인천 청라국제금융단지한양수자인레이크블루 김포 한강메트로자이 시세 비교

인천 청라국제금융단지한양수자인레이크블루 김포 한강메트로자이 시세 비교

오늘은 인천의 청라국제금융단지한양수자인레이크블루 단지와,

김포 한강메트로자이 아파트의 시세를 비교해보겠습니다.

시세트래킹했을 때, 청라국제금융한양수자인레이크블루 김포 한강메트로자이 아파트 둘다

6.7억의 매물이 확인되었기 때문입니다.

그럼 비교 시작해보겠습니다.

 

 

입지비교

출처 : 손품왕

2023-11-02	청라국제금융단지한양수자인레이크블루 (84)	한강메트로자이1단지 (84)
지역	인천 서구 청라동	경기 김포시 걸포동
연식	2019.01. (4년차)	2020.08. (3년차)
세대수	1,534세대	1,142세대
지하철	없음 (공항철도 청라국제도시역 2.1km)	김포골드라인 걸포북변역 (도보 7분)
강남역	1시간 25분 (버스>청라국제도시>김포공항>신논현)	1시간 16분 (걸포북변>김포공항>신논현)
을지로입구역	1시간 10분 (버스>청라국제도시>홍대입구>을지로입구)	1시간 5분 (걸포북변>김포공항>홍대입구>을지로입구)
여의도역	59분 (버스>청라국제도시>김포공항>여의도)	50분 (걸포북변>김포공항>여의도)
판교역	1시간 37분 (버스>청라국제도시>김포공항>신논현>판교)	1시간 26분 (걸포북변>김포공항>신논현>판교)
학교	초등학교 200m, 중학교 200m, 고등학교 1.1km	초등학교 300m, 중학교 1.3km, 고등학교 1.7km
주요상권, 학원가	아파트 단지내 상가, 청라호수공원, 학원 無	걸포북변역 주변 상권, 오스타파라곤주변 상권, 학원 21개
최고가	12.95억 (21년 8월)	9.85억 (21년 8월)
비고	7호선 청라시티타워역	북변 3,4,5구역

먼저 입지 비교입니다.

전체적인 지역 시세는 김포의 걸포동이 인천의 청라동보다 높습니다.

인천 청라국제금융단지가 위치적으로 인천에서도 끝에 위치하다보니까,

김포 한강신도시에 비해 서울접근성이 많이 떨어집니다.

아마, 청라가 서울접근성이 떨어지는 것 때문에 서울수요를 받지못해서 전체적인 시세도 김포보다 떨어지는 것으로 보입니다.

학교는 바로 옆에 초중학교를 끼고 있는 청라한양수자인이 좀더 좋습니다.

그리고 향후 호재는 청라는 7호선 청라시티타워역이 생길예정이고,

김포는 맞은편의 북변 3,4,5구역이 철거신고 및 관리처분인가 상태이기 때문에

전체적인 환경이 좀더 좋아질 예정입니다.

이렇게 봐서 전반적 입지는 김포가 좀더 좋아보입니다.

그런데 최고가는 청라국제금융단지 한양수자인이 훨씬 높습니다.

서울접근성, 주변환경만으로는 결정되지 않는 사람들의 수요가 있는 것 같습니다.

하나 생각해본다면, 김포는 거의 대부분이 서울을 출퇴근하는 수요라고 한다면,

청라는 인천 자체의 일자리 수요도 충분히 있기때문에 그럴 수 있다고 볼수있겠네요.

출처 : 손품왕

인천 내의 일자리수와 김포의 일자리수를 비교하면,

인천의 일자리가 더 많기때문에, 김포보다 청라가 더 수요가 있다고 볼수있겠습니다.

다만, 고용증감율이나, 근로소득 수준을 보면

김포시가 연수구에는 못미치지만 서구보다는 높은 근로소득과 종합소득을 보이고 있기때문에,

김포에 계신분들도 꽤 높은 소득수준을 보이고 있다고 볼 수 있겠습니다.

가격 비교

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

손품왕을 이용해서 가격비교를 해보겠습니다.

17년도에는 비슷한 가격을 보이다가, 

19년도 상승기부터 청라한양수자인이 높은 가격을 보였습니다.

실거래 최고가인 11~12억대의 가격도 3번정도 찍었습니다.

하지만 전반적인 전세가는 한강메트로자이가 더 높네요.

역시 서울 출퇴근 수요때문인것같습니다.

22년 하락장을 거치고 나니, 오히려 한강메트로자이가 청라한양수자인보다 더 높은 시세를 보이고 있는 상황이네요.

실거래 최고가를 기준으로 보면 청라한양수자인이 상대적 저평가라고 볼수있겠습니다.

저 가격으로 시장에서 받아준 사람이 있다는 것은,

사람들이 시장에서 받아들이고 있다는 뜻이 되니까요.

 

매물 비교

청라국제금융단지한양수자인레이크블루

층은 10층, 동은 650동으로 향후 지하철역이 들어오는 곳과 가장 먼곳이므로 비선호동입니다.

3bay 구조의 타워형이고 향은 남동향입니다.

중층에 정상매물기준으로 매가는 7.5억이고,

전세가는 3.5억이네요.

한강메트로자이1단지

층은 9층, 동은 103동이지만 주상복합이라 단지가 작아서 사실 크게 의미없습니다. (쏘쏘동)

3bay의 타워형이며, 향은 남향입니다.

중층 정상매물 기준 매가는 6.8억이고

전세가는 4억입니다.

비교해보겠습니다.

매물 비교	아파트명	청라국제금융단지한양수자인레이크블루 (84)	한강메트로자이1단지 (84)
	연식	2019.01. (4년차)	2020.08. (3년차)
	세대	1,534세대	1,142세대
	매매	7.5	6.8
	전세	3.5	4
	층	10층	9층
	동	비선호동	쏘쏘동
	향	남동향	남향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/3bay	계단식/3bay
	입주여부	입주가능	입주가능
	비고
가격 비교	매물가격	7.5	6.8
	비율	110%	91%
	현시세매매	8.94	9.2
	현시세비율	97%	103%
	전고점매매	12.95	9.85
	전고점비율	131%	76%
	전고점比현재	-42%	-31%
	가격수준	20년 중반	20년 후반

 

출처 : 손품왕

전고점 기준으로 청라한양수자인이 30%정도 더 비싼 가격이였으나,

현재 매가는 청라 한양수자인이 10%정도 비싼 상황입니다.

둘다 전고점대비 30% 이상 떨어진 가격이지만,

가격수준을 살펴보면 청라는 20년 중반, 김포는 20년 후반대의 가격입니다.

가격만 보면 당연히 청라를 선택해야하는 게 맞지만,

김포의 서울접근성이 좋은 것 때문에 선택이 어렵네요.

어쩌다보니 아파트 두개중 하나를 선택하는게 아닌,

청라와 김포중에 한 지역을 선택해야하는 게 된 듯합니다.

전세가나 서울접근성을 보면 수요가 더 김포가 많을 것 같다가도,

인천수요가 늘어나면서 거주지로서 송도 다음으로 언급되는게 청라다 보니까,

혼란스럽습니다.

하지만, 그래도 저는 결정하겠습니다.

인천의 인구가 계속적으로 유입되고 있고, 일자리도 늘어나고 있는 상황이기 때문에,

서울의 위성도시보단, 하나의 수요를 가지고 있는 인천의 메인도시인 청라가

상대적으로 좀더 저평가되어있는 상황으로 보겠습니다.

청라는 하나의 지역 전체가 큰 도시 느낌인데다가, 루원시티까지 붙어있어서 규모가 상당히 큰 도시느낌입니다만,

김포는 역별로 조금씩 있는 위성도시느낌을 지울수없네요.

그만큼 김포는 들어올수있는 상권이 한정적일것으로 판단되어, 수요가 한정적일거라고 판단됩니다.

다만, 전세가가 청라가 아직 낮기때문에 실거주하시는분들에게 추천을 드릴 수 있겠네요.

 

7.5억 매물 찾기

청라의 7.5억으로 찾을 수 있는 수도권의 아파트들을 찾아보겠습니다.

환금성을 고려해 중층기준으로 찾아볼 예정입니다.

청라센트럴에일린의뜰 7.5억 (세안고)

송도아트윈푸르지오 7.3억

 

고양삼송스타클래스 7.5억 (세안고)

 

기흥역파크푸르지오 7.5억

이쯤하고 비교해보겠습니다.

 

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

최고가순으로는,

청라한양수자인(12.95) > 송도아트윈푸르지오(10.8) > 한강메트로자이 (9.85) > 기흥역파크푸르지오 (9.35) > 청라센트럴에일린의뜰 (9.3) > 삼송스타클래스 (9.25) 입니다.

호가는 한강메트로자이,송도아트윈푸르지오,청라한양수자인이 비슷한 가격을 보이고, 삼송스타클래스,청라센트럴에일린의뜰, 기흥역파크푸르지오가 좀 더 낮은 곳에서 비슷한 가격을 보이네요.

사실 청라내에서 좀더 상업시설도 많고, 지하철역도 향후 가까울 센트럴에일린의 뜰이 한양수자인보다 높은 가격을 보일줄 알았는데, 확실하게 시세차이가 나는 것을 보니 참 부동산 어렵다는 생각이 듭니다.

하지만, 제 생각도 중요하지만 지금까지 형성된 실거래가와 시세를 중요시 생각해야하는게,

제가 모르는 부분이 충분히 있을 수 있는데다가

저 보다 더 많은 사람의 인지로 이뤄진 가격이기때문에,

그 가격을 좀더 신뢰하기로 했습니다.

결국은 청라한양수자인과 송도아트윈 푸르지오 두 단지를 비교해봐야겠습니다.

청라한양수자인7.5억? 송도아트윈푸르지오 7.3억?

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕 송토아트윈푸르지오 단지는 위치는 센트럴 파크 바로 앞에 있고,

코스트코 및 편의시설도 있으나, 주변에 아파트단지가 없어 다소 나홀로느낌이 나는 단지입니다.

그래서 그런지, 청라한양수자인보다 비교적 낮은 실거래가를 보였네요.

그래도 현재 7.3억인 가격수준도 20년 중반 수준의 가격입니다.

그렇다면, 저는 송도아트윈푸르지오를 선택하겠습니다.

바로 옆은 아니지만 조금만가면 아파트 단지들이 펼쳐지고,

동시에 단지내에도 상권이 크게 많이 형성이 되어있기 때문입니다.

그리고 송도가 청라보단 상급지이기도 하고,

먼일이긴 합니다만 향후 인천대입구역에 GTX-B가 들어오게된다면,

한정거장 환승으로 서울접근성을 높일 수있기도 합니다.

따라서, 저는 7.3억의 송도아트윈푸르지오 아파트를 최종선택하겠습니다.

그럼 오늘 여기까지.

모두 정상에서 만납시다 :)