김해시 김해율하시티프라디움 천안시 동남구 힐스테이트천안신부 입지 시세 분석

김해시 김해율하시티프라디움 천안시 동남구 힐스테이트천안신부 입지 시세 분석

오늘은 김해시의 장유동이 있는 김해율하시티프라디움,

그리고 천안시 동남구 신부동에 있는 천안힐스테이트천안신부의 입지 및 시세를 비교해보도록 하겠습니다.

김해시는 부산의 옆에 붙어있는 부산의 위성도시역할을 하는 곳이고,

천안은 삼성이라는 자체 일자리를 가진 도시로 자족이 가능한 곳입니다.

한버 하나하나 비교해보실까요.

입지 분석

먼저 김해의 장유동 김해율하시티프라디움부터 보겠습니다.

김해시 장유동이 위치한 김해율하시티프라디움은 2019년식에 1081세대의 아파트입니다.

부산과의 연계성을 고려한다면 부산김해 전철을 생각하실텐데,

장유 이 지역은 그 전철과는 거리가 먼 지역입니다.

그래도 신도시처럼 택지지구가 잘 형성되어 균질성은 매우 좋은 곳이고,

특히 율하2지구는 최근에 지어진 신축아파트라 사람들의 선호도가 높은 곳입니다.

초등학교, 중학교를 모두 품고 있지만 주변에 고등학교는 없습니다.

메인상권은 율하자이힐스테이트 앞에 있는 프라자 상권이 메인상권이고,

진짜 찐 메인상권은 중앙하이츠8단지가 있는 곳 주변에 메인상권입니다만 거리가 좀 있습니다.

천안 동남구 신부동에 위치한 힐스테이트 천안 신부는

2017년식의 984세대의 신축아파트입니다.

지금 사진에는 안나와있지만, 위쪽에 있는 포레나 두정과 힐스테이트 천안신부의 사이에,

힐스테이트두정역 아파트가 지어지고 있어서, 나홀로느낌은 조만간 지워질 예정입니다.

신부동은 천안에서 신세계백화점과 터미널이 있는 곳으로 유명한 곳인데,

여기는 다소 거기서 야구와 벚꽃으로 유명한 명문고 북일고 옆에 위치하고 있습니다.

주변이 다소 시골느낌이라서 메리트는 살짝 없습니다만,

바로 앞에 한화포레나신부와 더샵신부센트라가 그나마 지어지고 있어서 시골느낌이 지속적으로 지워지고 있습니다.

다소 거리가 있지만, 1호선 천안 두정역을 걸어서 갈수있습니다.

그리고 초등학교나 200m 떨어진 곳에 있고, 중학교 고등학교는 꽤 거리가 떨어진 곳에 있습니다.

단지 앞에 프라자상권이 조금있긴하나 그것을 제외하면 주변은 사실 좀 휑한게 사실이고

메인상권을 이용하려면 터미널주변에 있는 야우리상권으로 가면

신세계백화점, 이마트 등을 이용할 수 있습니다.

(제가 살던 곳 주변이라 설명이 길어집니다;;)

2023-12-06	김해율하시티프라디움 (84)	힐스테이트천안신부 (84)
인구	김해시 (53만)	천안시 (66만)
지역	경남 김해시 장유동	충남 천안시 동남구 신부동
연식	2019.10. (4년차)	2017.08. (6년차)
세대수	1,081세대	984세대
지하철	없음	1호선 두정역 (도보 14분)
학교	율산초품아, 모산중품아, 고등학교 없음	희망초 200m, 천안북중 1.5km, 북일여고 500m
주요상권, 학원가	율하자이힐스테이트앞 메인상권,, 학원 78개	신세계백화점, 이마트, 터미널 주변 야우리 상권, 학원 23개
최고가	6.75억 (22년 5월)	5.6억 (21년 10월)
입주물량	24년 적정 / 25년 적정대비 2배 / 26년 적정 / 미정물량 2배	24년 적정대비 2배 / 25년 적정수준 / 26년 공급없음 / 미정물량 3.8배
비고

도시 자체로는 인구가 더 많은 천안의 힐스테이트천안신부가 좋습니다만,

도시 내에서의 동의 입지는 김해율하시티라디움의 장유동이 더 좋습니다.

아파트 자체로의 상품성도 김해율하시티프라디움이 좋구요.

지하철은 사실 천안이 있긴하나, 큰 메리트는 아니고 없는 것보단 좋은 수준 정도 된다고 생각합니다.

주변 학교 접근성은 김해율하시티프라디움이 좋고,

주변 환경 역시 김해율하시티프라디움이 더 좋습니다.

향후 입주물량 역시, 김해가 천안보다는 좀더 나은 수준으로 보입니다.

추가로 기타지방은 소득 역시 중요하기때문에, 소득수준도 함께 보겠습니다.

아무래도, 고용자수, 증감율, 근로소득, 종합소득 면에서 천안이 김해를 꽤 앞서고 있는 상황이네요.

따라서 인구수 역시, 김해는 줄어드는데 반해, 천안은 늘어나고있지도 않지만 줄어들고 있지도 않은 상황입니다.

가격 비교

먼저 실거래가 비교해보겠습니다.

비슷한 가격을 보이는 상황이였고,

천안힐스테이트신부가 좀더 높은 가격을 보이려는 찰나,

김해율하시티프라디움이 하나가 높게 튀어서 6.75억을 찍어버렸네요.

사실상 거래량이 그 이후로는 해당가격으로 터지지 않았기때문에, 노이즈 값으로 지줘야할 것같고,

21년 하락기부터는 천안보다 김해율하시티프라디움이 다소 낮은 가격으로 거래되었다고 봐도 무방할듯하네요.

전세가는 둘다 비슷한 수준입니다.

호가는 둘다 서로 엎치락뒤치락합니다만,

율하시티프라디움이 다소 높은 가격을 보이고 있네요.

하지만 결국은 실거래가가 더 중요하겠죠?

매물 비교

김해율하시티프라디움

층은 중층,

동은 114동으로 메인상권가 다소 거리가 있는 비선호동입니다.

남동향에 구조는 요상한구 조의 타워형인데, 2bay로 봐야할듯합니다.

매가는 4.16억,

전세가는 3.2억입니다.

힐스테이트천안신부

층은 10층,

동은 107동으로 단지 중간에 있는 동이므로 쏘쏘동입니다.

남동향이고, 전형적인 4bay 구조입니다.

에어컨,식기세척기,김치냉장고 다 있다고하네요.

매가는 4.05억,

전세가는 2.2억입니다.

요약해보겠습니다.

매물 비교	아파트명	김해율하시티프라디움 (84)	힐스테이트천안신부 (84)
	연식	2019.10. (4년차)	2017.08. (6년차)
	세대	1,081세대	984세대
	매매	4.16	4.05
	전세	3.2	2.2
	층	중층	10층
	동	비선호동	쏘쏘동
	향	남동향	남동향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/2bay	계단식/4bay
	입주여부	입구가능	입주가능
	비고		에어컨,식기세척기,김치냉장고
가격 비교	매물가격	4.16	4.05
	비율	103%	97%
	현시세매매	4.625	4.7
	현시세비율	98%	102%
	전고점매매	5.47	5.6
	전고점비율	98%	102%
	전고점比현재	-24%	-28%
	가격수준	20년 후반	20년 후반

김해율하시티프라디움의 전고점은 노이즈인 6.75억이 아닌 그다음금액인 5.47로 정했습니다.

그러고 비교해보니, 힐스테이트천안신부가 2% 정도 더 비싼 가격이였고,

현재는 3%정도 더 저렴한 상황이네요.

가격 수준은 서로가 비슷하다고 보면 될듯합니다.

둘다 20년 후반 수준의 가격이구요,

전고점 대비해서도 24~28% 정도 떨어진 가격입니다.

결국 입지 또는 향후주변 상황 변화를 예측하고 골라야합니다.

 

저는 그러면 힐스테이트천안신부에 한표를 주겠습니다.

해당 지역은 사실 시골느낌이 물씬 나는 곳이지만,

주변에 아파트들이 계속 들어오고 있어서, 분위기가  달라지고 있고,

주변에 아파트가 많이 생긴다는 것은 그쪽에 수요가 더 생긴다는 것이고,

그렇게 아는 사람들이 많아지면 그만큼 더 위상은 올라가게되는 것입니다.

4.5억 단지 찾기

이제 조금더 보태서 4.5억 이하로 살 수 있는 기타지방들의 아파트들을 찾아보겠습니다.

기타지방은 인구 많으면 상급지입니다.

자동적으로 경남 창원 > 충남 천안아산 > 충북 청주 > 전북 전주 > 경북 포항 > 전남 여순광 순으로 보게됩니다.

10년차 이하 아파트들로 찾아보겠습니다.

경남 창원시 마산회원구 양덕코오롱하늘채 4.5억 (세안고)

천안백석아이파크3차 4.35억

청주시 흥덕구 청주테크노폴리스지웰 4.5억

전주 덕진구 전북혁신우미린1단지 4.3억

순천 신대지구 에듀힐스9단지 4.5억

비교해보겠습니다.

최고가 기준,

중흥에듀힐스9단지(7.4) > 백석아이파크3차 (5.85) > 양덕코오롱하늘채 (5.8) > 힐스테이트천안신부 (5.6) > 김해율하시티프라디움 (5.47) > 전북혁신우무린1단지 (5.38) > 청주테크노폴리스지웰 (5.15) 순입니다.

19년 11월 가격 기준,

백석아이파크3차 (4.04) > 김해율하시티프라디움 (3.35) > 양덕코오롱하늘채(3.329) > 전북혁신우미린1단지 (3.01) >  > 청주테크노폴리스지웰 (2.97) >힐스테이트천안신부 (2.96) > 중흥에듀힐스 (2.73) 순입니다.

중흥에듀힐스는 가장 낮은 가격이였는데 가장 최고가를 치고 올라간 단지네요. 무섭습니다.

아무튼 이중에서는,

양덕코오롱하늘채와 백석아이파크3차를 비교해봐야겠습니다.

백석아이파크3차 4.35억? 양덕코오롱하늘채 4.5억?

두 단지를 비교해보겠습니다.

가격적으로는 백석아이파크가 더 메리트 있어보이는데요,

입지 한번 볼까요.

백석아이파크는 환서초,환서중을 가깝게 두고 있고,

그 사이에 학원가가 76개 있으며,

아래쪽에 불당동을 가깝게 이용할 수 있다는 장점이 있는 곳입니다.

양덕코오롱하늘채는 마산회원구의 메트로시티 바로 옆에 인접해있는 단지로,

가고파 초등학교를 길 건너서 보낼 수 있고,

롯데마트와 홈플러스를 이용할 수 있는 장점이 있습니다.

천안시 입주물량

 

창원시 입주물량

가격이나 입지적으로는 천안이 나아보이지만,

입주물량으로는 좀더 적정하고 미정물량도 적은 창원이 나아보입니다.

이렇게 되면 실거주라면 백석아이파크3차를 선택하는 것이 나아보이고,

투자를 하고자한다면 창원 양덕코오롱하늘채를 하는게 더 나아보이네요.

오늘은 여기까지.

그럼 모두 정상에서 만납시다 :)