대전 도안 베르디움 vs 광주 용산지구계룡리슈빌포레스트

대전 서구 도안동 도안베르디움 (2014년, 957세대) : 5억
광주 동구 용산동 용산지구계룡리슈빌더포레스트 (2019년, 820세대) : 5억

 

입지 비교

출처 : 리치고

출처 : 리치고

출처 : 손품왕

2023-10-05	도안베르디움 (84)	광주용산지구계룡리슈빌더포레스트 (84)
지역	대전 서구 도안동	광주 동구 용산동
연식	2014.03. (9년차)	2019.05. (4년차)
세대수	957세대	820세대
지하철	없음 (1호선 유성온천역 4.5km)	없음 (1호선 소태역 766m)
학교	초등학교 100m, 중학교 500m, 고등학교 1.0km	초등학교 500m, 중학교 900m, 고등학교 600m
주변환경	신도시느낌. 도안우미린 앞쪽 메인상가, 주변엔 큰 상가는 없음. 학원 49개	4개 단지(2개는 임대)만 나홀로 느낌으로 모여있음. (2000세대) 리슈빌 앞 메인 상가 있음. 학원 11개
최고가	9.4억 (21년 8월)	7.1억 (21년 8월)

도안신도시는 2010년도에 첫입주를 하고 아직까지도 입주를 하고 있는 매우 큰 규모의 신도시입니다.

그 중에 도안베르디움은 비교적 일찍 입주를 한 단지입니다. (2014년)

규모가 워낙에 크다보니, 아파트와 아파트간의 거리가 너무 넓어서,

뭔가 도보권으로 다니기엔 부담이 되는 그런 신도시입니다. (마치 동탄 2..)

아무튼, 신도시다보니 신축느낌에 크게 오르막도 없어서 둔산동을 제외하곤 그 다음으로 고를만큼 살기가 좋은 곳입니다.

용산지구는 광주 동구에 위치하고 있으며,

광주의 강남인 봉선동 옆에 위치하고 있는 택지지구입니다.

택지지구라기엔 규모는 좀 작습니다만, (2000세대 가량, 그중에 거의 반은 임대)

봉선동 주변의 신축이라는 이유로 가격이 다소 높게 형성이 되어있는 곳입니다.

다만 광주의 순환도로 바로 옆에 인접해있고,

나홀로 느낌으로 다른 동네와 연계성이 부족한 단점이 있는 곳입니다.

위의 표에서도 보이겠지만,

입지적인 측면에서는 도안신도시 도안베르디움이 상대적으로 나아 보입니다.

 

가격 비교

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

실거래가는 다소 비슷한 움직임을 20년 중반까진 보이다가,

20년 중반이후에는 엄청난 폭으로 도안베르디움이 매우 높게 타올랐다가,

급격히 식는 모습을 보이고 있습니다.

광주 용산지구는 그만큼 강하게 타오르진 않았지만,

그만큼 식는 것도 천천히 식고 있는 모습을 보이고 있습니다.

다시 한번 느끼지만,

급격히 오른 것은 급격히 떨어질수있음을 느낍니다.

뭐든 인플레이션 상황에 맞게 꾸준히 올라주는게 좋은 것 같습니다.

급격히 올랐다는 것은 그만큼 투자수요의 사랑을 받는 다는 것이기때문에,

가격적으로도 도안베르디움이 훨씬 높은 가격을 보였었기때문에,

현재 가격은 도안 베르디움이 더 메리트가 있어 보입니다.

 

매물 비교

도안베르디움

층은 8층,

동은 108동으로, 상가와 다소 거리가 있는 동이므로 비선호동으로 하겠습니다.

향은 남동향,

bay는 이상한 구조인데.. 확장이 가능한 것이 3군데 이므로, 3bay로 하겠습니다.

매가는 5.5억, 최저매가는 5억 (9% 할인)

전세가는 3.4억입니다.

 

광주용산지구계룡리슈빌더포레스트

층은 7층,

동은 104동으로 가장 끝동으로 비선호동입니다.

향은 남동향,

bay는 전형적 4bay 구조입니다.

그리고 방이 4개인 ,방4화2구조입니다.

매가는 5.1억, 최저가는 5억 (1.9% 할인)입니다.

전세가는 3.4억입니다.

 

요약해보겠습니다.

 

아파트명	연식	세대	매매	전세	층	동	향	구조	Bay	입주여부
도안베르디움 (84)	2014.03. (9년차)	957세대	5.5	3.4	8층	비선호동	남동향	방3화2	3bay	입주가능
광주용산지구계룡리슈빌더포레스트 (84)	2019.05. (4년차)	820세대	5.1	3.4	7층	비선호동	남동향	방4화2	4bay	입주가능

 

아파트명	연식	세대	매매	비율	현시세매매	현시세비율	전고점매매	전고점비율	전고점比현재	가격수준
도안베르디움 (84)	2014.03. (9년차)	957세대	5.5		6.425		9.4		-41%	20년 중반
광주용산지구계룡리슈빌더포레스트 (84)	2019.05. (4년차)	820세대	5.1	93%	5.7	89%	7.1	76%	-28%	19년 후반

전고점으로 비교해보면,

도안베르디움이 25%가량 더 높은 가격을 보이고,

현재 시세 기준으로도,

도안베르디움이 10% 정도 더 비싼 가격을 보이고 있는 상황입니다.

현재 가격은 7%가량 차이나므로, 도안베르디움이 가격적으로는 다소 메리트있어 보이는게 사실입니다.

전고점대비해서도 41%나 떨어진 가격이니까요.

다만, 도안베르디움의 전고점은 정말 한번찍은 가격이기 때문에,

그다음으로 높은 가격인 7.35억을 기준으로 두면,

전고점이 도안베르디움 7.35억에,

용산지구계룡리슈빌이 7.1억으로 3% 정도 높은 가격이기때문에

현재 가격 기준으로는 용산지구가 좀더 싸다는 결론이 나옵니다.

일단 애매한 상황에서,

가격수준을 보면,

도안베르디움은 5.5억이 20년 중반 수준 가격이며, 19년 가격으로 가려면 4억 초반까지 가격이 내려가야합니다.

광주용산지구계룡리슈빌은 5.1억이 19년 후반 가격입니다.

뭔가 내키진 않지만..(입지가 다소 떨어지기때문에)

기준이라는 것은 흔들리면 안되기때문에,

코로나의 유동성이 풀리기 이전의 통화량을 고려한다면..

광주 용산지구 계룡리슈빌의 현재가격이 더 싸다고 판단 내릴 수 밖에 없겠네요.

광주시민들의 신축사랑이 다른 곳보다 더 큰 것 아닐까 싶네요.

 

5.5억대 아파트 찾아보기

그래도 5.5억대 다른 아파트도 찾아봐야겠지요?

방림골드클래스 5.494억

양우내안에프레스티지 5.5억

유니버시아드힐스테이트 2단지 5.5억

효천시티프라디움 4.8억

교대 금호어울림 5.2억

 

한양수자인리버뷰 5.3억

대전 관저더샵 5.4억

도안리슈빌 5.5억

뭔가 더 찾을수 있지만 그만 찾겠습니다.

이쯤하고 비교해보겠습니다.

 

신고가 기준으로는,

도안베르디움(9.4. 너무 압도적) > 효천시티프라디움 (7.6)  > 관저더샵 (7.19)>광주용산지구계룡리슈빌더포레스트(7.1) > 도안리슈빌(7.0) > 유니버시아드힐스테이트2단지 (6.9) >한양수자인리버뷰(6.2)>방림골드클래스 (6.12) > 양우내안애프레스티지 (5.93) 순입니다.

호가순으로는,

도안베르디움>양우내안애프레스티지>관저더샵=도안리슈빌>광주용산지구계룡리슈빌더포레스트=효천시티프라디움 =교대금호어울림 > 한양수자인리버뷰 순입니다.

도안베르디움/효천시티프라디움/계룡리슈빌더포레스트/관저더샵 4개가 보이니까, 다시 비교해보겠습니다.

 

용산지구리슈빌더포레스트 19년 9월 가격 - 매전 : 5.1/3.4

관저더샵 20년 1월 가격 - 매전 : 5.4/3.3

효천시티프라디움 19년 12월 가격 - 매전 : 4.8/3.2

도안베르디움 20년 6월 가격 : 5.5/3.4

 

당연히 용산지구리슈빌더포레스트가 현재로서는 가장 예전 가격으로 가있는 것은 맞네요.

하.. 기준은 흔들리면 안되는데..

 

투자는 머리로 해야되는데..

머리는 용산리슈빌더포레스트를 고르라고 하는데,

마음은 가격이 더싼 효천 프라디움이나 수요가 더 많을 것으로 보이는 도안베르디움으로 가네요.

일단 저는 머리를 따르겠습니다.

광주용산지구리슈빌더포레스트 5.1억짜리를 선택하겠습니다!

용산리슈빌더포레스트는 갖힌 느낌이고 학교도 다소 거리가 있으며, 중고등학교는 없는데,

터널 하나를 건너면 봉선동 메인학원가를 누릴 수 있습니다.

유해시설 없이 신축을 누리면서 봉선동 학원가를 자차 5분 컷으로 누리는 장점이 있기때문으로 생각해봅니다.

(그래서 사람들이 비교적 높은 가격을 주고 선택하는걸까요...?)

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오늘은 여기까지.

그럼 모두 정상에서 만납시다 :)

 

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