동부산관광단지삼정그린코아 vs 서대구센트럴자이

부산 기장군 기장읍 동부산관광단지삼정그린코아더베스트 (2017년, 549세대) : 4.5억
대구 서구 원대동3가 서대구센트럴자이 (2023년, 1526세대) : 4.5억

입지 비교

출처 : 리치고

출처 : 리치고

출처 : 손품왕

2023-10-04	동부산관광단지삼정그린코아더베스트 (84)	서대구센트럴자이 (84)
지역	부산 기장군 기장읍	대구 서구 원대동3가
연식	2017.07. (6년차)	2023.08. (0년차)
세대수	549세대	1,526세대
지하철	동해선 오시리아역 (도보 8분)	3호선 원대역 (도보 2분)
학교	초등학교 200m, 중학교 없음, 고등학교 없음	초등학교 500m, 중학교 600m, 고등학교 1.7km
주변환경	오시리아 관광단지(롯데월드,롯데아울렛,이케아) 주변이지만, 차타고 가야함. 도보권 생활 편의시설 부족, 주변 천길. 학원 無	재개발 아파트인듯. 주변 균질성 낮음. 3호선 경전철 인접. 노원2동 재개발. 학원 無
최고가	7.15 (22년 3월)	5.765 (21년 3월)

부산은 330만 인구를 가진 제2의 도시이자, 제1의 광역시

대구는 238만 인구를 가진 제3의 도시이자, 제2의 광역시 (인천은 수도권으로 제외합니다.)

인구가 곧 수요인 지방에서

1,2위를 다투는 지역의 비교입니다.

기장군은 해운대의 오른쪽에 위치한 곳으로,

주거지로는 일광신도시가 주목을 받고 있지만

오늘 비교해볼 곳은 일광신도시보단 해운대쪽에 가깝지만,

주거지라기 보단 관광지에 가까운 곳에 위치한 삼정그린코아더베스트 아파트입니다.

대구의 서구 원대동은 제가 임장을 안해봐서, 대략적인 카카오맵 느낌으로 봤는데,

재개발 아파트로 보이고, 그래서 균질성이 낮아보입니다.

둘다 신도시처럼 개발된 곳은 아닙니다.

부산 기장군의 동부산관광단지 삼정그린코아더베스트는 생활 편의 시설이 없는대신, 차를 타고 조금만 가면 롯데아울렛,롯데마트,이케아, 더나아가서는 롯데월드를 즐길 수 있는 곳입니다.

대구 서구의 서대구센트럴자이는 재개발지다 보니까, 생활 인프라가 아파트 타겟이 아닌 주택 타겟으로 맞춰져있는 생활권이지만, 갖춰질것은 갖춰진 그런 곳입니다.

맨날 신도시쪽만 선호하던 저다 보니까..

이런 곳들에 대해서는 어디 상권이 나은지 바로 확답을 내리긴 어렵네요..

 

가격 비교

실거래가는 최근을 제외하면 동부산관광단지삼정그린코아가 늘 높았고,

매매 호가도 마찬가지입니다.

삼정그린코아는 높이 치솟았다가 떨어진 상황이고,

서대구 센트럴자이는 원래부터 높은 가격이였다가, 삼정그린코아보단 다소 덜 떨어진 상황입니다.

가격적으로만 본다면, 메리트는 삼정그린코아가 다소 나아보입니다.

 

매물 비교

동부산관광단지삼정그린코아더베스트

층은 고층,

동은 103동으로 단지 중간의 그냥 쏘쏘한 동입니다.

향은 남향,  4bay 구조입니다.

앞에 분수뷰가 나온다고 하는 거보니까,

아파트와 도로 사이에 분수가 있나보네요.

매가는 4.8억, 최저가는 4.5억, 6.2% 정도 할인된 가격입니다.

전세는 2.5억. 꽤 많이 낮네요.

서대구센트럴자이

층은 10층,

동은 106동이라, 단지중간에 있는 역시 쏘쏘한 동으로 보입니다.

향은 남동향, bay는 4bay.. 인거겠지요?

(설계도가 저렇게 세로로 되어있는 것은 또 처음봅니다.)

매가는 4.902억,

최저매가는 4.594억 (6.2% 할인)

전세가는 2.4억입니다.

입주한지 얼마되지 않아서, 아직 전세매물이 소화되지 않은것 같습니다.

 

요약해볼게요.

 

아파트명	연식	세대	매매	전세	층	동	향	구조	Bay	입주여부
동부산관광단지삼정그린코아더베스트 (84)	2017.07. (6년차)	549세대	4.8	2.5	고층	쏘쏘동	남동향	방3화2	4bay	입주가능
서대구센트럴자이 (84)	2023.08. (0년차)	1,526세대	4.902	2.4	10층	쏘쏘동	남동향	방3화2	4bay	입주가능

 

아파트명	연식	세대	매매	비율	현시세매매	현시세비율	전고점매매	전고점비율	전고점比현재	가격수준
동부산관광단지삼정그린코아더베스트 (84)	2017.07. (6년차)	549세대	4.8		5.5		7.15		-33%	20년 후반
서대구센트럴자이 (84)	2023.08. (0년차)	1,526세대	4.902	102%	5.1043	93%	5.765	81%	-15%	22년 중반

전고점으로 비교해보면,

동부산관광단지 삼정그린코아더베스트가 서대구 센트럴자이보다

19% 가량 더 비쌌고,

현재 시세도 7% 정도 더 비싼 상황인데,

현재 가격은 오히려 동부산 관광단지가 1000만원 더 싼 상황입니다.

전 고점 대비해서는 33% 떨어졌지만,

서대구 센트럴자이는 15%정도만 떨어진 상황이되네요.

(서대구 센트럴자이는 전고점이 첫 거래..)

가격은 동부산관광단지삼정그린코아는 20년 후반,

서대구센트럴자이는 오히려 가장 높았던 게 21년이고, 점점 낮아져서 22년 중반 수준입니다.

총체적인것을 따져봤을 때,

동부산관광단지 삼정그린코아가 상대적으로 저평가되어있는 것 같고,

확실히 싼 가격에 사고싶다면, 4억 초반의 가격으로 사면 훨씬더 메리트가 있을 것으로 보이네요. (20년 이전 가격)

 

5억 단지 찾기

 5억으로 찾을 수 있는 대안단지를 찾아볼까요..

남산역 화성파크드림 5억

 

오페라트루엘시민의숲 5억

대구월배아이파크2차 4.98억 (전세안고)

일광한신더휴센트럴포레2단지 5억

대연파크푸르지오5억

명지더웨스턴 4.95억 (세안고)

비교해보겠습니다.

 

실거래 최고가 기준,

대연파크푸르지오 (7.9) > 동부산관광단지삼정그린코아 (7.15) > 명지더웨스턴 (6.98) > 대구월배아이파크 (6.78) > 일광한신더휴센트럴포레 (6.7) > 오페라트루엘시민의숲 (6.5) > 남산역화성파크드림 (6.48) > 서대구센트럴자이 (5.765) 순입니다.

호가 최고가 기준으로는,

오페라트루엘=일광한신더휴센트럴포레=대연파크푸르지오 > 남산역화성파크드림=월배아이파크2차=명지더웨스턴=동부산관광단지삼정그린코아더베스트  >서대구 센트럴자이 순입니다.

대연파크푸르지오가 전체적으로 많이 돋보이네요.

아무래도 수요가 많은 부산의 중심지에 있는 새아파트라서 그런 것 같습니다.

 

현재 대연 파크푸르지오가 5억으로 매수가 가능한 상황인데,

대연8구역의 매물이 4.7억에 매수가 가능하다고 합니다.

저기서 추가분담금이 얼마나 나올지에 따라서,

대연파크푸르지오 5억을 매수하든지, 아니면 대연8구역의 매물을 매수하는게 괜찮은 선택으로 보입니다.

부산 남구는 재개발을 통해, 점점더 위상이 올라갈것으로 보이기때문입니다.

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오늘은 여기까지.

그럼 모두 정상에서 만납시다 :)

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