(10년 후에도 변하지 않을) 부동산 투자의 정석 (김사부 김원철)

책을 고른 이유

손품왕 카톡방에 있었던 동료분께서

이고은 저자의 투자의 재발견책과 함께 추천해주셨던 책이다.

(이 뒤에 부룡님의 부동산 상승신호 하락신호 책 1권이 더 남아있다.)

김사부님은 종종 유튜브에서 나오시는 것을 봤었는데,

이렇게 오래 부동산 시장에서 살아계셨던 분이신줄 책을 보고 처음 알았다.

2007년에 가장 처음 부동산 투자의 정석이라는 책을 쓰시고,

그때부터 전세레버리지 투자법에 대해서 쓰셨다고 하니..

정말 선구자가 따로 없다.

참 이런 것을 보면, 나는 부동산 상승장만 뒤늦게 보고 들어와서,

정말 이번 상승장에서 일어난 일만이 부동산의 전체의 일인 것마냥 생각하고 있었던 것 같다.

점점 더 이전 상승장까지 함께 겪었던 분들의 인사이트가 담겨있는 책을

더더더 찾아서 읽어야겠다는 생각이 들고 있다.

부룡님의 상승신호 하락신호 읽고,

그 뒤에는 구만수 박사님의 책을 읽어야겠다고 생각중이다.

(곧 신간 나온다고 하시던데..)

 

전체적 구성

전체를 관통하는 주제는 아래와 같다.

"아파트 전세레버리지 투자를 기반으로 경제적 자유를 달성하라"

 

1장에서는

2007년에 출간했던 부동산 투자의 정석에서도 전세레버리지 투자를 주장하셨기에,

그 투자방법이 이 책을 출간했던 2016년에도 유효한지 쓰셨고,

(결과적으로 유효하다고 하심)

구체적인 방법을 2장에서 쓰셨다.

전세레버리지 투자가 가능한 아파트를 고르는 방법까지 적어놓으셨다.

소위 우리가 말하는 입지 좋은 아파트들이지만, 조금은 다르다. (호재 보다는 임대수요의 꾸준한 증가가 더 키포인트다.)

 

3장에서는 소위 더 자산증식을 크게 시켜줄 핵심아파트,

핵심아파트들을 골라야하는 이유 및 그 키워드를 설명해주셨다.

 

4장에서는 고수들은 부동산 시장에서 어떻게 움직이는지를 알려준다.

전세레버리지투자는 누구나 할수있는 투자법이라고 하는 반면,

고수의 투자법은 어느정도 내공이 쌓여야할 수 있는 투자인 것이다.

 

5장은 개인적으로는 이 책의 정수라고 할 수있는 부분이라고 생각이 드는데,

정말 모든 부동산 대상 별로 어떻게 투자해야하는지에 대한 정석을 알려준다.

아파트뿐아니라,

재건축, 분양권, 오피스텔 투자의 정석

이정도만 해도 충분하다고 생각했는데

단독주택, 상가주택, 상가까지 어떻게 투자해야하는지 알려준다.

물론 아직 크게 와닿진 않았지만

부동산은 정말 여러분야가 있다는 것을 다시금 깨달을 수 있었고,

아파트뿐 아니더라도 무한성장할 수 있는 분야라는 것을 깨달을 수 있는 부분이였다.

(근데 뭐.. 아파트만 해도 성장할 곳은 무궁무진하긴 하다)

 

핵심내용 및 문구

9p. 그냥 정석대로 꾸준히 그 법을 따라 하기만 하면 된다. 뛰어난 IQ도 필요 없고, 엄청나게 많은 돈도 필요 없고, 넉넉한 시간도 필요 없다. 그저 평범한 지능과 어느 정도의 자금, 약간의 시간만 있어도 충분하다. 반드시 필요한 것이 있다면, 투자의 정석이 무엇인지 배운 후 조금은 고집스럽게 그 길을 걸어가는 '의지'다. 그렇게만 하면 누구나 부자의 삶에 이르게 된다.

→ 부자가 되는 방법은 매우 똑똑해야 하는 것 보다 의지있게 꾸준하게 하는 것이 가장 중요하다. 즉, 누구나 할 수 있는 것이기 때문에 그사세라고 치부하고 포기할 필요가 없다는 것이다. 의지와 시간이 필요할 뿐이다. 시간의 힘을 믿고 복리의 힘을 믿어야 한다.

 

44p. 스스로 열심히 연구하고 그렇다고 판단 내린 것에 과감히 투자 해야 한다. 그러나 투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. '내 생각이 틀려도 괜찮은건가?'라고. 투자는 한두 번으로 끝나는 것이 아니라, 평생에 걸쳐 계속 이뤄져야 하는 행위다. 그렇기 때문에 그저 한두번으로 크게 한몫 잡겠다는 태도는 최악이다. 그런 태도와 생각을 갖고 있으면 언제나 높은 수익에 현혹되고, 가능성이 있는 리스크를 무시하게 된다.

→ 먼저 반성한다. 사실 이번 상승장을 보고, 다음 상승장에는 반드시 내 노후준비 끝내고 투자판 뜬다고 생각했던 게 나이다. 하지만 공부를 하면서 달라졌다. 투자는 어짜피 평생해야하는 마라톤 같은 것이다. 평생에 걸쳐서 해야하는 투자, 그렇기에 더 리스크를 검토하고 잃지 않는 투자를 해야한다. 어제 구만수 박사님 유튜브에서도 봤다. '이렇게 될 수 있지 않을까?' 라는 생각으로 50%의 확율로 투자하는 것은 도박과 같다고 했다. 90% 이상의 확율, 아니 확신이 있는 곳에 돈을 넣는 것이 그것이 투자다.

 

70p. 부동산의 매매가가 오르지 않아도 전세 보증금이 오른다는 건 현실적으로 더 좋은 일이다. 매매가란 올라봐야 기분만 좋을 뿐 매도하기 전까지는 실제적인 이익을 가져다주지 않는다. 다만 전세가가 상승하면 전세 계약기간이 만료되는 시점에 실제로 실제로 현금흐름을 만들어주기 때문에 훨씬 좋아할 일인 것이다.

→ 아직 경험해보지 못해서 와닿지 않는다. 경험해본 사람들은 그래도 처음으로 전세금을 올려받았을때를 늘 떠올린다고 하더라. 이게 되는구나라고 생각한다고 한다. 전세가가 꾸준히 올라주는 그런 역세권 소형 아파트를 가지고 있으면, 강남 1시간 이내 접근이 가능한 아파트로 가지고 있으면, 전세가는 꾸준히 받쳐주니까, 그런 자산들을 싼 가격, 그리고 싼 전세가격에 매입해서 전세가를 조금씩 올려받으면 그것이 곧 현금흐름인 것이다.

 

71p. 전세 레버리지 투자법의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야한다는 것이다. 이것이 성공의 관건이다.

→ 우리는 시스템을 만드는 것이 목적이지, 수익금을 만드는 것이 목적이 아니다. 결국은 수익금은 플로트 즉 무이자 대출이기때문에 그것을 쓰면 결국을 대출로 소비를 하는 꼴이 된다.

 

93p. 그럼 어떻게 '그들'은 위기를 이용해 부자가 된 것일까? 그들에겐 위기의 때도 돈 나올 곳이 있었다. 타이밍 좋고 돈도 있으니 무엇이 문제겠는가. 이 때문에 자본주의 사회에서 부자가 계속 부자로 남을 가능성이 커지는 것이다. 부자들에겐 늘 돈이 있다. 게다가 시스템이 있다. 따라서 늘 돈이 나오고 항상 남는 현금이 있다. 이게 시스템이다.

정리해보자. 위기에 대비한다는 건 실제 언제 닥칠지 모르는 위기를 기다리며 무작정 돈을 모으는 것이 아니라, 시스템을 만들어놓고 기다리는 것이다.

→ 힘들 때 사람이 버티는 것은 한계가 있다. 버티지 않기 위해선? 지낼 수 있을만큼 현금이 나오면 된다. 그러기 위해서는 시스템을 구축해두면 된다. 위기에 대비하는 것은 무작정 돈을 모으는 게 아니라, 시스템을 만들어놓고 기다리는 것이다. 명언이다..

 

148p. 그런데 투자 분야에서 고수가 되는 방법은 이와 다르다. 물론 열심히 공부하고, 배우고, 훈련하는 것도 중요하다. 하지만 그보다 더 중요한 건 '인내하는 것'이다. 시장의 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄알아야하며, 어떤 투자 대상 물건이 맘에 들지 않는다면 버릴 줄도 알아야 하고, 버린 물건이 혹여 이후 대박이 나도 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 한다. 투자란 시간과의 싸움인 것이다.

→ 투자는 공부도 중요하지만 결국 인내와의 싸움이다. 손절하고 참아내는 인내, 그 손절한 물건이 대박나도 참아내는 인내, 다음 기회를 기다리는 인내, 인내의 연속이 바로 투자인 것이다.

 

208p. 신규공급이 없던 지역, 최초 분양권을 잡아라.

부동산 경기가 침체되면 아무도 집을 사려고 하지 않는다. 따라서 상당 기간 신규 공급이 끊긴다. 시간이 지나면 식장 침체의 골도 깊어 진다. 그런데 이러한 침체가 상당 기간 지난 후, 첫 분양되는 아파트의 분양권이라면 반드시 관심을 가져야 한다.

→ 대중과 반대로 생각해야 한다. 진짜 모두가 집을 사려고 하지 않을 때. 그 때 들어가야 한다. 현재 샌프란시스코가 범죄율 1위를 찍으면서 기업들이 떠나고 있다는 얘기를 들었다. 그러면서 지가가 내려가고 있다는 얘기도 동시에 들었다. 그 때, 그곳을 일부 벤처기업들이 사모으고 있다는 소리를 들었다. 사람들이 쳐다보고 있지 않을 때, 사는 사람이 진짜 투자자이다.

 

236p. 오피스텔은 온종일 또는 상당 시간을 거주 공간에서 생활하는 사람들이 찾는 곳이 아니다. 단지 출퇴근에용이해서, 사무실과 겸용으로 사용할 목적에서 찾는 경우가 더 많다..... 오피스텔은 비싼게 좋은게 아니라, 싼게 좋은 것임을 인식해야 한다.

→ 아파트와는 반대로, 오피스텔은 일단 싼 것을 사는것이 맞다. 좋은 게 좋은 것이라는 아파트와는 반대되는 기준이다. 물론 역세권이라는 기준은 그대로 적용이 필요하다.

 

263p. 왜 상가 주택은 불황기에도 가격이 꾸준히 상승세를 보인 걸까? 월세를 꾸준히 받을 수 있다는 것 외에도 상가주택은 토지를 가지고 있다는 장점이 있기 때문이다.

→ 결국 부동산의 본질은 토지이다. 지금 당장은 아니지만, 부동산의 본질은 토지임을 알고, 임대수요가 풍부한 상가주택은 불황에 강하다는 것을 알아둬야 하겠다. 이는 전세레버리지 시스템이 어느정도 갖춰져서 수익형을 하나둘씩 늘려야할 때, 좋은 대체 투자처가 될 수 있다.

 

284p. 장사를 오래 해온 사람들이 바이블처럼 여기는 임대료의 공식이 있다, '임대료는 3일 매출액 이내가 되어야 한다.'

→ 상가에 대해서 아예 모르는 나로서는, 적당히 참고할만한 이야기다. 어떻게 그 비싼 임대료를 내고, 사람들은 장사를 하지? 라는 생각을 한적이 있다. 3일정도의 매출이 임대료로 적정수준(?) 이라고 일단 어림짐작 해볼 수 있는 문구다.

 

내 생각

유튜브에 많이 나와야 고수이고,

뜨문뜨문 나오면 고수가 아닌줄 알았던 지난 날의 나를 반성한다.

결국은 시장에 오래 살아남았으면 그 사람이 고수이고 구루이다.

그런 의미에서 김사부 김원철님은 고수중에 고수이시다.

하지만, 현재 시장은

역대급 상승장을 거치고 난 이후, 

열기가 차갑게 식은 것 같으면서도 곳곳에서는 아직 그 불똥이 남아있는 것 같은

복잡 미묘한 이런 시장이다.

구축을 점점더 비선호하고, 신축을 점점 더 선호하는 그런 시장이다.

인구의 절반이 수도권에 몰려있어서, 지방은 소멸한다는 이런 양극화같으면서도,

잘 찾아보면 기회는 또 있는 것 같은, 참 어려운 시장이다.

이런 시장에서도 2장의 제목에서 써 놓으신 것처럼

3천만원으로 4채 투자해서 시작하라고 또 하실 수 있으실지,

궁금하다.

그래서 더더욱 이번 22년에 새로 나온,

하락장에서도 변하지 않는 부동산 투자의 정석 책을 한번 더 빌려봐야겠다는 생각이 강렬하게 들었다.

읽어보고 여기 리뷰 남기도록 하겠다.

 

적용점

1) 22년 신간, 하락장에서도 변하지 않는 부동산 투자의 정석 책 빌려보자.