대전 유성구 반석1단지호반리젠시빌 울산 울주군 구영2차푸르지오 입지 시세 비교

대전 유성구 반석1단지호반리젠시빌 울산 울주군 구영2차푸르지오 입지 시세 비교

오늘은 대전 유성구에 있는 반석1단지 호반리젠시빌과

울산 울주군에 있는 구영2차 푸르지오 입지를 비교해보겠습니다.

요즘의 호반건설은 예전의 호반건설과 다르게 위상이 참 많이 올라왔는데요,

신도시에 있는 택지들에 대한 수주를 많이 해서 그만큼 위상이 올라왔다고 하네요.

비슷한 건설사로는 중흥건설이 있지요.

아무튼, 비교한번 해보겠습니다.

입지 비교

 

출처 : 리치고

먼저 대전의 반석1단지호반리젠시빌부터 보겠습니다.

대전지하철1호선인 반석역 주변에 있는 단지입니다.

2005년식의 536세대의 소규모 단지입니다만,

주변에 단지들이 옹기종기모여있고 그 균질성이 좋아 크게 신경쓰이지 않습니다.

길하나 건너면 반석초등학교를 갈 수 있고,

반석역 주변에 있는 상권과, 노은한화꿈에그린2단지 앞 상권 둘다 이용이 가능합니다.

1정거장 지나서 있는 지족역 주변에는 롯데마트가 있고,

2정거장 지나면 열매마을이 있는 노은역 주변에는 더 큰 학원가가 있어서,

이 쪽 학원가 이용도 용이 합니다.

출처 : 리치고

이번에는 울산 울주군에 있는 구영2차푸르지오입니다.

이름에서도 보시다시피, 울주군이라서 시골이라고 생각하실수도 있습니다만,

울산에서 가장 선호도가 높은 남구에 바로 옆에 붙어있는 곳에 있는 택지라서,

웬만한 다른 지역보다 선호도가 높은 곳입니다.

초등학교는 다소 떨어진 곳에 위치하고 있고,

학원은 대전 지족동 보단 많은 수의 학원을 가지고 있습니다.

그래도 범서읍에 있는 택지가, 주변 다른택지와 연계를 할 수 있는 곳이 아니라,

혼자만 떨어져나와 형성되어있는 택지기 때문에

주변에 있는 인프라를 같이 누리기엔 어려움이 있습니다.

대중교통이 없기때문에, 버스로 이동을 해야하는 단점은 있습니다만,

울산 자체가 지반이 약해서 지하철이 들어갈 수 없는 구조라고 하더라구요..

출처 : 손품왕

2023-12-04	반석1단지호반리젠시빌 (84)	구영2차푸르지오 (84)
지역	대전 유성구 지족동	울산 울주군 범서읍
연식	2005.02. (18년차)	2007.12. (16년차)
세대수	536세대	662세대
지하철	1호선 반석역 (도보 6분)	없음
학교	반석초 200m, 외삼중 600m, 반석고 300m	구영초 300m, 구영중 600m, 범서고 800m
주요상권, 학원가	반석역 앞 메인 상권, 노은한화꿈에그린2단지 옆 상권, 학원 122개	구영2차푸르지오 앞 프라자상가, 울주경찰서 앞 상가, 학원 110개
최고가	7.0억 (22년 2월)	5.6억 (21년 11월)

요약하자면,

연식/세대수는 구영2차푸르지오 승,

주변 환경 및 학교는 반석1단지호반리젠시빌 승

입니다.

가격 비교

출처 : 손품왕

먼저 실거래가부터 비교해보겠습니다.

확실하게 울산과 대전은 따로 움직입니다.

지난 14년부터 16년초반까지는 울산이 더 많이 올라서 더 높은 가격을 보이고 있었던 반면에,

대전은 말그대로 심정지 상태였는데요,

19년부터 울산의 가격이 곤두박질 치기시작하는 동시에

대전이 치고 올라갔습니다.

이후 유동성 황금기인 20년중후반에는 동조화되어 같이 올랐습니다만, 

대전에 있는 반석1단지가 훨씬 많이 올랐네요.

그리고 모두가 아는 하락장을 맞아서,

둘다 떨어졌으나, 아직은 호반 리젠시빌이 다소 비싼 상황입니다.

전세가는 지슷한 흐름을 보이고 있네요.

세대수는 울주군 구영2차 푸르지오가 더 많은데,

전세 거래량은 대전반석1단지가 더 많아보입니다.

출처 : 손품왕

호가도 한번 보겠습니다.

매매호가는 반석1단지 호반리젠시빌이 훨씬 높네요.

유동성 황금기에는 그 갭이 많이 벌어졌다가,

최근에는 하락기에는 그 갭이 많이 줄어든 느낌입니다.

전세가는 흐름이 거의 비슷하구요.

매물을 한번 비교해 봐야겠습니다.

매물 비교

출처 : 네이버부동산

반석1단지 호반리젠시빌

층은 7층,

동은 105동으로 반석역에 가까우면서 상권도 이용할 수 있고,

초등학교도 가까운 동이니 로얄동입니다.

2bay의 요상한 구조이며,

남향입니다.

전세 안고 파는 매물입니다.

매가 4.6억이고,

전세는 없네요.. 최근 실거래 된 것을 보니 최고 2.93, 최저 2.8인것을 보아,

일단 최저 2.8억으로 잡겠습니다.

출처 : 네이버부동산

구영차푸르지오

층은 공교롭게 7층으로 똑같습니다.

동은 507동으로 상권들과 가까운 동이니 역시 로얄동입니다.

3bay의 구조이며,

남향입니다.

매가는 4.4억 (4.6억이였는데 2천 내려갔네요)

전세 역시 없습니다.

실거래가를 보면 3.3억 수준이네요.

요약해보겠습니다.

매물 비교	아파트명	반석1단지호반리젠시빌 (84)	구영2차푸르지오 (84)
	연식	2005.02. (18년차)	2007.12. (16년차)
	세대	536세대	662세대
	매매	4.6	4.4
	전세	없음 (2.8)	없음(3.3)
	층	7층	7층
	동	로얄동	로얄동
	향	남향	남향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/2bay	계단식/3bay
	입주여부	세안고	입주가능
	비고
가격 비교	매물가격	4.6	4.4
	비율	105%	96%
	현시세매매	5.125	4.875
	현시세비율	105%	95%
	전고점매매	7	5.6
	전고점비율	125%	80%
	전고점比현재	-34%	-21%
	가격수준	20년 중반	20년 후반

출처 : 손품왕

매물기준으로는 반석호반리젠시빌보다,

구영2차푸르지오가 조금 더 좋습니다.

(입주 가능 매물, 3bay)

전 고점 기준, 반석 호반 리젠시빌이 25% 더 비싼 가격이였으나,

현재 가격은 5% 정도만 비싼 상황입니다.

호반리젠시빌은 전 고점 대비 34% 떨어져서,

20년 중반 수준의 가격이고

반면 구영2차푸르지오는 전고점 대비 21% 떨어져서

20년 후반 가격입니다.

전세가는 호반리젠시빌이 더 낮긴합니다만,

투자가치 및 잠재력을 따져보자면,

더 많이 떨어졌고,(20년 중반) 더 높은 곳까지 올라갔었던 (7억)

반석1단지 호반 리젠시빌을 선택하는것이 좋아보입니다.

5억 단지 찾기

살짝 10% 정도 더 보태서, 5억으로 갈 수있는 단지까지 한번 살펴보겠습니다.

부산 해운대구 두산1차 5억

부산 남구 대연파크푸르지오 4.9억

광주 용산지구모아엘가에듀파크5억

부산 명지국제신도시호반베르디움 5억

대전 노은한화꿈에그린 5억

울산 중구 복산아이파크 4.95억

 

 

비교해보겠습니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

 

최고가 기준,

명지국제도시호반베르디움2차 (8.5) > 대연파크푸르지오 (7.9) > 반석1단지호반리젠시빌 (7.0) > 용산지구모아엘가에듀파크 (6.73) > 두산1차 (6.7) > 노은한화꿈에그린2단지 (6.6) > 복산아이파크 (6.3) > 구영2차 푸르지오 (5.6) 순입니다.

20년 1월 가격 기준,

19년 12월 가격 기준,

대연파크푸르지오 (5.2) > 용산지구모아엘가에듀파크 (4.95) > 노은한화꿈에그린2단지 (4.21) > 반석1단지호반리젠시빌(3.88) >  명지국제신도시호반베르디움2차 (3.79) >  복산아이파크 (3.65) > 구영2차푸르지오 (3.63) > 두산1차 (3.44)  순입니다.

대연파크푸르지오, 그리고 용산지구모아엘가에듀파크, 그리고 가격이 비교적 저렴한 반석1단지를 최종 비교해야겠습니다.

대연파크푸르지오 5억? 용산지구모아엘가에듀파크 5억? 반석1단지호반리젠시빌 4.6억?

 

출처 : 손품왕

 

출처 : 손품왕

유동성 한창기에 가격이 1.5억 넘게 차이났던 것을

고려하면, 오늘의 결정은 쉬울 것 같습니다.

아무래도 가장 수요가 많고, (인구 330만)

그중에서도 선호받는 입지이고 (해수동남의 남구)

일자리가 가장 많이 생기는 곳의 수혜지 (북항개발 주변)

주변의 천지개별 (바로 앞 대연8구역, 대연 역앞의 대연3구역 등.)

아무리 4천만원의 가격 차이가 나더라도,

연식이나 향후 호재나 입지나 살펴봐도 대연파크푸르지오를 선택하는 것이 나아보입니다.

광주 용산지구는 규모가 너무 적고, 확장성도 한계가 있어서,

가격적으로 봤을때는 매력적이긴하나, 제껴두겠습니다.

그래도 오늘의 우승자 대연파크푸르지오의 입지 한번 살펴보죠.

출처 : 리치고

2호선 대연역을 도보로 이용하기엔 다소 거리가 있습니다만,

바로 위에 석포초등학교 있고,

학원가가 조그맣게 있으며

바로 앞에 있는 대연8구역이 완공되면 그 수혜를 잘 받을 수 있을거라 생각합니다.

마을버스 타면 10분이면 대연역까지 가니까, 가면 그쪽 상권을 이용할 수 있겠네요.

그럼 오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)