하안 주공 12단지? 개봉 한마을?

하안 주공 12단지 vs 개봉 한마을

광명시 하안동 주공12단지 전용 59 기준 최저가 6.5억

서울시 구로구 개봉동 한마을 전용 59 기준 최저가 6.6억

이 상황에서는 어떤 단지를 선택해야할까요?

입지 비교

2023-10-25	주공12단지 (59)	한마을 (59)
지역	경기 광명시 하안동	서울 구로구 개봉동
연식	1990.11. (33년차)	1999.04. (24년차)
세대수	2,392세대	1,983세대
지하철	1호선 독산역 (도보12분)	1호선 개봉역 (도보5분)
강남역	55분 (독산>신도림>강남)	45분 (개봉>신도림>강남)
을지로입구역	51분 (독산>신도림>을지로입구)	40분 (개봉>신도림>을지로입구)
여의도역	39분 (독산>신길>여의도)	27분 (개봉>신길>여의도)
판교역	1시간 11분 (버스>구로디지털단지>강남>판교)	1시간 1분 (개봉>노량진>신논현>판교)
학교	초품아, 중학교 500m, 고등학교 700m	초등학교 300m, 중학교 600m, 고등학교 300m
주요상권, 학원가	하안동 상권 및 학원가, 학원 149개	고척아이파크몰, 2001아울렛, 학원 26개
최고가	8.38 (21년 8월)	8.6 (21년 12월)
비고

전체적인 시세 기준으로는 구로구 개봉동 보다는 광명시 하안동이 높습니다.

연식은 하안주공은 90년식으로 재건축얘기가 나올 때가 되었고,

한마을은 99년식으로 아직 재건축을 할 때는 아닌 것 같네요.

일자리 접근성으로 봤을 때는 개봉역에 가까운 개봉 한마을 아파트가 10분정도씩 모두 빠르네요.

초등학교 인접성이나 주변에 학원가나 환경을 봤을 때 두 아파트 중에 아이키우기에 좀더 좋은 환경은 하안주공 12단지 같습니다.

그래도 매매 최저가는 개봉 한마을이 2천만원 정도 더 비쌌었네요.

 

가격 비교

실거래가를 먼저 살펴봤을 때, 

개봉 한마을이 다소 높은 가격을 유지했었지만,

그 격차가 좁혀지면서 현재는 거의 같은 수준의 가격이 되었습니다.

반대로 전세가는 절대적 실수요이기 때문에,

늘 개봉 한마을이 높았습니다.

일자리 접근성이 좀더 좋기때문이겠지요.

 

매물 시세도 봤을 때 개봉 한마을이 하안 주공 12단지에 역전을 당한 상황입니다.

반대로 전세시세는 한마을아파트가 늘 높은 상황이네요.

이는 두가지로 볼 수 있을 것 같습니다.

개봉한마을보다 하안주공12단지가 고평가되어있다. 

또는 하안주공12단지가 좀더 실거주 가치보단 투자가치가 반영이 되어있다.

이쯤해서, 하안주공12단지의 대지지분을 살펴봐야겠네요.

 

하안주공12단지의 평균대지지분은 14평 정도 되네요.

이쯤되면 그래도 사업성은 나올 수준이라고 봐도 될듯합니다.

주변에 있는 하안주공단지중에서 주공8단지를 제외하곤 가장 높네요.

(그래도 광명시에서 대지지분이 가장 높은 재건축 단지는 철산주공13단지, 17평입니다.)

아무래도 90년대식이다보니, 재건축을 생각안할 수 없는 단지이고

그러다보니 사업성이 좋은 하안주공에 투자가치가 반영된게 아닌가 싶네요.

 

매물 비교

 

하안주공12단지

층은 11층,

동은 1220동으로 독산역은 다소 거리가 있는 동으로, 비선호동으로 하겠습니다.

향은 남동향 2bay 구조입니다.

방3화1에 계단식 구조입니다.

매가는 6.6억,

전세는 3.3억입니다.

 

 

개봉 한마을

층은 고층에, 동은 125동으로 개봉역에 다소 가깝긴하지만, 

철길에 완전 접해있는 동이라 역시 비선호동으로 볼 수 있을듯합니다.

남향이고, 2bay 구조, 방3화1의 계단식 구조입니다.

매가는 6.5억,

전세는 없네요.

직전 실거래가가 3.5억입니다.

 

요약해볼게요.

 

아파트명	주공12단지 (59)	한마을 (59)
연식	1990.11. (33년차)	1999.04. (24년차)
세대	2,392세대	1,983세대
매매	6.6	6.5
전세	3.3	3.5
층	11층	고층
동	비선호동	비선호동
향	남동향	남향
구조	방3화1	방3화1
Bay	계단식/2bay	계단식/2bay
입주여부	입주가능	입주가능
비고
매물가격	6.6	6.5
비율	102%	98%
현시세매매	7.4	6.85
현시세비율	108%	93%
전고점매매	8.38	8.6
전고점비율	97%	103%
전고점比현재	-21%	-24%
가격수준	20년 후반	20년 후반

전고점 비교하면 개봉한마을아파트가 3% 정도 비싸긴했지만,

사실 그정도는 동간 편차로 나올 수 있는 금액이라 무시해도 될듯합니다.

현재가격도 6.5억대 6.6억으로 2% 차이라 같은 금액으로 봐도 무방할듯합니다.

가격수준을 보면 둘다 20년 후반의 가격을 보여주고 있습니다.

둘다 싸진 않은겁니다.

그나마 개봉 한마을이 높은 가격을 보였었지만,

이제 재건축이라는 특수한 상황이 들어갔기때문에 잘 생각하고 선택해야합니다.

그래도 둘중에 선택하라면,

저는 개봉한마을을 선택하겠습니다.

재건축은 확실한 사업성을 가지고 진행해도 될까말까한 사업인데,

현재 공사비상승에다가 초과이익환수제때문에 재건축의 사업성이 많이 떨어져있는 상태로 판단됩니다.

더 좋은 것을 사는 것도 중요하지만,

더 좋은 가격의 물건을 사는 것도 중요합니다.

 

7억 아파트 찾기

7억대로 비교할만한 추가 단지 찾아보겠습니다.

전농SK 6.9억

삼선현대힐스테이트 세안고 6.8억

이화우성 6억

 

광명푸르지오 6.7억

비교해보겠습니다.

 

최고가 기준,

전농SK (8.9) > 한마을 (8.6) > 삼선현대힐스테이트 (8.53) > 광명푸르지오 (8.38)=하안주공12단지 (8.38) > 이화우성 (7.0)입니다.

 

상위 4개단지 추려서 다시 보겠습니다.

광명푸르지오 삼선힐스테이트 한마을 전농SK 실거래

삼선현대힐스테이트와 전농SK가 아무래도 더 높은 가격을 보이고 있네요.

이 두단지 중에 골라야할 거같은데 입지를 한번 보시죠.

향후 가치만 본다면,

청량리역의 개발 수혜를 받을 전농SK를 보는 것이 좋을듯합니다만,

현재 일자리 접근성 및 주변환경을 본다면,

초품아이면서, 주변 학교들도 가깝고 역도 가까운 삼선현대힐스테이트가 좀더 나아보입니다.

삼선현대힐스테이는 전세 최저가가 4.2억이지만,

전농SK는 전세가 4억 미만으로 형성이 되어있기 때문입니다.

 

최종결정

개봉한마을과 하안주공12단지를 비교했을 때는,

향후 재건축가능성보다는 현재 좀더 교통편의성이 좋은 개봉한마을 6.5억 매물을 선택했습니다.

하지만 6.5~7억으로 가격대를 넓혀서 수도권을 살펴봤을 때는,

향후 호재는 당장 없지만, 서울 중심지에 가장 가깝고 학교도 가까운 삼선현대힐스테이트 6.8억 (세안고) 매물을 선택하겠습니다.

20년대 중반 가격이기때문에 다른 단지에 비해서는 적당한 가격이라고 생각됩니다.

(다만, 엄청난 언덕은 다소 걸립니다..)

오늘은 그럼 여기까지 하겠습니다.

모두 정상에서 만납시다 :)