬다는 것도 볼 수 있었습니다.

수도권인데 투자자들이 진입한다는 것은 그만큼 상승장에서는 더 빨리 오른다는 것을 의미하기도 합니다.

이렇게 봤을 때는 삼산타운6단지가 논현힐스테이트와 가격이 같다면,

상대적으로 저평가된것이 아닌가 판단됩니다.

 

매물 비교

인천논현힐스테이트,

층은 9층이고

동은 105동으로 인천논현역 상권과 거리가 멀고,

수인분당선 레일과 인접한 동이므로 (소음..) 비선호동으로 보겠습니다.

향은 남향이고, 

bay는 3bay의 타워형이라고 볼 수 있겠습니다.

시스템에어컨이 되어있는 집이라고 합니다.

매가는 5.5억이고, 이 가격이 최저가입니다.

전세는 없는데, 바로 옆의 한화꿈에그린의 전세가를 보면, 최저 4억입니다.

삼산타운6단지주공

층은 고층,

동은 605동으로 초등학교에는 가장 가까우나 ,역이랑은 다소 거리가 먼 동이므로 쏘쏘한 동으로 보겠습니다.

3bay 구조에 남향집입니다.

리모델링 되어있다고 하네요.

매가는 6.35억이고, 최저가는 5.6억으로 12% 할인된 가격입니다. (괜찮네요)

전세가는 4억입니다.

 

이를 요약하면, 다음과 같습니다.

 

 

아파트명	연식	세대	매매	전세	층	동	향	구조	Bay	입주여부	비고
인천논현힐스테이트 (84)	2010.11. (13년차)	594세대	5.5	4	9층	비선호동	남향	방3화2	3bay	입주가능	시스템에어컨
삼산타운6단지주공 (84)	2004.08. (19년차)	784세대	6.35	4	고층	쏘쏘동	남향	방3화2	3bay	입주가능	리모델링

 

 

아파트명	연식	세대	매매	비율	현시세매매	현시세비율	전고점매매	전고점비율	전고점比현재	가격수준
인천논현힐스테이트 (84)	2010.11. (13년차)	594세대	5.5		6.5		7		-21%	20년 중반
삼산타운6단지주공 (84)	2004.08. (19년차)	784세대	6.35	115%	6.525	100%	8.25	118%	-23%	20년 중반

삼산타운과 논현힐스테이트의 가격이 비슷해서,

삼산타운이 저평가되었다고 얘기하려고 했는데,

중층기준으로 보니까 거의 1억 차이가 나네요.

전고점 대비 삼산타운이 18% 정도 비쌌는데,

현재 가격역시 거의 15% 정보 비싼 상황이라, 전고점과 비슷한 상황입니다.

그래서 가격 자체를 따로보면,

이 역시 동일한데,

논현 힐스테이트, 삼산타운 모두  20년 중반 수준 가격입니다.

따라서, 나쁜 가격은 아니지만 그렇다고 매우 좋다고 하기도 애매한 가격 수준으로 볼 수 있습니다.

그럼 결국 더 좋은 것을 사는게 맞겠지요.

둘 중에 고른다면 삼산타운6단지를 고르는 게 맞을 듯합니다.

장기적으로 봤을 때도 서울 출퇴근에 유리한 것이 더 유리해질테니까요.

게다가 바로 옆은 아니지만, 주변에 있는 주공단지들이 재건축이나 리모델링을 하면,

환경은 좀더 개선이 되지 않을까 생각합니다.

 

6.5억 단지 찾기

삼산타운7단지 6.3억

부천시 포도삼보영남 6.4억

청라 호반베르디움(29블럭) 6.2억

구로구 현대연예인 6.4억

미리내동성 6.3억

부평신일해피트리더루츠 6.2억 (세안고)

이쯤하고 비교해볼까합니다.

 

실거래 최고가 기준,

청라호반베르디움(8.925) > 현대연예인(8.8) > 삼산타운6단지(8.25) > 삼산타운7단지 (8.2) > 포도삼보영남 (8.0) > 미리내동성 (7.4) > 부평신일해피트리더루츠 (7.1) > 인천논현힐스테이트 (7.0)순입니다.

호가 기준으로는,

청라호반베르디움 >현대연예인 > 포도삼보영남=미리내동성=삼산타운6단지=삼산타운6단지 > 인천논현힐스테이트=부평신일해피트리더루츠 순입니다.

놀란 것은,

당연히 부천의 포도삼보영남과 미리내 동성이 삼산타운보다 상급지라고 생각을 했는데,

실거래 최고가를 보니까, 그게 아닌거 같네요.

부천이 부평구의 상급지더라도, 삼산타운은 그 위에 있는 위상의 단지임은 맞는 것 같습니다.

하지만, 여기서는 청라와 현대연예인의 대결이 되겠는데요.

둘다 가격을 비교해봤을 때,

청라호반베르디움은 20년 초반,

현대연예인은 20년 중후반 가격을 보이고 있기 때문에,

가격적으로는 청라호반베르디움이 좀더 매력적입니다.

청라는 7호선 연장이 나름 교통변화를 가져올 예정인 상황입니다.

제 생각엔 7호선으로 서울에 진입하기보단,

공항철도로 접근해서, 서울로 진입하는 수요가 더 많을 것으로 보이네요.

반대로 구로는 구로차량기지의 이동이 결정되지 않으면, 한동안 입지의 변화는 없을 것으로 보입니다.

용적율도 230% 대라서, 구축이지만 재건축도 쉽지는 않아 보입니다.

대지지분도 11.8평이라 낮은 건 아니지만 높지도 않아서, 쉽지는 않아보입니다.

 

따라서, 저는 청라호반베르디움을 선택하겠습니다.

청라는 앞으로 인천에서도 지속적으로 밀어줄 곳이고,

확정된 7호선 연장이라는 호재가 있으며,

수도권 중심부의 구축보다는,

외곽부의 신축의 상승이 좀 더빠 를것이라는 개인적인 생각이 있기 때문입니다.

(신축 선호현상은 점점 더 심해질것으로 예상됩니다.)

 

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오늘은 여기까지.

그럼 모두 정상에서 만납시다 :)