성북구 래미안라센트? 중구 남산타운?

성북구 래미안 라센트 vs 중구 남산타운

성북구 래미안라센트와 중구 남산타운을 비교해보겠습니다.

제가 이렇게 단지 비교를 하는 이유는,

결국 부동산은 절대평가가 아닌 상대평가로 가격을 결정받는 자산이기 때문입니다.

두 아파트가 비슷한 가격이라면 어디가 더 좋을지.

가격 차이가 몇 천만원이 난다면, 어디를 선택하는 것이 좋을지.

이런 것을 선택하는게 비교연습입니다.

 

입지비교

2023-10-23	래미안라센트 (59)	남산타운(59)
지역	서울 성북구 종암동	서울 중구 신당동
연식	2011.01. (12년차)	2002.05. (21년차)
세대수	1,025세대	5,150세대
지하철	6호선 월곡역 (도보 6분)	6호선 버티고개역 (도보 2분)
강남역	45분 (월곡>약수>교대>강남)	35분 (약수>교대>강남)
을지로입구역	32분 (월곡>신당>을지로입구)	27분 (약수>을지로3가>을지로입구)
여의도역	47분 (월곡>공덕>여의도)	33분 (버티고개>공덕>여의도)
판교역	58분 (월곡>약수>신사>판교)	46분 (약수>신사>판교)
학교	초등학교 100m, 중학교 400m, 고등학교 700m	초등학교 200m, 중학교 700m, 고등학교 700m
주요상권, 학원가	홈플러스 월곡점, 학원 48개	남산타운 단지 상가, 학원 12개
최고가	11.1억 (22년 2월)	12.74억 (22년 2월)
비고	동북선 종암사거리역

기존에 넣던 리치고 페이지는 빼고,

간결하게 볼 수 있게 입지비교 표만 를 메인으로 넣기로 했습니다.

지역 적으로는 중구 신당동이, 성북구 종암동에 비해서 중심지에 있기때문에 좋습니다.

연식은 래미안라센트가 비교적 준신축이구요.

반면 세대수가 남산타운이 압도적입니다.

전에도 이야기한 적이 있었지만,

세대수가 많다는 것은 그만큼 가격의 Range가 넓다는 것이고,

그것은 하락장에서는 오히려 더 큰 기회가 될 수있다고 생각합니다.

둘다 지하철 6호선을 인접한 단지들이라,

일자리 접근을 하려면 대부분 환승을 해야합니다만,

아무래도 더 중심지에 가까운 중구 신당동 남산타운이 일자리에 모두 가깝습니다.

판교까지도 50분 내로 커버해버리는 위치네요.

최고가는 남산타운은 12.74억까지,

래미안라센트는 11.1억까지 갔었던 상황입니다.

호재로는, 남산타운은 리모델링 추진 말고는 별다른 호재는 없습니다. 

반대로 래미안라센트는 초역세권은 아니지만, 주변 종암사거리쪽에 동북선이 들어오는 개발계획이 있습니다.

 

가격비교

먼저 두 아파트의 실거래가를 비교해보겠습니다.

제가 대부분의 가격을 비교를 할 때,

20년 1월 가격을 기준에 선을 추가해서 보고 있습니다.

20년 1월이 코로나가 터진 기간이기때문에,

유동성 폭발 직전의 가격이라고 생각하기 때문입니다.

사실상 20년 이전 가격 아파트들은 수도권에서는 찾기 힘듭니다.

그래도 의사결정을 하셔야하는 분이라면, 20년 1월 이전은 안되더라도

20년 1월에 최대한 가까운 가격을 가진 아파트를 찾는 것이 좋겠죠.

아, 물론 가장 마지막에 오르고 가장 먼저 떨어지는 

소위 입지가 너무 떨어지는 아파트를 고르는 것도 지양해야합니다.

꾸준히 수요가 있는 곳이면서 가격이 많이 떨어진 아파트를 고르는 것은

결국 꾸준한 연습이 필요한 작업이지요.

 

다시 아파트 비교로 돌아와서,

남산타운은 20년 1월 기준 8.4억의 가격을

래미안 라센트는 7.3억의 가격을 보이고 있습니다.

현재 보이는 매가가 9억 이상이기 때문에,

그 싸다는 20년 1월 이전의 가격은 아닙니다.

다만 두 아파트를 비교하면, 상대적으로 일찍부터 높은 가격을 보였던 남산타운이 더 높은 평가를 받았던 아파트로 볼 수 있겠네요.

그래도 전세가는 똑같은 것을 보면,

래미안라센트의 준신축의 편리함과,

남산타운의 구축이지만 교통적 편리함이 상쇄된것으로 보면 될듯합니다.

 

이번엔 호가입니다.

 

호가 역시 저는 주요한 인자라고 보고 있습니다.

왜냐면 그쪽 단지 사람들이 얼마나 받아야한다고 생각하는 것 역시 가격에 크게 반영된다고 생각하기 때문이죠.

손품왕에서는 20년1월부터 호가 데이터를 제공하고 있습니다.

20년초에는 1억정도 차이 나던 가격이 

한참때는 2억까지 벌어졌다가,

최근에는 남산타운이 오히려 더 떨어진 경우도 있었네요.

현재는 비슷한 수준의 가격인 것으로 보입니다.

실거래가를 봐도 호가를 봐도 남산타운이 상대적으로 더 높은 평가를 받고있다는 것을 알 수 있습니다.

 

매물 비교

그럼 매물을 한번 비교해보죠.

저는 환금성이 떨어지는 1~5층은 제외하고 봅니다.

다만, 중층대비 상당히 떨어지는 가격 (10%이상)에, 초품아이기까지하면

그래도 검토해볼만하다고 생각하긴합니다.

그 기준으로 매물을 살펴보겠습니다.

 

래미안라센트

층은 중층,

동은 109동으로 단지 중간에 있는 쏘쏘한 동입니다.

향은 남향이고,

3bay 구조입니다.

매가는 9.1억,

전세가는 5.5억입니다.

남산타운,

층은 14 층

동은 2동으로 버티고개역 초역세권이라 로얄동입니다.

향은 남향이고,

2bay구조이고 복도식입니다.

구축이라 화장실도 1개인 구조입니다.

매가는 10.5억,

전세는 4.4억이네요.

요약해보겠습니다.

아파트명	래미안라센트 (59)	남산타운(59)
연식	2011.01. (12년차)	2002.05. (21년차)
세대	1,025세대	5,150세대
매매	9.1	10.5
전세	5.5	4.4
층	중층	14층
동	쏘쏘동	로얄동
향	남향	남향
구조	방3화2	방3화1
Bay	계단식/3bay	복도식/2bay
입주여부	입주가능	입주가능

아파트명	래미안라센트 (59)	남산타운(59)
연식	2011.01. (12년차)	2002.05. (21년차)
세대	1,025세대	5,150세대
매매	9.1	10.5
비율		115%
현시세매매	10.35	10.6
현시세비율		102%
전고점매매	11.1	12.74
전고점비율		115%
전고점比현재	-18%	-18%
가격수준	20년후반	21초반

남산타운의 저층이 매우 싸서 (9.2억) 가격이 비슷해보였던 거지,

중층으로 비교하면 가격차이가 1.4억이 납니다.

전고점 대비해서, 남산타운이 래미안라센트보다 15% 정도 비쌌었는데,

현재 가격 역시 15% 정도 비싼 상황입니다.

그리고 래미안라센트는 20년 후반 가격,

남산타운은 21년 초반 가격입니다.

이렇게 두 단지를 비교했을 때는,

현재 기준으로 래미안라센트가 가격 경쟁력이 있는 것으로 보입니다.

 

9.5억 단지 추가로 찾아보기

래미안 라센트 말고 다른 대안이 없는지 찾아보겠습니다.

청계한신휴플러스 9.4억

DMC파크뷰자이 9.5억

철산역롯데캐슬SK VIEW 클래스티지 9.3억

고덕리엔파크2단지 8.8억

이제는 단지 4개만 고르기로 했습니다.

이걸로 비교해보겠습니다.

 

최고가 기준,

DMC파크뷰자이(13.09) > 남산타운 (12.75) > 청계한신휴플러스 (12.0) > 래미안라센트 (11.1) > 고덕리엔파크2단지 (10.25) > 철산역롯데캐슬 (9.4) 순입니다.

호가도 보면, 래미안라센트는 고덕리엔파크와 비슷한 가격을 보이다가,

최근에 가격이 올라간 것을 볼 수 있습니다.

그럼 직전에 더 좋은 평가를 받던, 남산타운과 청계한신휴플러스, DMC파크뷰자이에서 골라야할텐데요.

 

저의 선택은

저라면 DMC파크뷰자이를 선택하겠습니다.

요새 공사비 상승으로 신축의 메리트는 점점 올라가고 있습니다.

이런 점을 고려한다면

DMC파크뷰자이는 거의 미니신도시급의 규모를 가진 곳이기때문에, 살기에 좋을듯합니다.

가격 역시 20년 5월 수준의 가격이므로,

후보 아파트들 중에서는 가장 이른시기의 가격수준을 가지고 있습니다.

강남접근성은 1시간 정도 걸린다는 점은 있지만,

그래도 여의도나 광화문은 30분대로 진입이 가능하니까 메리트있을 것으로 보입니다.

그럼 오늘은 여기까지 하겠습니다.

모두 정상에서 만납시다 :)