대전 도안베르디움 광주 유니버시아드힐스테이트3단지 시세 비교

대전 도안베르디움 광주 유니버시아드힐스테이트3단지 시세 비교

오늘은 대전 서구에 있는 도안베르디움 아파트와,

광주 유니버시아드 힐스테이트3단지의 시세를 비교해보고,

가장 좋은 선택이 무엇일지 해보겠습니다.

현재 손품왕 트래킹보드에서 확인되는 가격은

대전 도안베르디움 5.5억과 광주 유니버시아드힐스테이트3단지 5.5억입니다.

이는 저층, 세안고 매물들이 포함되어있을 수 있기때문에,

최종 매물비교까지 해보는 것이 필요합니다.

한번 차근차근 입지비교부터 매물비교까지 진행해보겠습니다.

입지 비교

출처 : 손품왕

	도안베르디움 (84)	유니버시아드힐스테이트3단지 (84)
지역	대전 서구 도안동	광주 서구 화정동
연식	2014.03. (9년차)	2016.04. (7년차)
세대수	957세대	2,185세대
지하철	없음 (유성온천역 4.5km)	없음 (농성역 1km)
학교	초등학교 100m, 중학교 500m, 고등학교 1.0km	초품아, 중학교 300m, 고등학교 600m
주요상권, 학원가	도안린풀하우스 18단지 앞 상권, 도안아이파크 앞 상권, 학원 49개	힐스테이트1,2단지 우측 빌라상가, 학원 39개
최고가	9.4억 (21년 8월)	7.95억 (22년 4월)

전체적인 가격수준은 화정동이 도안동보다 한단계 더 높습니다.

그리고, 연식/세대수 모두 광주 유니버시아드힐스테이트가 도안 베르디움보다 높은 상황이구요.

지하철은 둘다 없습니다만, 유니버시아드힐스테이트가 다소 가깝긴합니다.

(사실 지하철은 큰 의미없습니다.)

학교는 도안베르디움은 길을 건너야 초등학교를 갈수있지만,

유니버시아드힐스테이트는 초품아이기때문에, 더 좋습니다.

주변 상권은 유니버시아드힐스테이트는 빌라들 상권으로 이뤄진 반면에,

도안베르디움은 신도시의 상권이기에 좀더 좋습니다.

최고가 기준으로는 도안베르디움이 9.4억, 유니버시아드힐스테이트가 7.95억으로,

도안베르디움이 1.5억 정도 더 높은 상황이네요.

가격 비교

가격비교 해보겠습니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

 

실거래를 비교해보면,

서로 엎치락뒤치락하는게 보이는데요.

도안베르디움이 9.4억을 한번만 찍고

나머지는 유니버시아드힐스테이트와 비슷한 가격을 보임을 알 수 있습니다.

지방끼리는 사이클이 다르기때문에, 어디가 먼저 올라가는 것이 크게 의미가 없을 수 있는데요.

20년 이후로는 전국이 모두 오르는 유동성이 흘러넘치는 장이였기때문에,

전국 적으로도 먼저 오르는 곳이 좀더 투자자들의 선호도가 높았던 곳이라고 볼수도 있을 것 같습니다.

그렇게 보면 대전이 광주보단 먼저 올랐기때문에,

아무래도 대전이 광주보다 좀더 상급지로 볼 수 있겠네요.

(사실 일자리나 소득측면에서 봐서도 대전이 광주보다는 다소 상위 취급을 받기는 합니다.)

대전 도안베르디움이 상대적으로 저평가라고 볼 수 있겠네요.

공급 비교

이번부터는 향후 공급이 중요하기에, 각 지역의 공급도 함께 보기로 했습니다.

손품왕은 이런것들도 모두 편리하게 볼 수 있기에 좋습니다.

출처 : 손품왕

먼저 대전입주물량입니다.

23년까지 공급이 없어서, 현재 대전 전세시장이 씨가 마른 것으로 알고 있습니다.

하지만, 24년부터는 동구와 중구의 입주가 시작되고,

25년 1,2월에는 도마동 재개발과 유명한 용문동 엘리프의 입주가 시작됩니다.

그 입주량이 매우 많은 수준은 아니기때문에, 주변환경이 개선 되는 오히려 좋은 입주일수있습니다만,

단기적으론 충격을 받을 수 있겠네요.

그래도 경계해야할 것들은 가장 오른쪽에 있는 미정물량들입니다.

대표물량으로는 대전도안 2-2구역 (5000세대), 대전성남동3구역 재개발 (3000세대), 장대디에이치비아트(장대B구역) 등이 있습니다.  확인해보니, 대전성남동3구역, 장대B구역 모두 현재 사업시행인가단계중이라, 아직은 많이 남아있는 물량인듯하네요.

출처 : 손품왕

광주 입주물량입니다.

23년까지는 공급이 없더니, 24년에 공급많고 다시 25년에 공급이 축소됩니다.

그런데, 26년에 생각보다 많은 공급이 예상되고 있습니다.

분양하지 않았기에 확정은 아닙니다만 경계는 해야합니다.

아직 분양하지 않은 물량중에 큰 물량들은, 

광주 서구 광천동 재개발 (디에이츠루체도르) (5000세대),

광주 북구 전방일신방직개발 (4200세대)

북구 그랑자이포레나 (3200세대), 누문재개발 (3000)세대 등등 

북구에 재개발 물량들이 많이 있네요.

북구가 선호되는 입지는 아니였습니다만, 구도심이기때문에..

재개발로 입지가 많이 올라갈 듯합니다.

게다가 광천동재개발과 일신방직개발 2군데가 완료되면,

광주의 실질적 중심인 터미널주변의 위상이 더 올라갈 것으로 보입니다.

게다가, 그쯤되면 그 논란의 화정아이파크도 어느정도 윤곽을 드러낼것으로 보이는데..

그럼 터미널 주변의 광천동이 점점 더 땅값이 올라가겠네요.

(이런 터미널에 광주지하철 2호선이 지나가지 않는 건 참으로 안타깝습니다.)

정리하자면,

공급으로는 대전/광주 모두 24년부터 적정수준으로 있으나,

분양미정물량이 많기때문에 유의해야하고,

광주에는 재개발중에 철거중인 물량들이 꽤 있기때문에 광주가 좀더 유의가 필요하다고 볼 수 있습니다.

매물 비교

매물 비교해보겠습니다.

출처 : 네이버부동산

도안베르디움

층은 8층,

동은 108동으로 초등학교, 메인상권가 다소 거리가 있는 동이라 비선호동입니다.

향은 남동향이고,

3bay의 구조이지만, 거실과 주방창이 마주보지 않는 비선호구조입니다.

시스템에어컨 4대 되어있다고하네요.

매가는 5.5억이고 이게 최저가입니다.

현재 최저 전세가는 3.3억입니다.

출처 : 네이버부동산

유니버시아드힐스테이트3단지

층은 12층,

동은 319동으로 초등학교 바로 앞동이라 로얄동으로 보면 될듯합니다.

향은 동향이고,

가장 노멀한 3bay 구조를 가지고 있습니다.

매가는 5.6억이고,

최저 전세가는 3.5억입니다.

요약해보겠습니다.

매물 비교	아파트명	도안베르디움 (84)	유니버시아드힐스테이트3단지 (84)
	연식	2014.03. (9년차)	2016.04. (7년차)
	세대	957세대	2,185세대
	매매	5.5	5.6
	전세	3.3	3.5
	층	8층	12층
	동	비선호동	로얄동
	향	남동향	동향
	구조	방3화2	방3화2
	Bay	계단식/3bay	계단식/3bay
	입주여부	입주가능	입주가능
	비고	시스템에어컨4대
가격 비교	매물가격	5.5	5.6
	비율	98%	102%
	현시세매매	6.86	6.56
	현시세비율	105%	96%
	전고점매매	9.4	7.95
	전고점비율	118%	85%
	전고점比현재	-41%	-30%
	가격수준	20년 중반	20년 후반

출처 : 손품왕

매물상태는 둘다 비슷한 것 같습니다.

도안베르디움은 비선호동인 대신에 시스템에어컨이 4대가 달려있고,

유니버시아드힐스테이는 동향인대신에 초등학교를 바로 앞에 둔 로얄동이기에 둘다 장단이 있을듯하네요.

가격으로 비교해보면,

전고점 대비해서는 도안베르디움이 18%정도 더 비쌌는데,

현재 가격은 오히려 2% 저렴한 상황입니다.

가격 수준도 도안베르디움은 20년 중반 수준이지만,

화정 유니버시아드힐스테이트3단지는 아직 20년 후반 수준의 가격입니다.

향후 공급수준도 비슷함을 감안하면,

좀더 상급지이고, 가격도 천만원 저렴하면서 가격수준도 좀더 이른 도안베르디움 5.5억 매물을 선택하겠습니다.

6억 매물 찾기

여기서 끝나면 안되지요.

좀더 써서 6억을 가지고 있는 전국 광역시의 매물을 모두 찾아보겠습니다.

300세대 이상, 중층이상으로 찾을 예정이고,

연식은 10년차 이하로만 찾아보겠습니다.

세안고 매매하는 매물은 포함할 예정입니다. 

세안고 판매하는 그 자체가 그 집의 본질이 아니기때문입니다.

부산 동래구 명륜2차아이파크2단지 5.6억

동대구역센트럴시티자이 세안고 5.9억

도안18단지린풀하우스 6억

 

효성해링턴플레이스상무역 5.8억

울산송정반도유보라아이비파크 5.63억

 

이쯤하고 비교해보겠습니다.

출처 : 손품왕

출처 : 손품왕

최고가 기준, 

도안베르디움(9.4) > 도안18단지린풀하우스 (8.15) > 동대구역센트럴시티자이 (8.09) > 유니버시아드힐스테이트 (7.95) >명륜2차아이파크2단지 (7.63) > 울산송정반도유보라아이비파크 (7.28) > 효성해링턴플레이스상무역 (6.04) 순입니다.

20년 1월 기준 가격으로는,

도안18단지린풀하우스 (5.6) > 도안베르디움 (5.1) > 유니버시아드힐스테이트3단지 (5.07) > 명륜2차아이파크 (4.85) > 울산송정반도유보라 (4.12) 순입니다.

당연히 인구수도 많은 부산, 그리고 거기서 동래구 명륜동에 있는 명륜2차 아이파크의 선호도가 훨씬 높을거라고 생각했는데, 제 생각은 보기좋게 빗나갔습니다.

결국은 도안18단지풀하우스와 도안베르디움, 이 두 단지로 최종비교를 해야겠네요.

도안18단지린풀하우스 6억 vs 도안베르디움 5.5억

출처 : 손품왕

바로 옆에 붙어 있는 이 두 단지는 늘 5천만원 정도의 가격차이가 났었습니다.

아무래도 도안18단지가 초등학교도 끼고 있고, 상권도 바로 옆에 있기때문입니다.

그래서 둘중에 하나를 골라야한다면,

저는 도안베르디움 5.5억짜리를 고르겠습니다.

1) 5천만원 가격차이가 날 정도의 입지 차이는 아니라는 생각이 들고,

2) 전세금은 서로 비슷하기에 수익율에도 도안베르디움이 더 좋습니다.

3) 마지막으로, 저는 외곽에 있는 아파트보다는 중간에 낀 아파트를 좋아하기때문에.. 도안베르디움을 선택하겠습니다.

향후 2년 뒤에 좋은 선택일지 복기해보는 컨텐츠도 올려볼 예정입니다.

그럼 오늘은 여기까지하겠습니다.

모두 정상에서 만납시다 :)