투자의 재발견(이고은)

 

이 책 리뷰를 시작하기에 앞서,

그 누구도 시키지 않은 내 스스로의 독서감상문을 다시 쓰기 시작한 이유를 적어보고자 한다.

 

나는 부동산에 있어서 지역공부, 그리고 그곳의 아파트 가격에 대한 공부가 가장 중요하다고 생각했다.

그래서 부동산 공부에 독서가 중요한 걸 알면서도,

독서를 하고 나서 별도의 정리는 하지 않았다.

사실 하다가, 지역공부가 더 우선이라서 뒤로 미뤄뒀었다.

 

하지만 지금 지역공부를 많이 해놓고 나서 보니까,

지역공부보다 더 중요한 것이 독서더라.

부동산을 공부한다는 것은 

더 넓게 보면 투자라는 행위에 대해서 공부하는 것이기때문이다.

투자는 자본주의가 생긴 이래로

아주 오랜 기간동안 행해져온 행위이고,

어떻게 해야지 성공적인 투자를 할 수 있는지에 대한 이야기가

책속에 가득하기 때문이다.

 

따라서, 이제부턴 책을 읽고 그 책을 내 스스로 정리하는 포스팅을 꼭 해야겠다고 마음 먹었다.

다 기억하지 못해도, 단 몇줄

아니 단 한 단어라도 기억하고 그것을 나중에 써먹을 수만 있어도 성공이라고 생각한다.

 

그 첫 시작은 이고은 님이 쓰신 '투자의 재발견' 이라는 책이다.

책을 고른 이유

얼마 전에 블로그에 썼던 생각 정리.

그 당시에 내가 가지고 있던 고민을 손품왕 방에 올렸을 때,

그 방에 계시던 분께서 추천해주셨던 책이다.

 

사실, 이 책에 대해선 알고 있었다.

월부 유튜브에 나오셔서 해당 책에 대해서 설명해주시는 것을 본적이 있기때문이다.

그 당시에 나오셔서도 이 책의 골자인 '현금흐름'에 대해서 말씀하셨던 것을 들었던 기억이 난다.

그때 부동산 공부 햇병아리였던 나는 (지금은 그냥 병아리..)

'부동산으로 현금흐름형(수익형) 투자는, 시세차익형 투자에 비해 수익율이 너무 떨어지지..'

라고 생각했고,

그 뒤에 금 이야기를 하시기에

그냥 대수롭지 않게 적당히 흘려듣고 넘겼던 것이 기억이 난다....

하 진짜 창피하다.

내가 알고 있는 것만이 전부이고 정답이라고 생각했던 오만하고 어리석었던 나.

이제라도 반성해본다.

 

전체적 구성

책의 전체적 구성을 살펴보는 것이 저자의 메시지를 읽는데 가장 좋다.

1장~4장까지는 투자라는 것에 대해서 살펴보는 개론 같은 내용이고,

5장~8장까지는 실전에 대해서 살펴보는 실전 내용인다.

개론내용은 개론대로 친절하게 설명해줘서 좋았고,

실전 내용은 실전대로 상당히 자세해서 좋았다.

 

1장에서는 투자란 무엇인지,

저자의 생각을 알려주고 그에 따라서 그 핵심개념을 설명해주는데,

매우 인상깊어서 아래에 정리해볼 예정이다.

 

2장에서는 자산을 어떻게 늘리는지 알려주는데,

여기서의 핵심은 나만의 기준금리, 즉 내 스스로의 수익율을 정해보는 챕터다.

사실 아직도, 나는 이부분은 제대로 나에게 적용하지 못했다.

수익율이라는 것은 목표 매도가가 나와야하는데,

그 부분은 아직까진 내 능력 밖이라고 난 생각하기 때문이다.

(아닌가...?? 적어도 목표 매도 금액을 정하고, 그에 따른 수익율은 내가 미리 정해놔야하는건가.)

아무튼 저자께서 하시는 말의 의도는 충분히 알았으나,

나에게는 적용하지 못한,

하지만 언젠가는 해보고싶은 그런 챕터였다.

 

3장은 레버리지가 투자에 있어서 얼마나 중요한지 알려주는 챕터였다.

하지만 알다시피 레버리지같은 경우는 22년의 금리급등기에는 엄청난 리스크를 일으킬수 있기때문에,

정말 조심해서 사용해야함을 강조 또 강조했다.

 

4장은 투자자의 자세부분인데,

여기서도 신기한것이 자연상수 e의 원리가 알려주는 꾸준한 투자의 비밀부분이 있었는데 꽤 인상 깊었다.

이것까지 아래에서 설명하면 저작권에 문제가 될 수 있을듯하므로..

나중에 돈 주고 사보시거나, 도서관에서 빌려보시길 추천드린다.

 

5장부터는 실전투자 설명이다.

5장은 화폐형투자, 즉 종잣돈 모으기와 금에 대한 설명이고,

 

6장은 내가 가장 기다려왔던 부동산형 투자이다.

여기서 가장 핵심개념인 '플로트'가 나온다.

"가장 핵심은 '전세레버리지투자'와 '갭투자'의 차이를 이해하고, 우린 '전세레버리지투자'를 해야한다."

가 골자이다.

게다가, 전세가와 매매가는 어떻게 예측을 하는지도 알려줘서 매우 유용한 챕터였다.

 

7장은 회사형 투자, 즉 주식인데,

현금흐름을 중시하는 저자이기때문에,

현금흐름이 꾸준히 나오는 주, 

20년동안 꾸준히 배당이 나왔고, 그동안 배당율이 꾸준히 늘어왔던 배당주를 추천한다.

 

8장은 파생형 투자인데,

선물옵션 투자에 대해서 설명한다.

분양권 투자도 사실상 선물옵션 투자의 한 형태라고 설명한다.

그러면서 금 현물을 들고 있으면서 옵션 투자로 현금흐름을 발생시키는 방법을 알려주는데,

사실..... 내 지식이 아직 그까지 따라가지 못해서,

여러번 읽어보다가 포기했다.

다음에 좀더 내 내공이 단단해진다음에 다시 와서 읽어볼 생각이다.

 

핵심내용 및 문구

1. 우리가 추천하는 투자는 황금알을 가져오는 우량한 거위를 꾸준히 사 모으는 농장주가 되는 것이다. 거위가 낳아주는 황금알로 또 다른 거위에 투자할 수도 있다.

→ 이 책 전체를 관통하는 주제이다. 결국 차익형 투자는 시장상황에 따라 미래에 얼마나 가격이 오를지,내릴지를 기다려야하기 때문에, 지칠 수 있다. 그 자산(거위)을 가지고 있는 동안 나에게 현금흐름(황금알)을 가져다 줄 수 있는 자산을 사모아야한다. 그 자산의 가격 변동에 관계 없이 현금흐름을 가져다만 준다면 가지고 있어도 된다. 전세레버리지 투자로 취득한 부동산이라면 현금흐름은 전세금 상승분이 될 것이고, 주식이라면 배당금이 될 것이다.

 

2. 현금흐름인 연봉을 시장금리 수준에 따라 자산가격으로 바꾸면 내 시간의 자산 가격을 구할 수 있다. 그리고 대출금리가 내려갈수록 회사원의 시간 자산 가격은 올라가게 된다.

→ 결국, 우리같은 회사원을 고용하는 사업가(사장) 입장에서 우리는 비용이다. 우리라는 사람을 빌려쓰고, 시장금리로 쳐서 우리에게 이자로 연봉을 주는거라고 생각을 하면, 시장금리가 낮아질수록 우리의 몸값은 올라가고, 반대로 시장금리가 낮아질수록 우리의 몸값은 낮아진다. 여기서 이런 얘기를 한 이유는, 우리의 몸값이 높아질 수록 AI와 대체되기 쉽다는 이야기를 한 것이다. (근데 사실 잘 와닿지는 않는다.) AI의 가장 큰 메리트는 변수가 없다는 것이다.

 

3.투자의 5가지 핵심개념

좋은 투자의 방법은 자산의 가치를 측정하고, 그 측정된 가치보다 싸게(가격) 사서 현금흐름을 일으키며 보유하고 지속적으로 자산을 늘려가는 것이다.

→ 핵심 내용은, 저평가된 자산을 늘려가야하는데, 그것을 보유하려면 현금흐름을 일으켜야한다. 현금흐름을 일으킬 수 있는 자산이여야 버틸 수 있다. 매가가 내려가도 전세가가 올라가면 버틸 수 있다. 하지만 역전세는 버틸 수 없다..

 

4.가격의 변화는 언제 일어날까?

 1) 재화의 가치 변화 : 그 부동산의 주변환경이 변하거나 시간이 지나 점점 낡아지면서 실사용가치가 감소한 경우

 2) 수요/공급의 변화 : 부동산의 공급물량이 없어서 매매 및 전월세 물량 감소했을 경우, 반대로 공급물량이 많아서 물량이 증가했을 경우, 또는 수요가 변동한 경우

 3) 통화량 : 생산되는 재화와 서비스보다 통화량이 급증하거나 급감한 경우

→ 핵심 내용은 3번 통화량이다. 생산되는 재화와 서비스의 양과 통화량의 비율에 따라 가격은 결정된다. 이걸 왜 이제서야 알게되었을까....

 

5.플로트 사업자는 '권리'를 팔고 '현금'을 얻는 사업자를 말한다. 이 권리라는 것은 사실 형체가 없기에 하늘에 떠있는 구름을 잡는 것과 같다...... 우리나라에서 플로트 사업자가 될 수 있는 간단한 방법은 '전세권'을 파는 전세 레버리지 투자자가 되는 것이다. 물론 임대기간이 끝나면 전세보증금을 다시 돌려줘야 하지만, 그때까지는 시간이 있다. 또한 전세를 연속적으로 놓으면 사실상 돌려주지 않고 운용할 수 있으므로, 무이자이며 무기한 사용할 수 있는 레버리지다.

→ 잘 모르는 사람들은 돌려주지 않는 돈이라고 생각한다며 욕할지도 모르겠다. 하지만 지금 내가 봐도, 전세금은 플로트락고 생각하는게 맞다기 보단 가깝다. 역전세가 나면 플로트는 아니지만, 이 책에서 얘기하는 것 처럼 매매가 전세가 모두 저평가된 구간에서 매수를 한다면, 전세가는 꾸준히 물가처럼 우상향 할 것이기 때문. 물가는 왜 꾸준히 우상향 하냐? 통화량이 꾸준히 우상향 하고 있기 때문이다. 통화량이 줄어들어서, 물건의 가격이 싸지는 디플레이션은 사람들로 하여금 물건을 지금이 아닌 나중에 사게 만들기 때문에 모든 생산/소비활동이 멈춰버린다. 자본주의 사회에서는 돈이 피와 다름없기때문에 피처럼 흘러야하는데, 피가 멈추는 것과 다름이 없다. 자본주의 사회가 흐르기 위해서는 피가 많이 흐르든 적게흐르든 흘러야하기때문에, 통화량은 증가할수밖에 없다. 신용화폐시스템이기 때문에. 이 때문에, 전세레버리지투자도 플로트 투자로 볼 수 있다. 그러기 위해서는 거래량이 많고 꾸준히 전세수요가 있는 곳으로 선택해야한다.

 

6.시간의 자유를 꿈구는 투자자가 행해야 할 방향은 투자수익율, 다시 말해 레버리지 효과를 포함한 투자수익율을 맹목적으로 높이는데에 있는 것이 아니라 자산수익율이 높은 자산을 모아가는데 있다는 것을 기억하자.

→ 투자라는 것은 평생해야하는 것이지, 몇번하고 이 바닥을 뜰것이 아니기때문에, 모으는데 주력하고. 모으기 위해서는 버틸 수 있는 체력이 필요하다. 그러기 위해서는 수익율 보다 현금흐름에 더 집중하고, 자산수익율이 높은 자산 즉 우량한 자산을 더 모아가는 것이 중요하다.

 

7.(자연상수의 식을 보며) 1을 무한 번 곱한다고 1정도 밖에 되지 않을 것 같지만, 결과는 놀랍게도2.72배 이상이 된다. 눈송이가 하늘에서 내려와 길에 닿으면 녹아 없어지는 것처럼 보이지만 어느 순간에 쌓여 있듯이, 꾸준한 반복과 축적이야 말로 자연의 법칙이라고 할 수 있다. 투자도 바찬가지로 방향만 올바르다면 자산의 증가가 더뎌 보이더라도 꾸준히 반복하며 축적하면 놀라운 성과를 누릴 수 있다.

→ 자연상수에서 이런 투자의 법칙을 찾아낸 것이 참으로 놀랍다. 결국은 플러스가 되는 방향으로 꾸준히 반복하기만 하면 얼마 늘어나지 않는 것 같아도 자산은 늘어난다는 것이다. 2.72라는 숫자가 어떻게 보면 작아보일지도 모르겠지만, 그것을 복리효과로  누린다면 얘기는 달라진다. 그만큼 꾸준함이 중요한 것이고, 일찍 시작한다는 것이 중요함을 알 수있다.

 

8. 아파트 공급을 논할 때, 새 아파트 공급만을 보게 되면 오류에 빠질 가능성이 높다. 서울은 기존 아파트의 수가 많이 때문에 새 아파트의 공급이 주는 영향이 제한적일 수밖에 없다. 서울의 기존아 파트는 160만호 정도 되는데, 새 아파트의 공급량은 매해 약 4만호 정도다. 비율로 서울의 전체 아파트 중 2.5%에 불과해서 전체가격을 좌우하지는 못한다.

→ 결국 대부분의 거래는 기축거래다. 그리고 신축 입주의 영향성이 줄어들 확율은 점점 더 늘어난다고 본다. 물론 세대수의 분화 및 1인당 인구가 필요로 하는 평수가 커지고는 있다고 하지만, 양질의 주거 시설이 어제 보단 오늘, 오늘 보단 내일 더 개수가 많아지는 것은 사실이기 때문이다. 개인적인 생각으로 사람들이 진짜 못살겠다고 느끼는 부분은 아마, 녹물 같은 부분, 아니면 주차 문제일텐데 이런 부분은 2008년쯔음부터 어느정도 해소된 아파트들이 많이 나왔다고 생각한다. 불편은 할 수 있어도 못살겠다는 아니지 않을까? 신축이 안비싸면 모를까, 비싸면 수요가 그쪽으로 못가지 않을까.

 

내 생각

코로나로 엄청난 유동성이 풀리고, 임대차 3법으로 전세매물이 급격히 사라지면서 시장이 상당히 혼란스러울때 집필된 책임에도 불구하고, 현금흐름을 중시했다는 것은 매우 보수적이고 정통적으로 투자에 접근한 책이라고 생각한다. 

-  전세레버리지 투자에서 올려받는 전세금도 현금흐름으로 생각할 수 있다는 것,

-  전세가 역시 고평가 저평가가 있기때문에 잘 살펴봐야한다는 것

- 결국 통화량에 따라서 매매가는 수렴한다는 것

등에 대한 통찰을 제대로 알려준 책이고,

주식 및 파생상품, 그리고 금에 대해서도 다양하게 알려주는 책이기때문에 안읽어볼 이유가 없는 책이라고 생각한다.

지금은 다시 현금이 제로가 된 상황이 되어서, 나는 현금을 뭉쳐야하는 시기가 되었기에 배당주를 투자하지 못하지만,

나중에 포트폴리오라는 것을 나눠야하는 상황이되면 미국 귀족배당주는 꼭 모아가도록해야겠다고 생각했다.

 

적용점

1) 전세 투자 시, 꼭 전세의 저평가 여부를 확인하고 투자하자.

2) 나중에 돈 많이 벌면, 배당 귀족투자주.. 모아가자.