포항 양덕4차삼구트리니엔 vs 목포 남악신도시모아엘가2차

포항시 북구 양덕동 양덕4차삼구트리니엔 (2017년, 1059세대) : 2.9억
목포 무안군 삼향읍 남악신도시모아엘가2차 (2013년, 498세대) : 2.9억

입지 비교

 

2023-10-18	양덕4차삼구트리니엔 (84)	남악신도시모아엘가2차 (84)
지역	경북 포항시 북구 양덕동	전남 무안군 삼향읍
연식	2017.03. (6년차)	2013.09. (10년차)
세대수	1,059세대	498세대
지하철	없음	없음
학교	초등학교 600m, 중학교 700m, 고등학교 900m	초등학교 600m, 중학교 400m, 고등학교 300m
주변환경	대구지방법원 주변 상권, 깔끔한 신축 상권들, 학원 35개	롯데아울렛, 매우 큰 신축 상권, 학원 84개
최고가	4.03억 (21년 4월)	3.55억 (22년 4월)
비고

오늘은 포항시와 목포시를 비교해봅니다.

사실 엄밀히 말해서는 목포시가 아니라 무안군입니다.

목포에 있는 남악신도시는 위례신도시마냥,

반은 목포, 반은 무안군이거든요.

현재 남악신도시에서 가장 비싼 오룡지구는 무안군 일로읍에 위치해 있습니다.

하지만 그건 신축이기때문이고,

생활권은 예전의 남악신도시쪽에 모두 갖춰져있지요.

그 중심에 있는게 남악신도시 모아엘가2차라고 보시면 됩니다.

 

포항 양덕동도 기존에 2008년경에 한차례 택지가 조성되었고,

그뒤에 좀더 확대되어 2017년경에 추가로 법원주변에 택지들이 조성되면서

생활권이 갖춰진 상황입니다.

두 곳다 새 아파트들의 느낌이 강하게 드는 곳이며,

규모로 치면 남악신도시가 조금더 크고, 그로 인해 상권들도 남악신도시가 더 큽니다.

하지만, 도시자체의 규모와 일자리로 보면

포항에 목포가 덤빌수가 없지요.

포항은 경북 제1의 도시 자리를 차지하고 있는데다가,

최근에는 에코프로라는 2차 전지의 핵인싸 기업이 위치해있기 때문입니다.

정부에서도 포항에게 제철도시가 아닌 2차전지도시라는 이름을 입히기 위해

많은 노력을 하고 있고,

그 일자리들은 포항북구쪽에 형성되고 있습니다.

 

따라서, 지역은 포항이 좋고,

그 지역의 주변 상권이나 생활환경은 포항양덕보다 남악신도시가 좋다고 보면 될듯합니다.

 

가격 비교

실거래가를 보면

입주초반에는 남악신도시가 가격이 높았는데,

시간이 지나면서 20년이 되서 유동성 과잉기가 오자마자,

포항이 남악신도시를 역전했고,

뒤늦게 남악신도시도 따라 올라가긴했지만

대세하락기를 맞아 모두 하락하는 중에 가격이 만난 상황입니다.

가격적으로 봤을 때는 이 직전에 더 높은 가격을 보였던 

포항 북구 양덕동의 삼구트리니엔이 상대적으로 저평가로 보이네요.

 

매물 비교

양덕4차 삼구트리니엔

층은 고층,

동은 403동으로 상권에 가까운 로얄동으로 보입니다.

향은 남향이고,

전형적인 4bay구조를 하고 있네요.

매가는 3.3억이고,

전세가는 2.7억입니다.

 

남악신도시모아엘가2차

층은 17층,

동은 207동으로 대로는 피하고, 메인상권은 가까운 동으로 로얄동으로 보입니다.

향은 남향이고,

요상한 타워형의 3bay 구조입니다.

매가는 3억이고, 

전세가는 2.2억입니다.

 

요약해보겠습니다.

 

아파트명	연식	세대	매매	전세	층	동	향	구조	Bay	입주여부	비고
양덕4차삼구트리니엔 (84)	2017.03. (6년차)	1,059세대	3.3	2.7	고층	로얄동	남향	방3화2	4bay	입주가능
남악신도시모아엘가2차 (84)	2013.09. (10년차)	498세대	3	2.2	17층	로얄동	남향	방3화2	4bay	입주가능
아파트명	연식	세대	매매	비율	현시세매매	현시세비율	전고점매매	전고점비율	전고점比현재	가격수준
양덕4차삼구트리니엔 (84)	2017.03. (6년차)	1,059세대	3.3		3.425		4.03		-18%	20년후반
남악신도시모아엘가2차 (84)	2013.09. (10년차)	498세대	3	91%	3.1125	91%	3.55	88%	-15%	17년초반

전고점으로 비교하면,

포항 양덕4차삼구트리니엔이 12% 가량 비싼 상황이였는데,

현재 가격은 9% 정도 비싼상황이이니,

현재가 전고점 상태랑 크게 다르지 않은 상황입니다.

전고점대비해서 가격도 18%가량 빠진 상황이니,

크게 빠진 다른단지에 비해서는 좀 덜빠진 상황입니다.

게다가 남악신도시 모아엘가는 워낙에 진작부터 높은 가격을 보였어서,

가격수준은 17년 초인 상황입니다.

이렇게 되면 가격으로 보면, 

남악신도시 모아엘가 2차를 선택하는게 맞을 것 같은데,

요새 포항에 들어오는 일자리 들을 보면 양덕4차 삼구트리니엔을 선택하는게 맞을 것 같아서 고민이 됩니다.

 

게다가 둘다 공급이 좀 있는 지역입니다.

목포 남악신도시도 오룡지구에 입주가 있고,

포항은 역대최다 물량이 입주대기를 하고 있는 상황입니다. (분양 못한 곳도 많은 상황)

이런 상황이다보니,

결국은 버텨줄 체력이 되는 곳을 선택하는게 맞을 것 같고..

그렇게 생각하면 포항 양덕4차삼구트리니엔을 선택하는게 맞아보이네요.

하지만 적어도 투자시기는 지금은 아니고, 공급이 마무리되서 전세가가 올라가는 시점으로 잡아야할 것 같습니다.

 

3.5억 단지 찾기

3.5억으로 살수있는 단지들 찾아보겠습니다.

연식은 10년까지로 잡아볼게요.

오룡에듀포레푸르지오 35블록 3.45억

순천 신대지구 중흥S클래스 5단지 3.3억

 

포항 창포메트로시티1단지 3.4억

부산 백양디이스트 3.3억

양산물금대방노븗랜드 3.45억

 

천안 행정타운두산위브더파크 3.5억

이쯤하고 비교해보겠습니다.

 

최고가 기준,

양산물금대방노블랜드1차 (6.1) > 백양디이스트 (5.1) > 중흥S클래스5단지 (5.02) > 행정타운두산위브더파크 (5.0) > 오룡에듀포레푸르지오35블록 (4.85) > 창포메트로시티1단지 (4.25) > 양덕4차삼구트리니엔 (4.03) > 남악신도시모아엘가2차 (3.55) 순입니다.

차이가 꽤 많이 나네요.

물금대방노블랜드1차, 백양디이스트, 중흥S클래스5단지, 행정타운위브더파크 4개만 추려서 다시 비교해보겠습니다.

 

공교롭게도 20년 1월경에는 가격이 모두 똑같은 상황이였습니다. 

2억 후반대로요.

그러더니, 가장 먼저 천안 행정타운두산위브더파크가 먼저 튀어올랐고,

 이후 20년후반에 물금대방노블랜드가 가격이 뛰고

마지막으로 백양디이스트가 가격이 뛰어올랐네요.

아무래도 천안은 수도권 상승의 온기를 좀 받은 것 같고,

유동성이 흘러서 기타지방까지 간것으로 보입니다.

어렵네요.

그냥 개인적인 느낌으로 판단하겠습니다.

 

부산인프라에 해당가격은 싼것으로 보이기때문에,

백양디이스트와 물금대방노블랜드에서 고를려고합니다.

위치가 백양디이스트가 물금보다 훨씬 부산의 중심에 가까운데..

전고점이 1억이나 차이나는 상황이 좀 이해가 안되었습니다.

하지만 전고점을 보니까, 딱 1번찍고

나머지는 백양디이스트와 비슷한 수준으로 거래가 된것을 확인했습니다.

게다가 만덕초읍터널이 개통하면서, 중심지와의 접근성이 훨씬 개선된것도 확인이 되었습니다.

따라서, 저는 백양산디이스트 3.3억 매물을 선택하겠습니다.

광역시 3천세대 아파트 치고 너무 싼거같기때문입니다.

분양가도 올라가는 이시점에서 신축아파트의 메리트는 더 커질것이라고 봅니다.

 

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오늘은 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)

 

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