e편한세상광주역4단지 vs 신내데시앙포레

경기 광주시 역동 e편한세상광주역4단지 (2016년, 331세대) : 7.0억
서울 중랑구 신내동 신내데시앙포레 (2013년, 1896세대) : 7.2억

입지 비교

 

2023-10-16	e편한세상광주역4단지 (84)	신내데시앙포레 (84)
지역	경기 광주시 역동	서울 중랑구 신내동
연식	2016.10. (7년차)	2013.12. (10년차)
세대수	331세대	1,896세대
지하철	경강선 경기광주역 (도보 11분)	경춘,6호선 신내역 (도보 11분)
강남역	45분 (경기광주>판교>강남)	1시간 8분 (버스>상봉 >논현>강남)
을지로입구역	1시간 12분 (경기광주>판교>광역버스>우리은행종로)	54분 (신내>신당>을지로입구)
여의도역	1시간 4분 (경기광주>판교>신논현>여의도)	1시간 10분 (신내>청구>여의도)
판교역	26분 (경기광주>판교)	1시간 19분 (버스>상봉>논현>판교)
학교	초품아, 중학교 400m, 고등학교 1km	초등학교 200m, 중학교 1.1km, 고등학교 1.0km
주변환경	e편한세상단지 (1~6단지) 이외엔 상권 부족. 학원 15개	서울의료원, 학원 無
최고가	8.6억 (22년 2월)	9억 (21년 10월)
비고	GTX-A 성남역 (24년 개통)

오늘은 경기도 광주 e편한세상광주역 4단지와 중랑구 신내데시앙포레를 비교해보겠습니다.

e편한세상광주역은 몇번 비교한적이 있었는데,

광주역 인근에 모여있는 e편한세상단지 촌에 있는 하나의 단지인데,

e편한세상 6개단지가 모여있고, 총 세대수가 2000세대가량 됩니다.

다만, 경기광주역이 인접한것은 아니고 다소 걸어야하는데, 광주역 주변의 상권이 하나도 개발이 안되어있어서,

상권이 부족하다는 단점이 있습니다.

아, 그리고 경기광주역에서 아파트까지 가려면 다소 오르막을 지나가야한다는 단점도 있습니다.

 

신내데시앙포레는 제가 아직 안가봤는데요,

지금 교통을 조사한 바로는 경기 광주보다 일자리 접근성이 떨어지는 것 같습니다.

교통적으로 보완책은 면목선이 있긴한데,

아직 예타통과 전이라 기대해보기엔 아직 너무 먼일인 것 같습니다.

 

서울의 끝지역과

경기도의 중심지역은 아니고, 다소 외곽..

바로 판단은 서지 않습니다.

가격으로 비교해보시지요.

 

가격 비교

신내데시앙포레가 대부분 e편한세상광주역보다 높은 가격을 보이고 있었는데요,

최근에 신내데시앙포레가 많이 떨어지면서,

e편한세상광주역보다 떨어진 가격으로 거래된적도 있는 그런 상황입니다.

아무래도 광주역에서 경강선을 타면,

향후 개통될 GTX-A 성남역을 갈수있기때문에,

그부분에 대한 메리트가 고려된 선택이 아닐까하네요.

 

제가 봤을때의 그 지역이 좋냐,안좋냐도 중요하지만,

생각해보면 제가 아닌 다른 사람들이 나름 합리적인 결정으로 내린 결과가 지난 가격이라고 생각합니다.

그래서, 제 눈에 좋아보이는지 것보다,

이전 가격 비교를 두 단지의 가치비교에 첫번째 순위로 두기로 했습니다.

그렇게 보면 신내데시앙포레가 e편한세상광주역에 비해서, 일자리접근성이 떨어짐에도 불구하고,

서울타이틀 때문인지 가격이 늘 높았고,

현재가격은 비슷한 수준이기에..

신내 데시앙포레가 저평가되었다고 볼수있겠네요.

 

매물 비교

e편한세상광주역4단지

층은 12층이고,

동은 402동으로  단지 중간에 있으니 쏘쏘한 동입니다.

3bay 구조에 남향입니다.

매가는 7.3억,

전세는 없네요.

최근 거래가가 4억입니다.

신내데시앙포레

층은 고층,

동은 213동으로 단지 중간에 있으므로, 쏘쏘동이라고 볼수있습니다.

4bay구조에 

남서향입니다.

매가는 7.15억,

전세는 4.2억입니다.

 

요약해보겠습니다.

 

아파트명	연식	세대	매매	전세	층	동	향	구조	Bay	입주여부	비고
e편한세상광주역4단지 (84)	2016.10. (7년차)	331세대	7.3	4	12층	쏘쏘동	남향	방3화2	4bay	입주가능
신내데시앙포레 (84)	2013.12. (10년차)	1,896세대	7.15	4.2	고층	쏘쏘동	남서향	방3화2	4bay	입주가능
아파트명	연식	세대	매매	비율	현시세매매	현시세비율	전고점매매	전고점비율	전고점比현재	가격수준
e편한세상광주역4단지 (84)	2016.10. (7년차)	331세대	7.3		7.8		8.6		-15%	20년 후반
신내데시앙포레 (84)	2013.12. (10년차)	1,896세대	7.15	98%	8.0708	103%	9	105%	-21%	20년 중반

전고점으로는 신내데시앙포레가 5% 정도 비쌌는데,

현재는 2% 정도 싼 상황.

가격 차이가 크지 않고, 충분히 매물내에서 날수있는 가격 수준 차이라서,

전고점으로는 어디가 저평가되었다 얘기하긴 애매한 상황입니다.

하지만 가격 수준을 보면 신내데시앙포레는 20년 중반가격,

e편한세상광주역은 20년 후반 가격이므로

아무래도 상대적으로 신내데시앙포레가 싸다고 볼수있겠네요.

둘다 20년 1월 가격이 6.3억대이기때문에,

적어도 지금보단 1억가량 내려가야 선뜻 달려들 메리트가 있는 상황입니다.

하지만 e편한세상광주역은 내년에 GTX라는 변수가 있기때문에, 

추가 잠재력이 있는 상황입니다.

이 상황에서 저라면,

그래도 신내데시앙포레를 선택할 것 같습니다.

e편한세상광주역은 교통은 좋아지지만, 생활여건이 부족한게

광주역세권 개발이 안되고 있어서, 상권등의 개발이 잘 안되고있습니다.

그래서 주변을 보면 휑한 느낌이죠.

그래도 신내데시앙포레는 끝이긴하지만 지하철이 다니는 곳이기때문에,

사람들이 더 모여들것같은느낌입니다.

그래서 ,저는 신내데시앙포레에게 한표를 주겠습니다.

 

7.5억 단지 찾기

그래도 추가 단지 찾아봐야죠.

다산e편한세상더퍼스트 7.4억

갈매역아이파크 7.5억

천왕연지타운2단지 탑층 7.5억

 

부천 소사역푸르지오 7.5억

돈암삼성 7.3억

광명푸르지오 7.4억

이쯤하고 비교해볼까요?

 

최고가 기준,

광명푸르지오 (10.15) > 갈매역아이파크 (9.95) > 돈암삼성 (9.7) > 부천소사역푸르지오 (9.5) > 천왕연지타운2단지 (9.45) > 다산e편한세상더퍼스트 (9.23) > 신내데시앙포레 (9.0) > e편한세상광주역4단지 (8.6) 순입니다.

 

결국 광명푸르지오, 갈매역아이파크, 소사역푸르지오,돈암삼성 이렇게 보이네요.

추려서 비교해보겠습니다.

 

갈매역아이파크가 20년 중반에 가장 빨리 7.5억에 닿았습니다.

그다음에 돈암삼성, 부천소사역 푸르지오가 다음으로 닿았구요. (20년 10월)

광명푸르지오가 최고가를 찍었지만 가장 늦게 닿았네요. (20년 11월)

이대로면 갈매역아이파크를 선택하는게 맞는데,

어짜피 모두 20년도 이전 가격은 아닌 상황에서,

앞으로 더 개선여지가 있는 곳을 고르는게 맞다는 생각이 들었습니다.

최근 가격의 오름 순서는 신축의 힘이 반영이 되었다고 보입니다.

이제 같이 늙어가는 처지에 입지를 봐야한다고 생각합니다.

입지가치중요 교통망으로 보면

부천소사쪽이 대곡소사선이 개통되면서 김포공항에 접근이 빨라졌습니다. (이미 완공)

그리고 내년 8월경에 8호선 별내선이 연장될 예정인데,

아쉽게 갈매는 8호선쪽과는 거리가 멀기때문에 간접적인 온기는 받을수있으나

직접적인 개선은 되기 힘든것으로보입니다.

반대로, 광명은 현재 교통망이 개선중인것은 없으나, 주변환경이 천지개벽중입니다.

광명푸르지오같은경우는 광명12구역 바로 옆에 인접해있기때문에,

바로 옆이 환경이 개선되는 호재가 있습니다.

철산역가는길이 훨씬더 쾌적해질거구요.

괜히 빠숑님이 경기도 F4에 광명을 포함하는게 아니겠지요?

그래서 제 최종선택은,

광명푸르지오입니다.

약간 편파적이긴하네요. (제가 요새 광명을 많이 고릅니다. 가보니까 좋더라구요)

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오늘은 여기까지입니다.

그럼 모두 정상에서 만나요 :)

 

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