강동구 고덕아르테온 강동구 고덕그라시움 송파구 래미안파크팰리스 시세 입지 비

강동구 고덕아르테온 강동구 고덕그라시움 송파구 래미안파크팰리스 시세 입지 비교

오늘은 아직까지는 사실상 강동구의 대장 고덕 아르테온, 고덕그라시움 형제와

송파구에 있는 래미안파크팰리스의 가격 및 시세를 비교해보겠습니다.

매번 고덕아르테온이 너무 자주 나오다보니,

실질적으로 약간 더 높은 가격을 보이고 있는 고덕그라시움도 함께 비교를 해보도록 하겠습니다.

입지 비교

하나씩 입지를 보겠습니다.

먼저 고덕 아르테온입니다.

5호선 상일동역을 도보 5분으로 이용할 수 있습니다.

고현초등학교를 품고 있는 단지이구요,

주변 메인상권은 상일동 주변에 있는 상권으로

거기에 학원이 42개 있습니다.

고덕그라시움과 다른 것은,

그라시움은 5호선 위쪽에 자기 혼자 단독으로 있다면,

아르테온은 아래쪽에 고덕센트럴아이파크,고덕자이

등의 아파트와 함께 생활권을 공유하고 있다는 것입니다.

그것이 제가 강동구 대표아파트로 그라시움이 아니라 아르테온을 뽑았던 이유입니다.

22년 12월에 12.6억 수준으로 가격이 떨어졌었고,

반등 후에 2억이 올라 14.8억 수준의 가격이 형성되어있습니다.

바로 맞은편에 있는 고덕 그라시움입니다.

5호선 상일동역을 역시 끼고 있는 단지입니다만,

단지가 옆으로 넓게 펼쳐져 있어서,

향후 9호선이 생길 고덕역을 가깝게 이용할 수 있습니다.

강덕초등학교,고덕초, 고덕중학교를 함께 끼고 있고,

고덕 아이파크옆의 학원가, 그리고 고덕역 주변의 학원가를 함께 이용할 수 있기때문에

학원이 264개로 많이 늘어납니다.

생각보다 단지를 이렇게 대놓고 비교를 해보니, 그라시움이 아르테온보다 더 좋은게 맞네요.

9호선 연장 호재에 고덕역 주변 인프라를 함께 누릴 수 있고,

초등학교 2개와 중학교를 함께 끼고 있으니까요.

향후에 강동구 대장단지 바꿔야겠습니다..

그래서인지, 22년 11월에 아르테온이 12.8억까지 떨어질때,

그라시움은 13.7억 수준으로 밖에 안떨어졌고, 회복해서 14.8억 수준의 시세를 보입니다.

위에서 언급했던대로 주변 단지와의 연계성은 다소 떨어집니다만,

4900세대에서 주변단지와의 연계성이 필요할까라는 생각이 급 드네요..

(덧붙여서, 수영장 커뮤니티는 그라시움에만 있고, 아르테온엔 없다고 하네요..)

마지막으로 송파구 가락동에 있는 래미안파크팰리스입니다.

5호선 개롱역 초역세권에 있고,

주변에 가동초등학교, 가주초등학교 등 초등학교가 많습니다.

그리고 사진에서 보시면 알수있다시피, 주변에 리모델링 및 재건축 단지가 많이 모여있습니다.

대부분 사업시행인가 단계 이며,

개롱역초역세권의 가락상아1차만 관리처분인가 단계라서 주변이 확바뀔 여지가 보이는 곳은 아닙니다.

주변 균질성이 그리 좋지 못해서, 빌라들로 둘러쌓여있구요, 다소 오르막도 있는 곳입니다.

개롱역 앞 상권이 크진 않지만 그래도 주변에 학원이 111개 정도 있구요,

맞은편에 오금공원이 있습니다.

그리고, 가장 주목할게, 바로 위쪽이 성동구치소 부지였는데,

여기가 다 옮기고 아파트로 개발한다는 말이 많았는데,

서울시에서 '송파창의혁신공공주택'이라는 이름으로 아파트를 27년말까지 공급한다고 되어있습니다.

흠, 뭔가 민간건설사에게 안팔고 공공에서 진행한다고 하니까.. 좀 아쉽긴하네요.

그래도 입지가 좋으니, 여기도 새아파트가 들어오면 다소 환경이 더 좋아지긴할듯합니다.

래미안파크팰리스도 23년 1월에 13.7억 수준까지 내려갔다가, 지금은 회복해서 15.4억의 시세를 보이고 있네요.

비교해보겠습니다.

2023-12-08	고덕아르테온 (84)	고덕그라시움 (84)	래미안파크팰리스 (84)
지역	서울 강동구 상일동	서울 강동구 고덕동	서울 송파구 가락동
연식	2020.02. (3년차)	2019.09. (4년차)	2007.11. (16년차)
세대수	4,066세대	4,932세대	919세대
지하철	5호선 상일동 (도보 5분)	5호선 상일동 (도보 6분)	5호선 개롱역 (도보 4분)
강남역	44분 (상일동>천호>잠실>강남)	44분 (상일동>천호>잠실>강남)	38분 (개롱>올림픽공원>종합운동장>강남)
을지로입구역	48분 (상일동>왕십리>을지로입구)	48분 (상일동>왕십리>을지로입구)	48분 (개롱>왕십리>을지로입구)
여의도역	1시간 2분 (상일동 > 여의도)	1시간 2분 (상일동 > 여의도)	45분 (개롱>올림픽공원>여의도)
판교역	1시간 6분 (상일동>군자>논현>판교)	1시간 6분 (상일동>군자>논현>판교)	49분 (오금>양재>판교)
학교	고현초품아, 상일중 500m, 강동고 900m	강덕초,고덕초품아, 고덕중품아, 광문고 500m	가동초품아, 송파중 300m, 오금고 800m
주요상권, 학원가	상일동역 상권, 그라시움/아르테온 단지 상가, 학원 65개	이마트 명일점, 고덕역 주변 상권, 상일동역 주변 상권, 학원 264개	주변 빌라촌, 개롱역 앞 상권 (크지 않음) 오금공원, 학원 111개
최고가	19.8억 (22년 4월)	20.0억 (21년 10월)	18.1억 (21년 8월)
비고		고덕역 9호선 연장	성동구치소 부지 개발

입지 및 위치로는 래미안파크팰리스가,

상품성으로는 고덕그라시움 및 아르테온이,

주변환경으로는 고덕그라시움이, 앞서고 있는 상태이고,

이중에서 향후 변화가 가장 클것으로 보이는 곳 역시 고덕 그라시움입니다.

시세 비교

실거래가부터 비교한번 해볼까요.

가격이 늘 비슷한 수준이긴합니다만,

잠시 하락장이 왔었던 19년초중반까진 래미안파크팰리스가 높은 가격을 보이고 있었습니다만,

그 이후로는 갑자기 고덕2형제가 치고 올라가더니,

래미안파크팰리스보다 소폭 높은 가격을 보였고,

이번 하락장에서는 다시 더 낮은 가격으로 떨어져서 더 낮은 가격을 보이고 있는 상황입니다.

그 와중에 상품이 오래되었어도  전세가는 래미안파크팰리스가 좀더 높은 것을 봐서,

입지는 가락동이 더 좋은 것을 알 수 있습니다.

매물 시세를 보겠습니다.

전반적으로 그라시움이 가장 높고,

아르테온과 래미안파크팰리스가 그 뒤를 바짝 쫓고 있습니다.

매물 가격을 한번 보고 최종 결정을 해야겠네요.

매물 비교

고덕아르테온

층은  7층,

동은 316동으로 완전끝동은 아니니 쏘쏘한 동으로 보겠습니다.

3bay의 의 남향 매물이고,

풀에어컨이 달려있다고 합니다.

세안고 매물이네요.

부동산 14곳에 내놔져있는것으로 보아 매도자의 마음이 다소 급한것을 알수있네요.

매가 14.5억이고,

전세가는 7.5억입니다.

고덕그라시움

층은 중층이고,

동은 129동으로 고덕그라시움 정문 주변이니까,

쏘쏘한 동으로 보겠습니다.

전형적인 3bay의 남향 매물입니다.

매가는 15.6억,

전세가는 7.5억입니다.

래미안파크팰리스,

층은 17층,

동은 113동으로 개롱역과는 다소 거리가 있지만,

완전 끝동은 아니기때문에 쏘쏘동으로 하겠습니다.

3bay구조이고, 남서향입니다.

매가는 16억, 전세가는 9억입니다.

비교해볼까요?

매물 비교	아파트명	고덕아르테온 (84)	고덕그라시움 (84)	래미안파크팰리스 (84)
	연식	2020.02. (3년차)	2019.09. (4년차)	2007.11. (16년차)
	세대	4,066세대	4,932세대	919세대
	매매	14.5	15.6	16
	전세	7.5	7.5	9
	층	7층	중층	17층
	동	쏘쏘동	쏘쏘동	쏘쏘동
	향	남향	남향	남서향
	구조	방3화2	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/3bay	계단식/3bay	계단식/3bay
	입주여부	세안고	입주가능	입주가능
	비고	풀에어컨, 매도자 급함
가격 비교	매물가격	14.5	15.6	16
	비율	93%	108%	110%
	현시세매매	16.4125	17.0875	16.1833
	현시세비율	96%	104%	99%
	전고점매매	19.8	20	18.1
	전고점비율	99%	101%	91%
	전고점比현재	-27%	-22%	-12%
	가격수준	20년 중반	20년 중반	20년 후반

전고점 대비해서,

고덕아르테온을 기점으로 두면

고덕그라시움은 1%정도 비쌌으니 비슷한 수준이라고 보면되고,

래미안파크팰리스는 오히려 9%정도 쌌던 상황입니다.

그러나 현재 가격은,

고덕그라시움은 고덕아르테온보다 8% 비싸고,

래미안파크팰리스는 고덕아르테온보다 10% 비싼 상황입니다.

전고점대비 떨어진 가격도 아르테온은 27% 이지만,

그라시움은 22%, 래미안파크팰리스는 12% 수준으로 떨어졌습니다.

가격 수준은 그라시움과 아르테온은 20년 중반,

래미안파크팰리스는 20년 후반입니다.

자동저긍로 래미안파크팰리스는 싸지않다는 판단이 서기때문에 여기서 제외하겠습니다.

그럼 그라시움과 아르테온인데..

아파트 조사를 하면서 그라시움에게 훨씬더 마음이 갔던 것은 사실이였습니다.

아르테온 장점 : 다른단지와 붙어있어서 연계성이 있다.

그라시움 장점 : 초등학교2개, 중학교 1개 붙어있다. 향후 고덕역 연장, 고덕역 인프라도 누릴수 있음, 단지 내 수영장 등..

물론 세안고이긴 하지만, 이게 1.1억의 가격차이를 낼 수준인지는 생각해볼 필요가 있습니다.

정상매물로 찾아봐야겠네요.

해당 매물은 326동으로 아까의 316동보다 더 좋고,

층도 더 좋은듯하고,

세안고 매물도 아닌데

천만원 비싼 14.6억이네요.

타입이 다소 별로긴하지만, 그래도 이 매물을 선택하는게 나을 거라고 봅니다.

그럼 그라시움과 1억차이인데..

선택해보겠습니다.

저는 아르테온 14.6억을 선택하겠습니다.

그라시움 15.6억 매물은 향후 고덕역에 가까운 매물도 아니고,

위치상으로 보면 아르테온의 매물과 크게 다를 것이 없는 상태이기 때문입니다.

(만약 고덕역에 가까운 그라시움의 매물이 1억 수준의 차이가 났다면,

그라시움을 선택했을 것입니다.)

그래서 최종 선택은 아르테온 14.8억 매물입니다.

16억 매물 찾기

금액이 커지네요.

14.6~15.6억의 매물을 커버하려다보니까,

더 좋은 단지를 찾으려면 16억 수준까지가봐야할듯합니다.

찾아보겠습니다.

 

서울역센트럴자이 15.5억

당산래미안4차 15.9억

위례센트럴자이 14.9억

강남한양수자인 15.5억

비교해보겠습니다.

최고가 기준,

고덕그라시움 (20.0) > 고덕아르테온 (19.8) > 서울역센트럴자이 (18.3) > 래미안파크팰리스 (18.1) > 강남한양수자인 (18.0) > 위례센트럴자이 (17.3) > 당산삼성래미안 (17.3) 순입니다.

19년 10월 가격 기준,

고덕그라시움 (14.3) > 고덕아르테온 (13.93) > 서울역센트럴자이 (13.9) > 강남한양수자인 (13.1) > 당산삼성래미안 (12.9) > 래미안파크팰리스 (12.8) > 위례센트럴자이 (11.5) 순입니다.

결국은 가격적으로도 그라시움과 아르테온을 이길 수 있는 곳이 없네요.

이렇게 다 찾아본 상황에서도,

결국은

가격이 가장 저렴한 고덕아르테온이, 가장 나아보입니다.

16억 단지를 모두 찾아봤음에도,

제 선택은 고덕아르테온 14.6억 매물입니다.

일단 잠재력 및 입지, 인지도 측면으로 타 단지랑 비교를 해봤을 때 가장 가격이 싸다고 판단되기때문입니다.

그럼 오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)