성남시 중원구 센트럴 타운 수원시 장안구 화서역파크푸르지오 입지 가격 비교

성남시 중원구 센트럴 타운 수원시 장안구 화서역파크푸르지오 입지 가격 비교

오늘은 성남시 중원구에 있는 센트럴 타운 34평과

수원시 장안구 정자동에 있는 화서역파크푸르지오 34평의

입지 및 가격 비교를 해보겠습니다.

성남시 중원구 센트럴 타운 수원시 장안구 화서역파크푸르지오 입지 가격 비교

둘다 그 지역의 끝에 있는 단지들입니다.

성남시 중원구 센트럴타운은

성남시 중원구 소속이지만, 사실상은 성남시 분당구 야탑동 생활권이고,

수원시 장안구  화서역파크푸르지오는

수원시 장안구 소속이지만, 사실상 수원시 팔달구 화서동 생활권입니다.

이런 우연의 일치가 어찌 있게되었는지 모르겠지만,

한번 비교해보겠습니다.

입지 비교

먼저 서울과의 거리 한번 보겠습니다.

출처 : 손품왕

확실하게 수원 장안구 보다는,

성남시 중원구 센트럴타운이 훨씬 서울에 가깝네요.

개별입지도 볼게요.

출처 : 리치고

먼저 중원구 센트럴타운 한번 보겠습니다.

2012년식에 1039세대로,

분당에 위치한 유일한 준신축입니다.

야탑역과는 도보 8분 정도로 떨어져있지만,

야탑역 주변상권은 비선호되는 상권들도 좀 있기 때문에

떨어져있는 것도 크게 나쁘진 않다고 생각합니다.

야탑동의 대장인 현대아파트,장미동부 아파트와 현대아파트 바로 옆에 인접해있고,

길 북쪽으로 하나 건너면 여수초등학교가 있고, 

남쪽으로 하나 건너면 야탑중학교가 있습니다.

센트럴타운과 현대아파트 사이에도 상가들이 다소 있습니다.

다만 고등학교가 멀리 있는 것이 좀 아쉬운 점입니다.

(분당의 강점은 고등학교까지 걱정할 것 없는 학군인데..)

주변에 리모델링 진행중인 매화마을 1,2단지가 있고,

현재 무지개마을4단지가 이주를 시작한 것을 보면,

진짜 본격적으로 분당의 리모델링이 시작될것으로 보이고,

현재 매화마을1단지도 이주를 시작하려는 움직임이 보이고 있는 상황입니다.

이는 주변 단지들의 전세가 영향을 줄 수 있겠네요.

출처 : 리치고

장안구 정자동 화서역파크푸르지오 한번 보겠습니다.

2021년식의 2355세대의 대단지입니다.

용적율 500%의 닭장아파트로 유명한데, 한번 가보시면

동간 거리가 너무 가깝고 빽빽하다는 느낌이 들긴합니다만,

사실 제 개인적으로는 그런 설계가 거부감이 들거나 그러진 않습니다.

빌딩숲에 있는 느낌이고 좋거든요.

화서역파크푸르지오에 속해있는 오피스텔에 있는 상권이 좋고,

단지 뒤쪽으로는 빽빽한 단지를 위로라도 해주듯 대유평공원이 위치하고 있습니다.

공원에서 길만 건너면 초등학교와 중학교가 바로 있구요,

서쪽으로 길 하나만 건너면 스타필드가 곧 오픈 할예정이라

스타필드를 슬리퍼 신고 이용할 수 있는 슬세권 단지입니다.

그리고, 화서역~호매실로 이어지는 신분당선 연장선이 조만간 곧 착공할 거라는 이야기가 들려오고 있기때문에,

아마 신분당선이 들어오고 화서역세권 개발이되면 이쪽은 좀더 좋아질 거라는 생각이 듭니다.

아, 그리고 화서역쪽으로 오면 서호공원이라는 큰 호수공원이 있어서 산책하기도 좋습니다.

비교해보면 이렇습니다.

출처 : 손품왕

2023-12-02	센트럴타운 (84)	화서역파크푸르지오 (84)
지역	경기 성남시 중원구 여수동	경기 수원시 장안구 정자동
연식	2012.12. (11년차)	2021.08. (2년차)
세대수	1,039세대	2,355세대
지하철	분당선 야탑역 (도보8분)	1호선 화서역 (도보 11분)
강남역	41분 (마을버스 > 모란 > 선릉 > 강남)	1시간 19분 (광역버스>선바위>사당>강남)
을지로입구역	1시간 10분 (광역버스)	1시간 32분 (버스>광역버스)
여의도역	58분 (마을버스 > 모란> 선정릉 > 여의도)	1시간 32분 (마을버스>광역버스)
판교역	27분 (마을버스)	58분 (광역버스>마을버스)
학교	여수초 100m, 야탑중 200m, 풍생고 1.9km	송림초 200m, 명인중 300m, 장안고 300m
주요상권, 학원가	성남시청, 센트럴타운 북쪽 상권, 야탑역 상권 (NC백화점, 홈플러스), 학원 56개	스타필드수원, 화서역 주변 상권, 정자동 학원가, 학원 147개
최고가	13.15억 (21년 8월)	12.691억 (21년 4월)
비고		신분당선 화서역, 스타필드 수원

위치는 센트럴타운이 좋고,

교통 역시 센트럴타운이 좋긴하지만, 화서역 파크푸르지오도 개선될 여지는 있습니다. (신분당선)

학교는 고등학교까지 가깝게 있고, 큰 규모의 정자동학원가를 이용할 수 있는 화서역 파크푸르지오도 좋지만,

학교의 학군 자체는 분당인 야탑중이 좀 더 좋지 않을까 합니다.

주변환경은 야탑역 보다는, 스타필드가 들어서는 화서역파크푸르지오 주변이 좋을 것 같구요.

둘다 신축 또는 준신축이기 때문에 향후 재건축의 가능성은 없습니다.

상품적으로는 그래도 화서역파크푸르지오가 대단지에 신축이고,

커뮤니티시설도 잘되어있기때문에 더 좋습니다. (수영장 있다고 하네요)

입지,학군은 센트럴타운, 상품 및 환경은 화서역파크푸르지오가 낫다고 보입니다.

가격 비교

먼저 실거래가 한번 비교해보겠습니다.

출처 : 손품왕

20년 이전까지는 센트럴타운이 훨씬 높은 가격을 보이고 있다가,

19년 10월부터 갑자기 화서역파크푸르지오의 가격이 치솟더니,

20년부터 거의 비슷한 수준이 되었습니다.

그래도 근소하게 나마 중원구 센트럴타운이 다소 높았긴했는데,

중간중간 화서역 파크푸르지오가 높은 가격을 보일때도 있었네요.

전세가는 학군수요때문인지 센트럴타운이 더 높은 가격을 보이고 있습니다.

출처 : 손품왕

호가도 살펴보겠습니다.

20년 이후 호가는 화서역파크푸르지오가 대부분 높았습니다.

아무래도 화서역파크푸르지오는 어느 정도 대중의 인식에 있는 아파트라서 그런것도 

있습니다만,

사실상 실거래가는 센트럴타운이 더 높게 찍힌것을 우리는 위에서 확인했습니다.

그리고 전세호가도 센트럴타운은 떨어지다가 다시 20년 가격을 회복하고 있는데,

화서역 파크푸르지오는 전세가격이 계속 떨어지네요.

전세가격이 계속 떨어지는 상황에서 매매가격이 유지될 수 있을지도 다소 우려가 됩니다.

매물 비교

이제 매물비교해보겠습니다.

출처 : 네이버부동산

중원구 여수동 센트럴타운

층은 고층,

동은 315동으로 야탑역이랑 다소 먼쪽에 있지만

단지 중간동이기때문에, 쏘쏘동으로 하겠습니다.

요상한 2bay의 구조이고

남동향입니다.

매가는 10.5억이고,

최저 전세가는 7억입니다.

출처 : 네이버부동산

장안구 정자동 화서역파크푸르지오,

층은 6층,

동은 110동으로 단지 중간에 있는 쏘쏘동입니다.

남서향이고, 4bay 깔끔한 구조입니다.

매가는 10.6억이고,

전세가는 4.7억입니다.

비교해볼까요?

매물 비교	아파트명	센트럴타운 (84)	화서역파크푸르지오 (84)
	연식	2012.12. (11년차)	2021.08. (2년차)
	세대	1,039세대	2,355세대
	매매	10.5	10.6
	전세	7	4.7
	층	고층	6층
	동	쏘쏘동	쏘쏘동
	향	남동향	남서향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/2bay	계단식/4bay
	입주여부	입주가능	입주가능
	비고
가격 비교	매물가격	10.5	10.6
	비율	99%	101%
	현시세매매	11.2429	12.6167
	현시세비율	89%	112%
	전고점매매	13.15	12.691
	전고점비율	104%	97%
	전고점比현재	-20%	-16%
	가격수준	20년 중반	20년 중반

출처 : 손품왕

전고점 기준,

센트럴타운이 화서역파크푸르지오보다 4% 정도비쌌는데,

현재는 화서역파크푸르지오가 1000만원 더 비싼 상황입니다.

전고점대비해서는 센트럴타운은 20%,

화서역파크푸르지오는 16% 떨어진 상황이고,

가격수준은 둘다 20년 중반입니다.

위에서 언급했듯,

입지와 학군적으로는 센트럴타운이 낫고,

상품과 주변 환경측면에서는 화서역파크푸르지오가 낫습니다.

그리고 센트럴타운은 기대되는 호재가 없지만,

화서역파크푸르지오는 신분당선 개통이라는 대형호재가 남아 있습니다. (몇년이 걸리겠지만..)

이 둘 중에 고르라면,

저는 센트럴타운을 고르겠습니다.

먼저, 입지에서 크게 차이가 나는 것도 하나 있고,

전고점 대비 더 많이 떨어진 것도 있습니다.

그리고 점점더 구성남이 개발이 되면서

구성남과 가장 가깝되, 분당의 가장 끝 입지인

야탑도 좀더 선호도가 올라갈 것이라는 기대가 있기 때문입니다.

성남시 도시기본계획에서도 야탑을 성남시의 중심으로 잡았습니다.

성남시청이 이 위치에 있는 것 역시 그 이유 때문입니다.

향후 매화마을공무원단지가 리모델링이 되고 나면, 

나름 분당내에서 구축단지가 아닌 곳으로 주목을 받을 수도 있다는 생각도 드네요.

수도권 11억 단지 찾기

그래도 좀더 쳐서 11억까지로 살 수 있는 단지들을 좀더 찾아봐야겠지요.

산성역포레스티아 11억

목동센트럴아이파크위브 10.5억

철산푸르지오하늘채 10.3억

DMC파크뷰자이 11억

홍제센트럴아이파크 11억

 

이정도로 하고 비교해보겠습니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

최고가 기준,

DMC파크뷰자이 (15.4) > 홍제센트럴아이파크 (14.45)=산성역포레스티아(14.45) > 목동센트럴아이파크위브 (13.8) > 센트럴타운 (13.15) > 화서역파크푸르지오 (12.691) > 철산푸르지오하늘채 (12.6) 순입니다.

19년 12월 거래가 기준, 

홍제센트럴아이파크 (13.0) > DMC파크뷰자이(10.3) > 산성역포레스티아 (9.29) > 목동센트럴아이파크위브 (9.28) > 철산푸르지오하늘채 (8.98) > 센트럴타운 (8.88) > 화서역파크푸르지오 (7.56) 순입니다.

결국, 홍제센트럴아이파크와 DMC파크뷰자이중에 하나를 고르는게 좋겠네요.

홍제센트럴아이파크 11억? DMC파크뷰자이 11억?

두 단지를 한번 비교해보겠습니다.

출처 : 손품왕

두단지 모두 20년 초반 가격인 상황입니다.

두 단지 모두 좋은 단지인데요,

입지를 한번 살펴볼까요.

출처 : 리치고

홍제센트럴아이파크는,

3호선 홍제역 5분, 무악재역 7분 정도 수준의 거리에 있고,

고은초등학교를 바로 뒤에 끼고 있으며,

맞은편엔 관리처분인가를 앞에 둔 홍제3구역 주택재건축 조합을 두고 있고,

그 주변에 학원가가 30개 정도 있는 단지입니다.

독립로 특성상 산에 고립되어있는 단지라는 것이 특징입니다.

출처 : 리치고

DMC파크뷰자이는,

가재울뉴타운에 있는 대장단지로서, 

경의중앙선 가좌역을 도보 6분으로 갈 수 있고,

주변이 대부분 신축아파트로 이뤄져있기때문에 환경이 매우 좋습니다.

초등학교를 품고 있고,

주변 학원도 174개로 홍제센트럴아이파크보다 더 많습니다.

이 둘 중에 고르라고 하면요,

저는 DMC파크뷰자이 11억 매물을 고르겠습니다.

1) 전고점이 더 높고,

2) 주변이 가재울뉴타운으로 규모도 크고 아이 키우기도 좋을 것으로 보이고,

3) 전반적인 거래가격도 DMC파크뷰자이가 좀더 좋았으며,

4) DMC라는 양질의 일자리를 주변에 가지고 있으며,

5) 바로 앞에 있는 홍제천으로 한강에 나갈 수 있는 용이성이 있기때문입니다. (지극히 개인적 취향)

 

오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)