고덕아르테온 vs 송파위례24꿈에그린

강동구 상일동 고덕아르티운 (2020년, 4066세대) : 13.7억
장지동 송파위례24단지꿈에그린 (2013년, 1810세대) : 14.0억

입지 비교

 

2023-10-19	고덕아르테온 (84)	송파위례24단지꿈에그린 (84)
지역	서울 강동구 상일동	서울 송파구 장지동
연식	2020.02. (3년차)	2013.11. (10년차)
세대수	4,066세대	1,810세대
지하철	5호선 상일동 (도보 5분)	없음 (장지역 1.2km)
강남역	44분 (상일동>천호>잠실>강남)	46분 (버스 >장지>잠실>강남)
을지로입구역	48분 (상일동>왕십리>을지로입구)	1시간 5분 (버스>개롱>왕십리>을지로입구)
여의도역	1시간 2분 (상일동 > 여의도)	55분 (버스>장지>석촌>여의도)
판교역	1시간 6분 (상일동>군자>논현>판교)	49분 (버스>복정>이매>판교)
학교	초품아, 중학교 500m, 고등학교 600m	초중품아, 고등학교 1.1km
주변환경	상일동역 상권, 그라시움/아르테온 단지 상가, 학원 65개.	위례중심상가 상권(트램상권), 학원 195개
최고가	19.8억 (22년 4월)	16.9억(22년 5월)
비고		위례트램

오늘은 유명한 두 단지를 가지고 왔습니다.

강동구의 대장급 고덕 아르테온

그리고, 위례신도시의 대장인 송파위례24단지입니다.

사람들이 많이 얘기를 하곤 합니다.

고덕이 좋은지

위례가 좋은지..

제가 보기엔 둘다 좋습니다.

가보시면 아, 둘다 좋구나.. 라고 생각하실수있습니다.

가치관을 어디에 좀더 두냐의 문제인듯합니다.

 

제 기준으로는,

교통은 현재 기준으로

대중교통은 5호선이 들어와있는 고덕이 좀더 낫고,

차로는 당연히 위치적으로 가까운 위례가 낫습니다.

상권은 둘다 좋지만, 위례가 좀더 규모가 큰 것으로 보이고,

학군은 강동구가 좀더 좋아보입니다.

 

가장 강력한 것은 결국 교통인데,

위례에게는 아주 강력한 한방이 남아있어서..

그것때문에 사람들이 늘 쉽사리 결정을 못내리는 것 같습니다.

가격으로 비교해보시죠.

 

가격 비교

애초에 송파위례24단지 꿈에그린이 고덕아르테온을 이긴적이 없었군요.

아무래도 고덕 아르테온은 서울이고,

위례는 서울이긴하지만, 송파/성남/하남 3개도시의 합작품이다 보니, 뭔가 서울느낌이 떨어지나 봅니다.

그리고, 고덕은 하남이라는 빵빵한 배후수요지가 있지만,

위례는 구성남이라고 하기엔 다소 애매하고,

그렇다고 분당일까라 생각해보면 그것도 아닌 것 같은.. 그런느낌이 있습니다.

아무튼 매가 기준으로는 고덕아르테온이 송파위례24단지꿈에그린보다 늘 비쌌기때문에,

비슷한 현재가격 기준으로,

고덕아르테온이 저평가인것같네요.

다만, 전고넘 가격이 20억 가까이 찍은 것은 단 한번 이기때문에,

사실상의 전고점은 17억 후반수준으로 보는 게 맞을 것 같습니다.

(위례도 16억 후반을 찍었지만, 그렇게 거래량이 많진 않네요)

 

매물 비교

고덕아르테온.

층은 16층이고,

동은 303동으로 상일동역과 가장 먼동으로, 비선호동입니다.

향은 남향이고, 3bay입니다.

풀 에어컨 되어있다고 하네요.

매가는 15억이고,

전세는 7.5억입니다.

송파위례24단지꿈에그린

층은 8층,

동은 20402동으로 단지 중간에 위치한 쏘쏘한 동입니다.

향은 남동향,

bay는 3bay입니다.

매가는 15억,

전세는 8억입니다.

 

정리해볼까요?

 

아파트명	연식	세대	매매	전세	층	동	향	구조	Bay	입주여부	비고
고덕아르테온 (84)	2020.02. (3년차)	4,066세대	15	7.5	16층	비선호동	남향	방3화2	3bay	입주가능	풀에어컨
송파위례24단지꿈에그린 (84)	2013.11. (10년차)	1,810세대	15	8	8층	쏘쏘동	남동향	방3화2	3bay	입주가능
아파트명	연식	세대	매매	비율	현시세매매	현시세비율	전고점매매	전고점비율	전고점比현재	가격수준
고덕아르테온 (84)	2020.02. (3년차)	4,066세대	15		16.05		19.8		-24%	20년초반
송파위례24단지꿈에그린 (84)	2013.11. (10년차)	1,810세대	15	100%	15.1617	94%	16.9	85%	-11%	20년 후반

매물은 고덕아르테온이 살짝 더 떨어지는 것으로 보입니다.

저렇게 큰 대단지에서는 동의 위치가 상당히 중요하거든요.

 

전고점으로 비교하면,

고덕아르테온이 15% 정도 더 비쌉니다.

거래가 종종되었던 18억대로 비교해도 6% 가량 비싼 것으로 나오네요.

현재 시세도 고덕아르테온이 6%가량 비싼 것으로 나오는데,

현재 매물은 15억으로 동일한 가격입니다.

 

중점적으로 봐야할 것은 가격수준인데,

위례는 해당 가격이  20년 후반 가격인데,

고덕은 20년 초반 가격입니다. 거의 20년 1월 가격이나 다름이 없네요.

지난 상승장에 15억을 언제 찍었고,

언제 돌파했냐는 사실상 사람들에게 아파트의 순위를 매겨주기에

꽤 신뢰성있는 결과를 보여줍니다.

이렇게 보면 전체적으로 고덕아르테온이 그래도 위례보단 더 좋다고 볼수있겠네요.

 

가격적으로도 고덕아르테온이 현재 상대적으로 저평가되어있는 것으로 보입니다.

 

 

15억 아파트 찾기

15억으로 현재 살수있는 아파트 한번 찾아보시지요.

살 수 없는데 지금 보면 뭐해?

라고 생각할수도있지만,

이게 계속 보다보면 눈에 익습니다.

부동산은 입지가치와 가격.

이 두가지를 지속적으로 모니터링하는 것이 기본 중의 기본이라고 생각합니다.

그럼 가시죠.

 

동작구 e편한세상 상도노빌리티 15억

서대문구 북아현뉴타운 e편한세상신촌 14.7억

중구 서울역센트럴자이 15억

성동구 왕십리뉴타운 센트라스 15억

여기까진 연식을 10년으로 잡은거구요,

연식 한번 풀고 더 찾아보겠습니다.

송파삼성래미안 14.5억

 

옥수삼성 14.9억

마포구 한강삼성 14.8억

구로구 신도림4차e편한세상 14.8억

과천 래미안슈르 14.5억

아름6단지 선경 14.8억

비교해봅시다.

최고가 기준,

고덕아르테온(19.8) > 센트라스 (19.2) > e편한세상신촌 (18.5) > 서울역센트럴자이=래미안슈르(18.3) > 옥수삼성 (17.8) > e편한세상상도노빌리티 (17.6) > 송파삼성래미안(17.0) > 송파위례24단지꿈에그린(16.9) > 아름6단지선경(16.5) > 신도림4차e편한세상(16.35)> 한강삼성(14.35) 순입니다.

 

최고가가 선호도의 잣대를 나타낸다고 하면,

몇가지를 알 수있습니다.

1) 과천의 준신축은 서울 중심지 신축과 비슷한 취급을 받는 구나. (서울역센트럴자이와 래미안슈르가 동급)

2) 구축에서도 가장 먹어주는건 옥수동이구나. 원래부터 잘살았던 동네라서 그렇구나.

정도를 알 수 있습니다.

 

일단 여기서,

저는 아르테온, 센트라스, e편한세상신촌, 서울역센트럴자이 4개를 걸러서 다시 보겠습니다.

동일하게 20년 1월에 가장 비쌌던 단지는 고덕아르테온이고,

15억에 가장 먼저 도달한 단지 역시 고덕아르테온입니다.

즉, 다른 모든 강북에 있는 신축단지보다는

결국 고덕이 상대적으로 저평가되어있다는 결론을 내게 되네요.

 

그래도 미래에 입지가 바뀔수도있으니,

앞으로 있을 변화를 한번 살펴봐야겠지요.

센트라스는 앞으로 변화될 부분이 별로 없어보입니다.

e편한세상신촌은 북아현2,3구역이 완공이 되면 환경적으로 더 많이 개선이 되겠지요.

그리고 서울역센트럴자이는 GTX-A가 개통예정입니다.

고덕아르테온은 한참 남았지만, 9호선 연장의 이슈가 있습니다.

여기서 곧 가시화 가능한 것은 GTX-A이 가장 먼저될것이고,

그다음이 북아현2,3구역이 되겠네요.

 

GTX-A가 개통되더라도,

현재 서울역센트럴자이는 교통이 편리한 상황이기때문에

지금과 크게 달라지진 않을것같습니다. (삼성역이 개통하면 달라지겠지만요)

 

그래서, 아무리 미래가치를 따져봐도,

지금은 고덕아르테온이 나아 보이네요.

 

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오늘은 여기까지.

그럼 모두 정상에서 만납시다 :)

 

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