울산 남구 문수로 금호어울림더퍼스트 분양가 입지 분석

울산 남구 문수로 금호어울림더퍼스트 분양가 입지 분석

 

오늘은 울산 남구 문수로 금호어울림더퍼스트 분양가 입지 분석을 해보려고합니다.

울산 남구면 아시는 분들은 아시겠지만, 울산의 대장 지역입니다.

그런데 현재 문수로 금호어울림더퍼스트 아파트를 네이버에 검색해보면, 선착순 분양이라는 글이 나옵니다.

 

선착순 분양을 하고 있다는 말은, 청약이 완판되지 않은 소위 미분양 상태라는 것이겠지요.

울산에서 가장 대장 지역에 분양한 아파트가 왜 완판하지 못하고 있는 것인지 분석해보겠습니다.

 

문수로 금호 어울림더퍼스트 단지 분석

출처 : 문수로금호어울림더퍼스트

입주예정은 2025년 12월이고, 총 세대수는 총 402세대입니다.

분양타입은 전수 전용 84 타입으로 분양합니다.

아무래도 가장 비싼 동네이고 학군도 중요한 곳이기때문에, 소형평수는 한계가 있겠지요.

출처 : 문수로금호어울림더퍼스트

분양사에서 적어두는 입지환경을 맹신할 필요는 없지만, 무시할 필요도 없습니다.

물론 상품의 판매를 위해서 어느 정도 과장 광고를 할 수도 있지만,

그것을 더 냉철한 소비자의 눈으로 바라봐야 합니다.

광고에선 태화로터리에서 공업탑로터리로 오는 길의 신주거라인에 위치해있다고 얘기를 하네요.

'아, 그런식으로 개발을 하려고하는구나..' 정도 생각하면 될듯합니다.

출처 : 문수로금호어울림더퍼스트

고층 기준 분양가로 보면,

84A는 7억4600만 / 84B는 7억 3300만 / 84C는 7억6000만

발코니확장비용은,

84A는 2250만 / 84B는 2350만 / 84C는 7억6000만 2300만원

옵션제외 총 분양가는 (발코니확장은 이제 옵션이 아닌 기본이기때문에 사실상 분양가라고 칩니다)

84A는 7억6850만 / 84B는 7억 5650만 / 84C는 7억8300만원 입니다.

출처 : 청약홈

분양은 84A타입은 2순위 해당지역에서 경쟁율 1.83으로 마감,

84B는 2순위까지 가서도 결국 미달이 난 상황이고,

84C 타입은 그나마 1순위에서 경쟁율 1.02로 마감이 된 상황입니다.

(분양가가 그래도 가장 비싼 84C가 경쟁율이 그나마 가장 높았네요. 세대수도 많구요.)

하지만, 빠숑님의 뉴스브리핑을 매번 들으시는분들은 아시겠지만,

한자리수 경쟁율은 미계약분이 나올 가능성이 꽤 높습니다.

저층을 받으신 분들은 계약하고 싶지 않아할 수 있기때문이죠.

그래서 현재 선착순 동호수계약을 진행하고 있는 것 같습니다.

 

문수로 금호 어울림더퍼스트 입지 분석

 

아파트가 경쟁력이 있으려면, 

입지경쟁력, 상품경쟁력, 가격경쟁력이 있어야합니다.

사실상 상품경쟁력은 신축이니까 논외로 하고,

입지경쟁력과 가격경쟁력을 살펴봅니다.

전체적인 주변입지를 먼저 크게 보겠습니다.

출처 : 호갱노노

문수로 금호어울림더퍼스트가 있는 신정동은 현재 가장 울산에서 가장 높은 가격을 보이는 동네이며,

왼쪽에는 학원가가 있는 옥동,

우측에는 달동과 신축이 많은 야음동이 있으며,

그것보다 우측으로 가면 현백/롯백이 같이 있는 울산최대의 상권 삼산동이 나옵니다.

얼마나 쓸진 모르겠지만, 삼산동의 끝에는 태화강역이 있으며, 태화강역에서 동해선을 타면 해운대로 갈 수 있습니다.

(태화강~벡스코까지 1시간 정도 걸리네요)

긜고 울산의 메인 학원가인 옥동 학원가(보라색표시)랑은 다소 거리가 있습니다만,

그래도 충분이 이용할 수 있는 거리라고 생각됩니다.

출처 : 학구도시스템

울산은 지원가능중학교에 선지원하고 이후에 추첨으로 결정되는 곳인데요,

문수로 금호어울림더퍼스트가 포함된 옥동야음학군은 지원할수있는 괜찮은 중학교가 많아서 좋아보입니다.

출처 : 카카오맵

주변 환경을 보겠습니다.

아파트로만 이뤄져있는 문수로아이파크 주변과는 달리, 다소 거리가 어수선한것을 볼수있습니다.

다만, 22년 로드뷰 기준 공사현장옆의 빌라들을 다시 재정비하는 모습이 보여서 어느정도 어수선함은 개선되지 않을까 생각합니다.

즉 요약하자면,

바로 인접한 주변은 어수선하지만 조금씩 정비가 되고 있고,

학군적으로는 아주 가깝진 않지만 적절한 위치에 학원가와 좋은 중학교가 있는, 학군 괜찮은 곳으로 보입니다.

그리고 다소 떨어진 곳에 백화점이 2곳이나 있고, 마트도 2곳이나 있고,

더 나아가서는 부산까지 갈수있는 동해선이 있다는 것까지 보면 남구가 확실히 입지가 좋긴하네요.

 

문수로 금호 어울림더퍼스트 가격 분석

이번엔 가격 경쟁력을 살펴보겠습니다.

먼저 주변 단지들부터 살펴보겠습니다.

출처 : 호갱노노

대장단지인 문수로2차아이파크 9.4억 / 1차 아이파크 8.3억이고,

23년식인 문수로공원에일린의 뜰이 384세대긴 하지만 8억이네요.

학원가 이용 및 균질성 측면을 고려하면, 봉월로 왼쪽에 있는 단지들이 메리트가 훨씬 있을텐데,

23년 입주 8억인 곳이 있는 반면, 분양가가 7.8억인것을 고려하면

금호어울림더퍼스트 자체가 비싼 것은 아니지만 그렇다고 싼 가격은 아닌 것 같습니다.

그래도, 이 주변이 전체적으로 저평가되어있을 수 있으니, 울산의 전체적인 시세와

그 구별로 대표되는 단지 1~2개씩을 가져와서 비교해보겠습니다.

출처 : 손품왕

실거래가 기준 남구 대장인 문수로2차보다는 싼 가격이지만, 더샵번영센트로보단 비싼 가격입니다.

그리고 나머지 중구/북구/동구에 있는 단지들보단 다 비싼 가격이구요.

호가를 보면, 모든 단지들이 저점을 찍고 다소 오르고 있는 것으로 보입니다.

더 낮은 가격이였던 더샵번영로센트로는 이미 호가는 금호어울림더퍼스트를 역전했구요.

실거래가 기준으로는 싼 가격은 아닌것같은데, 이 가격들이 계속 올라간다고 하면 문수로 금호어울림더퍼스트의 8억 분양가는 싼 분양가가 될 수도있겠네요.

결국 시장 전망이 중요할듯합니다.

 

문수로 금호 어울림더퍼스트 시장 분석

결국 금호어울림더퍼스트 가격이 적정가격인지 확인하기 위해서는 울산 부동산시장을 봐야할듯합니다.

현재 매매시세 흐름과, 입주물량을 확인하고,

마지막으로 남구 현재 매물흐름까지 확인해보면서 최종확인해보겠습니다.

출처 : 손품왕

울산의 매매전세흐름은 동조화되서 움직이는 모습을 보입니다.

19년부터 중반부터 오르다가 20년 말에 피크를 찍었고,

20년 말부터 22년 중반까지 상승폭이 둔화되더니, 급기야 22년 중반부턴 하락하기 시작했습니다.

그 하락의 폭이 22년 말까진 급해지다가,

다시 23년 들어서는 하락폭이 둔화되고 있는 상황입니다.

하지만 아직 매매전세 가격이 상승으로 전환되진 않았습니다.

위에서 보셨듯, 대장단지들의 호가는 상승전환이 된 상황인걸 기억하면,

상승의 온기가 대장단지들에게만 조금씩 오고있고, 그게 아래쪽으로는 안가고있다고 생각하며 될듯합니다.

출처 : 손품왕

입주물량은 23년에 피크를 찍고, 24년부턴 적정수준보다 좀 덜 미치는 수준입니다.

하지만, 잠재리스크는 바로 저 많이 쌓여있는 입주미정물량입니다.

아무래도 자재비 상승에다가, 부동산시장이 급격히 안좋아지다보니,

분양을 미루는 단지들이 많아졌기때문일텐데요..

더 문제는 미정물량의 반이 넘는 물량이 울산의 남구에 위치해있고, 

남구에서도 가장 좋은 곳에 위치해있다는 것입니다.

그렇다고 매우 위험하다고 생각할것은 아니고, 공급리스크가 제로라고 생각하진 말자는 뜻입니다.

이는 아래 포스팅을 참조하시면 좋을듯합니다.

https://gyesangman.tistory.com/49

출처 : 손품왕

마지막으로 매물흐름입니다.

현재 올해초부터 매매가격은 상승으로 턴했는데요, 문제는 매매매물도 늘어나고 있는 상황입니다.

그래서 인지 올해 7월부터는 상승이 다시 멈추고 보합으로 가고 있는 것으로 보입니다.

전세는 올해중순부터 상승으로 턴했는데요, 지속적으로 전세매물은 줄고 있는 상황입니다.

따라서, 전세가격이 최근에는 급등한것으로 보이는데요.

매물이 증가하면서 매물이 늘어나고는 있는데, 전세가가 계속 올라가서,

매물 증가에 따른 가격 하락을 전세가가 또 받치는, 그런 보합세가 이어질수도 있겠다는 생각이 드네요.

정리

문수로금호어울림더퍼스트 분양가 7.8억 (거의 8억)

입지 : 옥동 학원가 이용 가능, 옥동 중학교군으로 학군 좋음. 주변 환경 개선중. 남구전체적으로 상권 좋음.

가격 : 남구 대장 문수로2차아이파크 보단 싸지만, 그 아래단지보단 비싼 가격. (23. 10월 현재 기준)

시장 : 매매전세 지속적으로 하락폭이 둔화되는 상황. 입주물량은 적정하나, 잠재리스크 있음.

매물은 현재 매매 매물 늘고, 전세매물 줄고 있어서, 매가는 한동안 보합세 예상됨.

결론 : 현재 가격만 놓고, 입지만 놓고 봤을 땐 나쁘진 않은 가격인 것 같습니다만, 이게 비싼 가격이 되려면 주변 단지 가격이 내려가야하는데, 입주물량을 봐도 그렇고, 전세상황을 봐도 내려가더라도 그렇게 많이 내려갈 것 같진 않습니다.

즉, 투자자라면 쌀 때 사야하니까 그렇게 접근하기는 아쉬울 것 같고, 실거주자라면 울산 신정동,옥동 주변의 인프라를 누리면서 살기에는 괜찮을 단지로 보입니다.

간단하게 쓰고싶었는데, 글이 꽤 길어졌네요.

다음부턴 좀더 조절해보도록 하겠습니다.

그럼 우리 모두 정상에서 만납시다 :)